Renovasyon perakendenin kaderi – 3. bölüm: Para, para, para!
“Renovasyon perakendenin kaderi” yazı dizisinin bu bölümünde, tanımlama aşamasında çalışılması gereken bütçe, fizibilite konuları, yani “para”ya değineceğim.
Geldiğimiz aşamayı hazmetmek açısından minik bir özet geçersek; Renovasyon ihtiyacının neden doğduğunu tanımladık, analiz ve gözlemlerimiz sonucunda problemli noktaların bir listesini oluşturarak aksiyon planımızı şekillendirdik ve renovasyon talep&hedeflerini tanımladık. Böylelikle ilk olmazsa olmazımızı yani alışveriş merkezimizin yeniden konumlanma stratejisini oluşturduk…
İşte bu sürecin paralelinde de bir fizibilite çalışması start alıyor; proje yönetim ekipleri zaman (time plan) / bütçe-para-nakit akışı / iş gücü-kaynak yönetimi / risk yönetimi planlarının hazırlıklarını tamamlayarak projenin başarılı sonuçlanması kararını verdirecek olan hedef-sonuç listelerini hazırlıyor. Proje yönetim ekibinin hazırlayıp sunduğu bu çalışmaların yatırım/yönetim tarafından kabul görüp onaylanması ise bu aşamanın ikinci olmazsa olmazı.
Fizibilite süreci esas itibariyle herhangi bir proje geliştirme sürecinden farksız prensiplerle işliyor. Ancak bir renovasyon projesinin yeni geliştirme (new development) projesinden en önemli farkı mevcut bir yapıyı yenilerken karşımıza çıkabilecek risklerin yeni bir yapıyı oluştururken çıkabilecek olanlara kıyasla daha az öngörülebilir olması ve genellikle avm operasyonel durumda iken inşaat sürecinin devam etmesi. Bu nedenle riskleri ve karşılığındaki bütçe rakamlarını belirlerken öngörülemeyenleri mutlaka hesaba katmak, mümkünse öngörebilmek değilse de ‘contingency’ (öngörülemeyen) oranını doğru tutarda ortaya koymak ve gece çalışması hususunu da göz önünde bulundurmak mühim. İşte burada geçmiş deneyimler devreye giriyor ve öğrenilen dersler önem kazanıyor.
Üzerinde çalışmış olduğum birkaç renovasyon projesinden kısaca söz edersem;
Teraspark yenileme stratejisi fayda/değer analizleri sonucunda outlet konsepti ve ‘gözde buluşma mekanları’ oluşturma misyonu ile dört farklı buluşma alanının birbirinin içinden aktığı meydan ve meydan-cık-lardan – green court, water court, food court/bazaar, art court – oluşan bir tasarım konsepti ile ele alındı. Bu renovasyon projesi 2009 yılında yaklaşık 4 milyon euro bütçe ile 9 ay içerisinde hedeflenen zaman ve bütçede tamamlandı.
Tasarım sürecini Concept i ile çalışmalarım esnasında yürütmüş olduğum Tepe Nautilus’taki geniş kapsamlı yenileme çalışmaları 2013’te, yani açılışından 12 yıl sonra, tamamlandı. İç mekân tasarımı, İstanbul’un antik deniz limanının sahip olduğu ruhu, dokuyu ve yapıyı en çağdaş biçimde ele alınarak, gemi, nautilus ve su gibi ögeleri, alışveriş merkezinin her yerinde görülebilen grafik çizgileri ve motifleri kullanarak modern bir biçimde yorumlandı. Alışveriş merkezinin günlük faaliyetini aksatmayacak şekilde, 12 aylık bir süre boyunca zemin, tavan ve aydınlatma da dâhil olmak üzere yoğun bir yenileme çalışması gerçekleştirildi.
Akmerkez’in yeni yüzünden söz edersek; 25 milyon dolar bütçeli yatırım sürecini Corio’yu temsilen icra kurulundaki çalışmalarım esnasında yürütmüş olduğum bu renovasyon projesine açılışından tam 15 yıl sonra start verildi. Tasarımın heyecan verici yeni cam cephesi sayesinde, Boğaz’ın simgesel çizgileri Akmerkez’in değişen yüzünde dalgalanarak hayat buldu. Dış mekânlar da cesur bir değişimden geçerek çarpıcı giriş kapıları, açık hava kafeleri, yükselen şelaleler ve yayalaştırılmış plazalar ile hizmete sunuldu.
İstanbul’da Concept i ile birlikte Capitol Alışveriş Merkezi’nin 2. kez renovasyonunu yürüten tasarım ekibi olduk. Bu projede yatırımcı ile alışveriş merkezinin bir sonraki yaşam periyodunu yeniden icat etmenin yanı sıra sosyal medya bazında çok heyecan verici keşifler üzerinde çalıştık ve hâlihazırda uygulama süreci devam etmekte. Açılışından 13 yıl sonra gerçekleştirilmiş olan 2004 yenilemesinin sonuçlarını sizlerle rakamsal olarak paylaşmak isterim: müşteri trafiği artışı yaklaşık yüzde 20, kiracı değişimi/gelişimi ise yüzde 40 civarında oldu.
Bir örnekleme de uzaklardan –Uzak Doğu’dan– yapmak istiyorum; 25 yıl içerisinde 7’inci kez 50 milyon dolar bütçe ile renovasyona girmiş olan Siam Center’da 2012’deki yeniden açılışı sonrası müşteri ziyaret artış oranı yüzde 50!
Yukarıdaki örneklemelerden anlaşılacağı üzere lokasyon, rekabet, pazar şartları gibi birçok girdi her renovasyonu kendine has ve özel kılıyor; dolayısıyla süreç ve rakamlar da farklılaşabiliyor. O halde tüm renovasyon projelerinin ortak noktası nedir? Yenileme vizyonu ve bütçesi öyle belirlenmeli ki; renovasyon sürecinde harcanan miktarın ne kadar zaman içerisinde satış artışı olarak yatırımcıya geri döneceği işin başında öngörülmüş olmalı. Renovasyon sürecinin tamamının başarısını ölçmekteki en önemli kriter: RENOVASYON KENDİNİ ÖDEMELİ!
Bu durumda serinin dördüncü yazısının konusu ne olmalı dersiniz? Vizyon…
Serinin ilk bölümüne buradan, ikinci bölümüne şuradan ulaşabilirsiniz.
