Türkiye’nin en önemli alışveriş caddelerinden Bağdat Caddesi’ndeki sektörel dağılım, birim kira değerleri, alan kullanımları, kira değerini etkileyen faktörler gibi önemli kriterler analiz edildi. Harmoni Gayrimenkul, İTÜ Mimarlık Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Hüseyin Murat Çelik önderliğinde “Bağdat Caddesi Kira Araştırması Raporu”nu tamamladı.
Haber, AVMDergi.com
Harmoni Gayrimenkul Değerleme, son dönemde yeniden hareketlenen Bağdat Caddesi ile ilgili önemli bir rapora imza attı. Harmoni, İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Hüseyin Murat Çelik önderliğinde “Bağdat Caddesi Kira Araştırması Raporu”nu tamamladı.
Raporda, Türkiye’nin en önemli alışveriş caddelerinden biri olan Bağdat Caddesi, sektörel dağılım, birim kira değerleri, alan kullanımları, kira değerini etkileyen faktörler gibi önemli kriterler analiz edildi. Harmoni Özel Projeler birimine bağlı 8 değerleme uzmanının sahada detaylı incelemesiyle gerçekleştirilen raporda, toplam 122 adet dükknın kira ve alan bilgisi toplanarak analizi tamamlandı.
Raporda, uzun yıllardır önemli çekim merkezlerinden olan Bağdat Caddesi’ndeki hareketlilik, 2015 yılında artmaya başlayan kentsel dönüşüm uygulamaları ile eski cazibesini kaybettiği, yaya hareketliliğinin azalması, dükkân kiralarını doğrudan etkileyerek, boşluk oranlarının arttığına dikkat çekildi.
Son dönemde yeniden canlanan Bağdat Caddesi’ni inceleyen Harmoni, hazırladıkları rapor ile değerleme sektöründe farkındalık yaratmak ve perakende, finans, hizmet sektörlerine yatırım kararları öncesinde detaylı veri sağlamayı amaçladıklarını belirtti.
Bağdat Caddesi sektörel dağılım
Bağdat Caddesi üzerinde halihazırda 810 adet dükkân bulunuyor. Bunların 67 tanesi boş olup, kiralık veya satılık durumda. Ayrıca 47 adet bina yıkım aşamasında veya inşa halinde. Bu binalar çalışmaya dahil edilmedi.
Cadde üzerindeki dükkânların sektörel dağılımına bakıldığında yüzde 20.12 oranı ile yeme-içme alt sektörünün öne çıktığı; bunu yüzde 12.96 oranla moda-tekstil, yüzde 10.62 ile ev ürünleri, yüzde 9.75 ile hizmet ve yüzde 8.15 ile finans sektörlerinin takip ettiği görülüyor. Ayrıca yüzde 8.27 oranında dükkânların boş olduğu tespit edildi.
Bağdat Caddesi öne çıkan sektörler
Bağdat Caddesi’nde devamlılığını koruyan ve cadde üzerindeki dükkânların yüzde 20.12’sini kapsayan yeme-içme sektörünün diğer alt sektörlere göre cadde üzerinde daha homojen dağıldığı görülüyor. Yeme-içme sektörünün yüzde 10’u Cadde’nin kuzeydoğusunda, yüzde 22’si Göztepe Parkı’ndan Kızıltoprak’a kadar olan kısımda, yüzde 34’ü Cadde’de yaya trafiğinin yoğun olduğu bölgede yer alıyor.
Bağdat Caddesi’nde yeme-içme sektörü
Cadde’de yer alan sektörler arasında yüzde 12.96 orana sahip olan moda – tekstil perakende alt sektöründeki dükkânların yüzde 72’si yaya trafiğinin yoğun olduğu Caddebostan-Suadiye arasında konumlanıyor.
Bağdat Caddesi’nde moda sektörü
Sektörler arasında yüzde 10.62 orana sahip ev ürünleri perakende alt sektöründeki dükkânların yüzde 50’si Göztepe Parkı ile Kızıltoprak arasında yer alan bölgede yoğunlaşıyor. Cadde’nin bu bölgesinde yaya trafiğinde düşüş yaşandığı görülüyor.
Bağdat Caddesi’nde ev ürünleri sektörü
Cadde üzerinde yüzde 9.75 oranda yer alan hizmet faaliyetlerinin yüzde 70’inin yaya trafiğinin genele göre düşük olduğu Göztepe-Kızıltoprak arasında yer alan bölgede yoğunlaştığı görülüyor.
Bağdat Caddesi’nde hizmet faaliyetlerinin dağılımı
Cadde’de yüzde 8.15 orana sahip finans sektörü caddenin geneline yayılmış bir şekilde bulunmasına rağmen Caddebostan-Göztepe arasındaki bölgede yüzde 36’lık kısmının yer aldığı görülüyor.
Bağdat Caddesi birim kira değerleri
Çalışma kapsamında Bağdat Caddesi üzerinde yer alan dükkânların; konum tespiti, hangi sektörde faaliyet gösterdiği tespit edildi ve bölgenin genel karakteri ortaya kondu. Ardından 122 adet kira örneklemi üzerinde çalışılarak, dükkânların kullanım alanı, konumu, sektörü ile kira değerleri kıyaslandı ve birim kira değerleri hesaplanarak bölge için çıkarımlar yapıldı.
Cadde yoğunluğa göre 3 bölge halinde ele alınarak her bölge için ayrı sonuçlara ulaşıldı:
1. Bölge: Cadde Girişi – Kazım Özalp Sokağı arası (Boyner ile Bostancı Tren İstasyonu)
2. Bölge: Kazım Özalp Sokağı – Prof. Dr. Hulusi Behçet Caddesi arası (Göztepe Parkı ile Boyner)
3. Bölge: Prof. Dr. Hulusi Behçet Caddesi – Stadyum arası (Fenerbahçe Stadı ile Göztepe Parkı)
Cadde üzerinde sahada toplanan verilere göre;
1. bölgede 38,
2. bölgede 55,
3. bölgede 29 adet olmak üzere toplamda 122 adet dükkânın kira verisine ulaşıldı.
Örneklemde yer alan, 122 adet dükkânın yüzde 30’u yeme-içme, yüzde 15’i finans, yüzde 13’ü moda/tekstil, yüzde 7’si ev ürünleri – dekorasyon, yüzde 6’sı aksesuar yüzde takı ve yüzde 15’i diğer (hizmet / spor, market, teknoloji/iletişim, hobi/kitap/oyuncak, ayakkabı/çanta, kozmetik/bakım, servis hizmetleri ve yapı ürünleri) kategorisinde yer alıyor ve yüzde 14’ü boş (kiralık dükkân) durumda.
Örneklem içerisinde 1. ve 2. bölgede yeme/ içme, finans ve moda/ tekstil kullanım türünde dükkânların; 3. bölgede ise yeme/içme, ev ürünleri/dekorasyon ve finans kullanım türünde dükkânların yoğunlaştığı görülüyor. Ayrıca her bölgenin boş dükkân oranları da dikkat çekiliyor; 1. bölgedeki dükkânların yüzde 18’i, 2. bölgedeki dükkânların yüzde 11’i ve 3. bölgedeki dükkânların yüzde 14’ü boş/kiralık durumda.
Kira verilerine ulaşılan dükkânların, Kadıköy Belediyesi’nden projeleri temin edilerek alanları metrekare cinsinden hesaplandı. Alan hesaplamalarında alanlar zemine indirgenerek birbirleri arasında kıyaslama imkânı oluşturuldu.
Yapılan çalışmada dükkânların birim kira değerlerinin cadde üzerindeki konuma, dükkânın alan büyüklüğüne, dükkânın sektörüne, cephe/derinlik oranına, köşe konumlu olup olmamasına ve kattaki dağılımlarına göre değiştiği gözlemlendi.
Cadde üzerindeki kira değerlerine bakıldığında 2.750 TL ile 1.100.000 TL arasında değişen rakamlarla karşılaşıldı. Bu veriler incelendiğinde kurumsal olmayan işletmelerin 2.750 TL ile 50.000 TL arasında değişen kira değerlerine karşın kurumsal olan firmalar 1.100.000 TL’ye kadar çıkan kiralar ödeniyor. Bölgenin satış potansiyelinin yanı sıra reklam kabiliyetinin yüksek olması, firmanın tanınması açısından değerli olması sebebiyle cadde üzerinde ödenen kiraların bazıları cirodan bağımsız incelenmeli.
Yeme-içme sektöründeki kira değerlerine bakıldığında diğer sektörlere nazaran aylık ciro ile doğrudan ilişkili olduğu söylenebilir. Örneğin bazı kurumsal firmalar ile ciro üzerinden kira sözleşmesinin yapıldığı görülmektedir. Bunun sonucunda yeme-içme sektöründeki kira değerlerinin Covid-19 salgınında diğer sektörlere nazaran daha fazla etkilendiği görülüyor.
Çalışmadan çıkarılabilecek bir sonuç olarak her sektörün katlanabileceği belli oranda kira değerleri olduğu. Bu sebeple Cadde üzerindeki konumun kira değeri üzerindeki etkisi fazla olduğundan belli bölgelerde bazı sektörlerin yoğunlaştığı görülüyor. Bu bölgelerde aynı sektör ve benzer alan büyüklüklerine sahip dükkânların birbirine yakın kira değerine sahip olduğu görülüyor.
Harmoni Gayrimenkul Değerleme’nin “Bağdat Caddesi Kira Araştırması Raporu”nun tamamına buradan ulaşabilirsiniz.
