İlk etabı geçtiğimiz mayıs ayında tamamlanan Kıbrıs’ın ilk AVM’si 1001 Airport Mall, ikinci etabı 2016’nın ilk çeyreğinde açılışa hazırlanıyor. 1001 Airport AVM Müdürü Mehmet Akalın’a, “Kıbrıs’ta AVM açmak Don Kişotluk mu?” diye sorduk… Akalın, “Kıbrıs’da AVM yapmayı “Don Kişotluk” olarak değil, gecikmiş bir yatırımı cesaretle hayata geçirmek olarak görmek lazım” dedi. Mehmet Akalın, 1001 Airport Mall’ü, AVMdergi için anlattı…
Fulya BAYRAKTAR
Mehmet Bey, siz uzun yıllar AVM sektöründe bulunuyorsunuz. Öncelikle sektörü nasıl değerlendiriyorsunuz, gelişmeler ne yönde size göre?
Türkiye’de AVM’cilik artık okul oldu. Her yeni gün sektöre yeni şeyler öğretti ve öğretmeye devam ediyor. Bu anlamda AVM’lerde markalar da ustalık dönemlerini yaşıyorlar. Bu bir yandan sevindirici olmakla birlikte sonun başlangıcı olmaması için eskisinden daha inovatif hamlelerin yapılması anlamına geliyor. Çok AVM yapılmasının bir yansıması da profesyonel yönetimin gerekliliğini bir kez daha ortaya koydu. Yatırımcı aileler tarafından yönetilen AVM’lerin çetin rekabet içerisinde başarılı olmaları zor. Bu nedenle, bilgisi ve deneyimi günden güne kamilleşen profesyonel yönetim şirketlerinin varlığı sektörü daha da ileri götürecektir. Bu noktada, bu birimin ihraç edilmesi gerekiyor. Her AVM yatırımı, hem markaların dışarıya açılması hem de yönetim şirketlerinin enerjilerini bu yönde sarf etmeleri zamanı gelmiştir.
Kıbrıs’ın ilk AVM’si olan 1001 Airport’u dinleyebilir miyiz sizden?
Kıbrıs’a geçmiş dönemlerde bazı AVM girişimleri olmuş. Özellikle Türkiye’den bazı yatırımcılar araştırmalar yapmışlar. Hatta teşvik çıkartılması bile sağlanmış. Ancak çeşitli gerekçelerle yapılamamış. 1955 yılından bu yana ticari hayatın içinde bulunan Kıbrıslı 1001 Group, 60 yıllık perakende deneyimini önce büyük metrekarelerde zücaciye, ardından da süpermarketler açarak perçinlemiş. 2012 yılında grubun yatırım programına giren AVM fikri, Martı Danışmanlık’ın projeye dahil edilmesiyle profesyonel bir boyuta taşınarak 2013 yılı sonunda temelleri atıldı. Proje 2 etapta 116 mağaza olarak planlandı. İlk etabı ise 1001 Airport Mall Kıbrıs’ın ilk ve tek AVM’si olarak 29 Mayıs 2015 tarihinde açıldı. Açılmış olan 1. etap, 16 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip. Toplam açılan mağaza sayısı ise 38. Projenin 2. etabı ile ilgili inşaat çalışmaları ve kiralaması başladı. Diğer önemli bir nokta da AVM’nin lokasyonu. Ercan Yonca Kavşağı olarak tarif edilen bir bölgedeyiz. Burası adanın tam ortası sayılır. Ercan Havalimanı’na 4 kilometre mesafedeyiz. Bu lokasyon avantajının faydalarını şimdi daha da iyi görüyoruz.
Kıbrıs’ta milli gelir, Türkiye’nin iki katı,
Peki, Kıbrıs’ta ilk AVM olmanın zorlukları var mı? KKTC’de AVM açmak “Don Kişotluk” muydu?
Aslında uzaktan bakınca riskleri olduğu düşünülen Kıbrıs, uluslararası siyasetin omzuna yüklediği zorluklara rağmen kendine bir yol çizmiş. 40 yıldır bitmeyen müzakerelere bel bağlamaktan 10-15 yıl önce vazgeçmiş ve yoluna devam etmiş. KKTC yönetim modeli olarak Türkiye Cumhuriyeti’ni modellemiş ve kendisine uyarlamış. Sürecin içerisine girince çok da zorluk çekilmiyor. Diğer yandan Türkiye’den gelen yatırımcılar için doğru kişiler ile yol alınması halinde bürokrasi de bezdirici değil. Ticari yönden baktığımızda da hep söylenen bir söz var, “Nüfusu az, yatırım için yeterli değil”. Bu kriter elbette yatırım için önemli. Ancak ıskalanan nokta, kişi başına düşen milli gelir, Türkiye’nin iki katı, nüfus KKTC vatandaşları sayısını ifade ediyor. Burada çalışma izni ile yaşayanlar ile TSK personeli var ki, nüfusları 500 bini buluyor. Bu rakamlara günlük gelen Rum kesimi vatandaşlar dahil değil. ‘Kıbrıs’a AVM, gecikmiş bir yatırım’… Bu değerlendirmelerin ışığında Kıbrıs’da AVM yapmayı “Don Kişotluk” olarak değil, gecikmiş bir yatırımı cesaretle hayata geçirmek olarak görmek lazım.
İkinci etap, 2016’nın ilk çeyreğinde açılacak
Sanıyorum AVM’nin ikinci etabının çalışmaları devam ediyor. İkinci etabı ne zaman açılacak? AVM’nin bir bölümü açılmışken çalışmaların sürmesi işleri zorlaştırıyor mu?
Evet, 2. etap çalışmalarımız başladı. Kısmet olur ise 2016 yılının 3. çeyreğinde açmayı planlıyoruz. 2. etap açık konsept bir yapıya sahip. Diğer yandan her iki etap da tek katlı. Bu inşaat sürelerimizi kolaylaştırıyor. 2. etapta da çelik konstrüksiyon yapılan inşa edeceğiz. 2. Etap mevcut AVM’nin yanına modül modül yapılacağından tamamlanıncaya kadar ilişkilendirilmiyor. Bu anlamda zorluk çekmeyeceğiz.
1001 Airport’un marka karmasını yaparken nelere dikkat ediyorsunuz? Bu anlamda ziyaretçi profilinizi de öğrenebilir miyiz? Ziyaretçi profili, marka karmasında ne yönde etkili oldu?
Burada en önemli kriterimiz, gelecek markaların KKTC’de Türkiye fiyatları ile satış yapmalarıydı. İkinci önceliğimiz de daha önce KKTC’de olmayan markaları getirmeye çalıştık. Tekzen, Bimeks, Adil Işık, Linens, Güral Porselen, Güllüoğlu, Ayakkabı Dünyası, Toyzz Shop, Giovane Gentile, Pizza House, Coffee Corneer, Ziyafet, Tombiş ve Playpark, KKTC’de ilk mağazalarını 1001 Airport Mall’de açtılar. KKTC için kendisi ve markaları ile ilkleri barındıran Airport Mall açılışı ile birlikte adanın her noktasından müşteri çekiyor. Adanın genelinde homojen bir müşteri profili olması sebebiyle her kesimden ziyaretçimiz olduğunu söyleyebilirim. Özellikle Türkiye fiyatları ile ürünlerin satılıyor olmasının dilden dile yayılması, her geçen gün giriş sayılarımızı artırdı. Ekim ayında 225 bin civarında ziyaretçi AVM’ye geldi.
Markalara tam destek
Hedeflediğiniz ziyaretçi sayısı nedir?
1.etap ile ilgili ziyaretçi hedefimiz 250 bin aylık giriş sayısıydı, buna yaklaştık. 2. etabın devreye girmesi ile bu sayıyı 350 bine çıkarmayı hedefliyoruz. Hesaplarımıza yoğun şekilde devam eden barış müzakerelerinin olumlu sonuçlanması ile doğacak 2.5 milyonluk güney nüfusunu katmadan tespit ettiğimizi belirtmek isterim.
Kiralama konusunda nasıl bir yöntem izliyorsunuz, markalara kiralamada ne gibi çözümler sunuyorsunuz?
KKTC’ye ilk gelen markaların şirket kuruluşları, mali müşavirlik hizmetleri ve devletle ilgili işlerde zorluk çekmemeleri için profesyonel bir ekip oluşturarak destek verdik. Marka sahiplerimiz buralara kadar yormadan 10-15 günlük süreler içinde tüm işlemlerini halledip anahtar teslim işleri hallettik. Bunun dışında personel bulunması, dekorasyon işlerinde tedarikçi temini ve ürünlerinin gelişinde lojistik hizmetlerinde de 1001 Group’un tüm deneyimlerinden yararlanarak işlerini kolaylaştırdık. Tüm bunlar tüm markalarımızda büyük memnuniyet doğurdu. Bugün açık olan mağazalarımız için ayda 21 tır ürün, Türkiye’den adaya düzenli ve sorunsuz olarak geliyor. Kiralama aşamasında sunulan bu kolaylaştırıcı hizmetler, markaların daha güvenle gelmeleri için çok önemli bir motivasyon oldu.
Dengeler değişecek
1001 Airport, KKTC’nin ilk AVM’si ve aynı zamanda pek çok markayı da çatısı altında ilk kez Kıbrıslılarla buluşturdu. Markalarla nasıl bir sinerji oluşturuldu?
Bahsettiğim gibi Türkiye fiyatları ile satış stratejisi çok olumlu geri dönüşler getirdi. Elbette markalar ile bunu yapabilmek için çok çalıştık. KKTC’nin ithalat rejimi, nakliye bedelleri gibi konular ince ince hesaplandı. Markalarımız bir miktar karlılıklarından taviz verdiler ama unutmamak gerekir ki, indirime girmeden ürün devir daimini yapabilirseniz bu karlılık kaybı önem taşımıyor. Malum Türkiye’de sezon başlar, 15 gün sonra yüzde 30 indirim duyurularınız mağaza vitrinlerinde görmeye başlarız.
Peki, 1001 Airport AVM, Kıbrıs’a hem sosyo-ekonomik neler katacak? Önümüzdeki dönem nasıl bir 1001 Airport görüyorsunuz?
AVM’ler bana göre artık yaşamın içinde bir parça. Hem de ayrılmaz bir parça. Nasıl cep telefonlarımızı hayatımıza girdiği andan itibaren hayatımızdan çıkaramıyorsak, AVM’ler de böyle… Bir kere deneyimledikten sonra vazgeçilmez oluyorlar. KKTC’nin ilk ve tek AVM’si olarak büyük bir beklentiyi de karşıladığımız için çok kısa sürede hayatın bir parçası olduk. Diğer yandan, bugüne kadar yüksek fiyatlarla kurumsallıktan uzak bir şekilde müşteriye sunulan mal ve hizmetler, artık ada insanının önüne kurumsal bir çatı altında sunuluyor. Bize olan tercih, elbette cadde perakendesinde rahatsızlığa sebep de oldu. Bu durum, bazı dengeleri zaman içinde değiştirecektir. Önümüzdeki 5 yıl boyunca AVM’nin büyüme planları olacağı kanaatindeyim. Sonrası için de karma proje hedeflerimiz çerçevesinde otel ve konut projelerimizi hayata geçirmeyi planlıyoruz.
