Yaklaşık 22 yıllık AVM ve perakende tecrübesiyle Türkiye’den Katar’a uzanan bir kariyer… City Center Doha Genel Müdürü Murat Kayman, Almanya’da disiplinli perakende yapısını, Türkiye’de dinamik AVM yönetimini, Orta Doğu’da ise büyük ölçekli projelerin stratejisini deneyimledi. Kayman, Katar’ın hızla büyüyen perakende ekosisteminde karşılaştığı zorlukları, Türk markalarının bu pazardaki fırsatlarını ve önümüzdeki dönemde alışveriş merkezlerinin nasıl evrileceğini anlattı.
Röportaj, AVMDergi.com
AVM ve perakende sektörü, dünya genelinde hızla değişen müşteri beklentileri ve teknolojik dönüşümle yeniden şekilleniyor. Bu değişimin en dinamik yaşandığı bölgelerden biri de Orta Doğu. Katar’ın başkenti Doha’da yer alan ve ülkenin en önemli alışveriş merkezlerinden biri olan City Center Doha, yalnızca alışveriş değil; gastronomi, eğlence ve sosyal yaşamı da kapsayan çok yönlü bir deneyim merkezi olarak öne çıkıyor. 140 bin metrekare kiralanabilir alana sahip City Center Doha, yaklaşık 350 mağazasıyla önemli bir dinamiği elinde bulunduruyor. Alışveriş merkezinin genel müdürlüğünü üstlenen Murat Kayman, 22 yıllık sektör deneyimini Almanya, Türkiye ve Katar’daki farklı görevlerle harmanlamış bir yönetici. Kayman, kariyer yolculuğunu, Katar’daki AVM sektörünün dinamiklerini ve önümüzdeki 5 yıl için öngörülerini bizimle paylaştı.
Bize kısaca AVM sektöründeki kariyer yolculuğunuzdan bahseder misiniz?
Yaklaşık 22 yıldır AVM ve perakende sektöründe farklı ülkelerde görev aldım. Almanya’da disiplinli perakende yapısını, Türkiye’de dinamik ve yenilikçi yaklaşımları, Orta Doğu’da ise büyük ölçekli projelerin yönetimini deneyimleme fırsatım oldu. Kariyerimin ilk yıllarında operasyonel süreçlerde aktif rol alırken, zamanla proje geliştirme, kiralama ve yatırım yönetimi konularında da sorumluluklar üstlendim. Son 3.5 yıldır Katar’da, Aamal ve ECE ortaklığında kurulan Aamal ECE bünyesinde çalışıyorum. 2022’den bu yana Genel Müdür olarak görev yapıyor; City Center Doha’nın yönetimini yürütürken aynı zamanda şirketin finansal planlama, bütçe disiplini ve uzun vadeli stratejik hedeflerine liderlik ediyorum. Bu farklı coğrafyalardaki deneyimler bana yalnızca operasyonel değil, finansal ve stratejik açıdan da daha bütüncül bir bakış açısı kazandırdı.
Yurt dışındaki bu göreve nasıl bir süreç sonunda geçiş yaptınız? Karar vermenizde etkili olan faktörler nelerdi?
Uluslararası deneyim kazanmak uzun süredir hedeflerim arasındaydı. Orta Doğu, özellikle Katar, büyük ölçekli yatırımları ve hızlı gelişen perakende sektörüyle bu hedef için ideal bir lokasyondu. 2022 yılında gelen teklif, bu isteğimi hayata geçirmeme vesile oldu. Karar sürecimde hem profesyonel gelişim hem de farklı bir kültürde çalışma motivasyonu etkiliydi. Aynı zamanda, Türkiye’de edindiğim birikimi daha geniş bir çerçevede uygulama fırsatını da değerli buldum.
İlk gittiğinizde sizi en çok şaşırtan ya da zorlayan şey ne oldu?
İlk dönemde en belirgin fark, karar alma ve uygulama süreçlerinin beklediğimden daha uzun sürmesiydi. Gayrimenkulde yapılacak her türlü değişiklik -mağaza yerleşimlerinden renovasyon projelerine kadar- çeşitli resmi onaylar gerektiriyordu ve süreçler Türkiye’deki kadar hızlı ilerlemiyordu. Özellikle kamu otoritelerinden alınacak izinler zaman alıyor, bu da projelerin planlama aşamasında daha uzun vadeli ve öngörülü yaklaşmayı zorunlu kılıyordu. Bu deneyim bana, yalnızca hızlı sonuç almaya odaklanmak yerine, süreçleri doğru planlama ve proaktif koordinasyonla yönetmenin önemini gösterdi. Bugün bu işleyişi daha sağlıklı biçimde yönetebildiğimizi ve böylece daha sürdürülebilir bir uyum yakaladığımızı söyleyebilirim.
“Katar’da ziyaretçiler lüks tüketimde deneyimli, marka algısı çok yüksek”
Türkiye’deki AVM yönetimiyle bulunduğunuz ülkedeki AVM yönetimi arasında ne gibi temel farklar gözlemliyorsunuz?
Orta Doğu’daki AVM’ler genellikle çok daha büyük metrekarelerde ve daha lüks segmentte konumlanıyor. Örneğin, City Center Doha gibi projelerde sadece alışveriş değil, deneyim, gastronomi ve aile eğlencesi de büyük bir yer tutuyor. Türkiye’de de son yıllarda bu yönde dönüşüm yaşansa da burada bu kavram çok daha güçlü. Ayrıca yönetim süreçleri daha hiyerarşik; her aşamanın prosedürel onaylara tabi olması yönetim dinamiklerini şekillendiriyor.
Müşteri profili, ziyaretçi davranışları ve kiracı beklentileri açısından nasıl farklılıklar var?
Burada ziyaretçiler oldukça talepkâr ve lüks tüketim konusunda deneyimli. Marka algısı çok yüksek; örneğin, bir markanın mağazası AVM’ye eklendiğinde sosyal medyada anında yayılıyor. Kiracılar da buna paralel olarak yüksek hizmet kalitesi, güçlü pazarlama desteği ve sürekli müşteri trafiği talep ediyor. Türkiye’de kiracı beklentileri daha çok ticari performansa odaklıyken, burada prestij ve konumlandırma da önemli.
Çalıştığınız ülkenin perakende ekosisteminde en çok dikkat çeken unsurlar neler?
Franchise sistemi çok yaygın. Birçok global marka yerel partnerlerle çalışıyor. Bu da karar alma süreçlerini etkiliyor. Aynı zamanda alışveriş merkezleri, sadece alışveriş yapılan yerler değil; ailecek vakit geçirilen sosyal alanlar olarak tasarlanıyor. Özellikle yaz aylarında AVM’ler âdeta şehir içinde serin, konforlu yaşam alanlarına dönüşüyor.
Günlük operasyonlarda karşılaştığınız en büyük zorluklar neler?
Operasyonların en kritik zorluklarından biri, farklı kültürel geçmişlerden gelen çok uluslu yönetici ve ekiplerle uyumlu bir şekilde çalışmak. Her gün farklı ülkelerden gelen yöneticilerle toplantılar yapıyor, hem operasyonel detayları hem de stratejik konuları masaya yatırıyoruz. Bu çeşitlilik, yönetim yaklaşımımızda esneklik ve güçlü bir kültürel farkındalık gerektiriyor.
Yönetim tarzınızı yerel kültüre göre nasıl uyarladınız?
Orta Doğu’da ilişkiler çok önemli. Sabırla dinlemek, saygı göstermek ve sürece zaman tanımak gerekiyor. Başlangıçta daha direkt ve hızlı karar alma refleksiyle hareket ettiğimde bazı dirençlerle karşılaştım. Ancak zamanla daha kapsayıcı, paylaşımcı ve diplomatik bir yönetim tarzı geliştirdim. Şeffaflık ve güven oluşturduğunuzda süreçler çok daha kolaylaşıyor.
Kiracılarla ilişkiler ve marka yönetimi konusunda farklılıklar hissediyor musunuz?
Bölgesel franchise yapıları nedeniyle karar süreçleri çoğu zaman merkezi bir şekilde ilerliyor. Bu durum Katar özelinde her noktaya doğrudan müdahil olmayı sınırlayabiliyor. Ancak öte yandan, markaların kurumsal yönetim yapılarının profesyonelliği, süreçleri daha şeffaf ve etkin yürütmemizi sağlıyor. Örneğin, bir global moda markasıyla büyük ölçekli bir kampanya planladığımızda, bunu yalnızca yerel temsilcilikle değil, bölgesel ofislerle ve kimi zaman Avrupa’daki merkezlerle doğrudan koordine ederek hayata geçirebiliyoruz. Bu yapı, markalarla üst düzey ilişkilerimizi daha da güçlendirirken, operasyonel kararların stratejik bir perspektifle alınmasına da imkân tanıyor.
“Türk markaları yalnızca gastronomide değil, farklı sektörlerde de öne çıkıyor”
Katar’da Türk markalarına olan ilgi nasıl?
Türk markaları Katar’da yalnızca gastronomi ve hazır giyimde değil; farkli alanlarda da önemli bir varlık gösteriyor. Özellikle Türk mutfağı ve hazır giyim büyük ilgi görürken, mobilya ve dekorasyon markaları da kalite ve tasarım anlayışıyla öne çıkıyor. Kuyumculuk ve aksesuar sektörlerinde ise el işçiliği ve özgün tasarımlar güçlü bir rekabet avantajı sağlıyor. Ancak bu pazarda kalıcı olabilmenin yolu, yalnızca marka bilinirliğini artırmaktan değil, aynı zamanda hizmet standardını sürdürülebilir şekilde korumaktan geçiyor. Kısa vadeli kazanç odaklı stratejiler yerine uzun vadeli marka yatırımlarına odaklanan markalar, Katar’da daha sağlam ve kalıcı bir başarı elde edebiliyor.
Sizce Türk markalarının bu pazarlarda daha fazla yer alabilmesi için neler yapılmalı?
Katar, çok uluslu ve yerleşik expat topluluğuyla birlikte birçok marka için önemli bir fırsat alanı sunuyor. Dolayısıyla hedef kitle yalnızca yerel müşterilerle sınırlı değil; farklı kültürlerden gelen, yüksek satın alma gücüne sahip geniş bir müşteri profiline de hitap edebilmek gerekiyor. Bu pazarda sürdürülebilir başarı için yalnızca ürün sunmak yeterli değil; aynı zamanda deneyim yaratmak da kritik. Hizmet kalitesi, mağaza dekorasyonu, sunum biçimi ve iletişim dili müşteri tercihlerini doğrudan etkiliyor. Bunun yanında, Katar’ın kendine özgü iş yapma kültürünü doğru analiz etmek ve güvenilir yerel ortaklarla çalışmak, hem operasyonel süreçlerde hem de uzun vadeli marka konumlandırmasında belirleyici rol oynuyor. Özetle, Katar pazarı kısa vadeli kazançlardan çok, profesyonel yönetim, güçlü marka yatırımı ve doğru kültürel adaptasyonla kalıcı başarı fırsatı sunuyor.
Türk AVM profesyonellerinin güçlü yönlerini nasıl tanımlarsınız?
Çok yönlülük ve sahaya hâkimiyet, Türk profesyonellerin en büyük avantajları. Kriz anında hızlı çözüm üretme, farklı disiplinleri entegre edebilme becerisi çok değerli. Türkiye’deki rekabetçi piyasa ortamı, bu refleksleri doğal olarak kazandırıyor.
“Sürdürülebilirlik ve çevresel hassasiyetler olmazsa olmazlar arasında”
Katar’da AVM sektörü sizce nasıl bir evrim geçiriyor?
Eskiden sadece alışveriş yapılacak yerler olan AVM’ler, artık kültürel etkinlikler, gastronomi festivalleri, sağlık hizmetleri gibi farklı işlevlerle donatılıyor. Özellikle genç nesil için deneyim odaklı yapılar ön plana çıkıyor. Yakında AVM’lerde dijital sanat galerileri, wellness merkezleri gibi alanları daha sık göreceğimizi düşünüyorum.
Önümüzdeki 5 yılda AVM’leri ve perakende sektörünü neler bekliyor, öngörüleriniz nelerdir?
Fiziksel ve dijital perakendenin birleştiği hibrit yapılar hızla gelişecek. Sürdürülebilirlik ve çevresel hassasiyetler de artık olmazsa olmazlar arasında. Enerji verimliliği, atık yönetimi gibi başlıklar yatırımcıların gündeminde. Aynı zamanda müşteri sadakati yaratmak için daha kişiselleştirilmiş deneyimler sunmak gerekecek.
Bu deneyim sizin kişisel ve profesyonel hayatınızı nasıl etkiledi?
Çok kültürlü ortamlarda liderlik yapma becerisi kazandırdı. Profesyonel anlamda daha stratejik düşünmeye, kişisel olarak da daha sabırlı, empatik ve esnek biri olmama katkı sağladı. Her gün farklı bir kültürden bir kişiyle iletişim kurmak, size hem mesleki hem de insani açıdan bambaşka bir zenginlik sunuyor.
