Sektörün gelişimine katkıda bulunmak amacıyla düzenlenen “AVMDergi.com Sizi Dinliyor”un ilki, Highway Outlet’ten başladı. Sektörün deneyimli ismi Ercüment Alptekin ve Eğitim Danışmanı Soner Selçuklu, Highway Outlet Genel Müdürü Dr. M. Arif Tuncer ve AVM ekibinin sorunlarını dinleyerek çözüm önerilerinde bulundu. Highway Outlet Genel Müdürü Tuncer, AVM’nin gelişimini, projelerini ve sektörün sorunlarını AVMDergi.com’a anlattı.
Arif Bey, öncelikle sizi kısaca tanıyabilir miyiz?
Aslen Ankaralıyım. 1983 yılında Kilis’te doğdum. 2005 yılında Muğla Üniversitesi Kamu Yönetimi Bölümü’nden, 2011 yılında Atılım Üniversitesi İşletme Yönetimi-MBA Master programından mezun oldum. 2016 yılında Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü İşletme Anabilim Dalından “Bireycilik-Çoğulculuk Kültürel Boyutunda Alışveriş Merkezi Müşterilerinin Tüketici Etnosentrizmi: Türkiye (İstanbul)-Hollanda (Amsterdam) Karşılaştırmalı Çalışması” konulu doktora tez çalışmam ile “Bilim Doktoru” unvanını aldım. İş hayatına 2008 yılında, ilaç sektöründe adım attım. Akademik çalışmalarım ile doğru orantılı olarak 2014 yılından itibaren Polis Bakım ve Yardım Sandığı (Polsan), İştirakler ve Bağlı Ortaklar Şubesi’nde önce Uzman sonra Müdür olarak görev yaptım. Polsan’a bağlı şirketler arasındaki koordinasyonun sağlanması, mali analiz ve raporlamalarının yapılması, sorunların giderilmesi, resmi işlemlerin sağlıklı sürdürülmesi ve benzeri birçok faaliyet alanında görev yürüttüm. Highway Outlet Alışveriş ve Yaşam Merkezi’nde 15 Temmuz 2016 tarihinde gerçekleştirilen yeniden yapılanma ve reorganizasyon kapsamında, 25 Temmuz 2016 tarihinde Genel Müdürlük görevine atandım, halen bu görevi sürdürmekteyim. Evliyim, 1 çocuk babasıyım.
Highway Outlet’in gelişimi ile ilgili bilgi alabilir miyiz?
Highway Outlet Alışveriş ve Yaşam Merkezi 2011 yılının Temmuz ayında ticari faaliyete başladı. Bolu Dağı Anonim Şirketinin kar merkezleri arasında yer alan Alışveriş ve Yaşam Merkezine yine aynı şirket bünyesinde ve aynı kampüste yer alan 3 adet akaryakıt istasyonu ve 2 adet otel eşlik ediyor. Faaliyet alanlarımızın tamamı birbirini bütünleştiren ve ziyaretçilerimizin ihtiyaçlarını eksiksiz bir biçimde karşılamayı hedefleyen nitelikte. 2011 yılından itibaren bulunduğu lokasyon, mimari yapı ve marka karması açısından güçlü bir aktör olarak sektördeki yerini alan Avrupa’nın en büyük otoyol alışveriş merkezi Highway Outlet Alışveriş ve Yaşam Merkezi, günümüz itibariyle de bu kondisyonundan hiçbir şey kaybetmemiş hatta üzerine ilave ederek yoluna başarılı bir biçimde devam ediyor.
Toplam kaç mağazanız bulunuyor, doluluk oranınız nedir?
Toplamda stant alanlarımız da dâhil olmak üzere 92 kiracımız bulunuyor. 41 bin metrekare kiralanabilir alanımızın yalnızca 330 metrekaresi talep sahiplerinin ilgisine istirham edilmekte, geriye kalan 40 bin 670 metrekarelik alanımızın tamamı ise kiralanmış durumda. Böylelikle Alışveriş ve yaşam merkezimiz yüzde 99 doluluk oranına sahip.
Lokasyon avantajlarınızı öğrenebilir miyiz?
Highway Outlet AVYM’nin en önemli avantajı Ankara – İstanbul Otoyolu’nun tam orta noktasında yer almasıdır. Bununla birlikte hibrit bir yapıya sahip olan Highway, Bolu Merkeze 14 kilometre, Düzce Merkeze ise 30 kilometre uzaklıkta bulunuyor. Highway’in hibrit özelliği, adı geçen güzide illerimizin şehir AVYM’si olmanın yanında aynı zamanda da Batı Karadeniz’in en büyük outleti ve otoyol hizmet tesisi olmasından geliyor.
Sizce AVM’yi güçlü kılan nitelikler nelerdir? Özellikle hangi alanlarda iddialısınız? Yarattığınız algıyı destekleyecek, geliştirecek çalışmalarda neye önem veriyorsunuz?
Highway’i güçlü kılan etmenlerin başında kuruluş yeri seçiminin isabetli olması gelmektedir. Buna ek olarak bir ucundan diğer ucu 520 metre olan Highway, tek kat üzerine kurulu mimarisi, açılır kapanır çatı yapısı ve geniş yürüyüş koridorları ile ziyaretçilerine bunalmadan, kalabalıktan rahatsız olmadan dolaşma ve alışveriş yapma imkânı sunuyor. Az önce de ifade etmiş olduğum gibi, AVYM ile birlikte otoyol hizmet tesisi de olmasından kaynaklı haftanın her günü ve günün her saati şehirden ve otoyoldan ziyaretçi alıyor. Merkezimizde yaratmaya ve geliştirmeye çalıştığımız tek algı hizmet kalitesinin maksimizasyonudur. Misafirlerimizin, ihtiyacı olan her türlü ürüne yüksek kalite düzeyinde ve en uygun fiyat skalası ile ulaşması, kalite anlayışımızın temel taşını oluşturuyor. Bu durumu sağlayacak çalışmalarımızın başında ise doğru kiralamalar, yeniden kiralamalar ve stratejik pazarlama tutundurma çalışmaları geliyor.
10 milyon ziyaretçi
“Outlet”, Türkiye’de sorgulanan bir konsept. Sizce Highway Outlet Center, ne kadar outlet? Ve outlet olmanın avantajları ve dezavantajları nelerdir?
Outlet kavramının, ülkemizde sorgulanmakla birlikte tüketicilerin zihninde de en fazla yer etmeyi başarmış kavramların başında geldiği kanaatindeyim. Türkiye’de ilk outletin kurulduğu yıl olan 1997’den bu yana 20 yıldır büyük bir yükseliş ivmesiyle artan outlet merkez sayısının günümüz itibariyle doyum noktasına ulaştığını düşünüyorum. Outlet demek, ürünün üreticiden tüketiciye doğrudan ulaştırılması ve aracı müteşebbis komisyonlarının fiyatın içerisine dâhil edilmeyerek fiyatlar genel seviyesinin en alt düzeyde tutulmasıdır. Böylelikle üretici makul marjlarla kar elde ederken, tüketici de kaliteyi ucuza almanın avantajını yaşar. Highway Outlet Alışveriş ve Yaşam Merkezi, gerçek bir outlettir. Marka karması incelendiğinde kurumsal üretici firmaların, kiracılar arasında çoğunluğu oluşturduğu görülecektir. Buradaki maksat tamamen, yalnızca ilgili mevzuat emrettiği için indirimli ürün satışında belirli bir yüzdeyi tutturmaktan öte, tüketicinin kesesine hitap eden indirimli ürün satışının gerçekleştirilmesidir. Misafir giriş sayılarımız (yılda 10 milyon ziyaretçi) ve ziyaretçilerimizden aldığımız geri bildirimler bize, Highway’in kaliteli ve ekonomik ürün algısını bir araya getirmeyi başaran bir merkez olduğunu gösteriyor. Outlet olmanın tek dezavantajı, ucuz algısından dolayı zaman zaman gelir seviyesi yüksek müşterilerimizin Ankara ve İstanbul gibi daha büyük illere giderek alışveriş yapmayı tercih etmesidir. Aslında kiracımız olan birçok marka belirli bir yüzde de sezon ürünü satarak bu müşterilerimizin de talebine cevap verebilecek düzeyde.
Marka karmanız hakkında bilgi alabilir miyiz, marka karmanızı yaparken en çok hangi konular üzerinde durdunuz?
Marka karmamızın bugünlere gelebilmesi için gerçekten AVYM olarak büyük emekler verildi. Nihayetinde emekler boşa çıkmadı ve misafirlerimizin her düzeydeki ihtiyacını karşılama potansiyeline sahip güçlü bir karma ortaya çıktı. Marka karmamızı yaparken dikkat ettiğimiz hususların başında markaların outlete uygun yapıda olması geliyor. Bununla birlikte başta AVYM’mizde sonrasında ise bulunduğumuz lokasyonda müşterilerimizin arzu edip de edinemediği ve bunun için başka illere gitmek zorunda olduğu markaları bünyemize katma çabamız önem taşıyor.
Kiralamalar TL üzerinden
Mağaza açma maliyeti ve kiralamada ne gibi çözümler getiriyorsunuz markalara?
Highway artık oturmuş bir AVYM’dir diyebiliriz. Yani yeni açılmakta olan merkezlere nazaran kiracılarımıza dört duvardan ziyade mümkün mertebe zemin ve tavanı dizayn edilmiş, iklimlendirme tertibatı bulunan ve yangın alarmları, elektrik, su hatları yerli yerinde mağazalar teslim etmeye gayret ediyoruz. Highway’i tercih ederek merkezimizde bir mağaza inşa eden kıymetli müteşebbislerimize kira rakamları belirlenirken makul çözümler sunuyoruz. Yaklaşık 2 yıldan bu yana kiralamalar Türk Lirası üzerinden yapıyoruz. Sözleşmesi devam eden ya da kiralamasının döviz cinsinden olmasını talep eden yatırımcılar için de kur sabitlemesi yapmış durumdayız.
Hedef ziyaretçilerinizi kimler oluşturuyor, ziyaretçi sayılarınızı öğrenebilir miyiz?
Hedef ziyaretçilerimizi başta Bolu ve Düzce halkı olmak üzere Ankara-İstanbul Otoyolunu kullanan herkesten oluşuyor. 2017 ziyaretçi sayımız 10 milyon kişidir.
Sizce bir alışveriş merkezinin başarısındaki kıstaslar nelerdir?
Röportajın başında da ifade etmeye çalıştığım gibi en önemli faktörün iyi bir fizibilite ve isabetli bir kuruluş yeri seçimi olduğuna inanıyorum. Sonrasında AVM’nin temeli atılırken dahi görevine hali hazırda başlamış olan iyi bir yönetim ekibinin bulunmasının şart olduğu kanaatindeyim. Son olarak da stratejik yönetim ve pazarlama ilkelerinin kiracı ve ziyaretçiler için dinamik şekilde çalışmasının önemine vurgu yapmanın yanlış olmayacağı düşüncesindeyim.
Bir yılda 25 yeni marka
2017 nasıl geçti, beklentilerinizi karşılayabildiniz mi, 2018’in nasıl bir yıl olmasını öngörüyorsunuz?
Ciddi çalışmalar sonucu 2016 yılı sonunda hazırlamış olduğumuz 2017 yılı tahmini bütçemizin yüzde 95 ölçütünde realize olmuş olmasının memnuniyeti içindeyiz. Tabii bu kuru kuruya bir memnuniyet değil. Çünkü belki de sektörümüzde henüz masaya ciddi biçimde yatırılmamış olan bir hususla zaman zaman karşı karşıya kalıyoruz. Otoyol üzeri AVM olmanın en büyük sakıncalarından bir tanesi olan “Üst Yapı Bakım Çalışmaları” yani daha basit anlatmamız gerekir ise “Yol Çalışmaları”. 2017 yılında Ankara-İstanbul Otoyolunda yapılan 56 günlük iyileştirme çalışmaları neticesinde ziyaretçimizin yüzde 70’inin merkezimize girişi imkânsız hale gelmiştir. Ve bu imkânsızlık müşteri kabulümüzün en yüksek olduğu aylarda cereyan etmiştir. Bunun kar merkezleri açısından AVYM’miz ile birlikte akaryakıt istasyonlarımız ve otellerimiz de düşünüldüğünde sebep olduğu ciro kaybı milyonlar seviyesinde. Tüm bu güçlüklere rağmen bütçe realizasyonumuz dikkate alındığında 2017 senesinde beklentilerimizi karşılayabildiğimizi söylemem pek de eksik ya da hatalı olmayacaktır. Bir yılda 25 yeni marka kazandırılarak güçlendirilmiş marka karmamız ve yüzde 99 doluluk oranımız ile 2018 senesinden çok umutluyuz. Başta yönetim kurulumuz olmak üzere ekip arkadaşlarım ve şahsımın, bu yılın Highway’in altın yılı olacağına olan inancımız tam.
Son olarak Highway’in yaşadığı kayyum süreci, hisse değişimleri ve küllerinden yeniden doğuşu ile ilgili kısaca bilgi alabilir miyiz?
Tabii. 2016 yılı Eylül ayında şirketimiz Bolu Dağı A.Ş.’ye önce denetim sonra da yönetim kayyumu atanmış ve yönetim yetkisi TMSF’ye geçti. Sonraki süreçte şirketimiz bünyesinde KHK kapsamında TMSF tarafından yönetilmekte olan yüzde 63,92 oranındaki hisse Başbakan Yardımcılığı Makamının onayı ile TMSF tarafından şirkette ön alım hakkı bulunan Polis Bakım ve Yardım Sandığı (Polsan)’a satıldı. Bu satış işlemi ile şirketimiz bünyesinde Polsan’ın hisse oranı yüzde 97,17’ye yükseldi. Böylece şirketimizdeki yönetim kayyumluğu müessesesi Eylül 2017 tarihinden itibaren mahkeme kararı ile kaldırıldı. Aralık 2017 tarihinde seçimli olarak gerçekleştirilen şirket genel kurul toplantımızda Polsan tarafından görevlendirilen 5 yetkili, hissedarlarımızın oy birliği ile yeni yönetim kurulumuzu oluşturdu.
“AVMDergi.com Sizi Dinliyor” projesi kapsamında Ercüment Alptekin ve Soner Selçuklu, Highway Outlet yönetim ekibine, IK süreçleri, mimari değişiklik senaryolarının yapılması, pazarlama planları, outlet bileşenlerinde beklentilerin yönetilmesi, kiracı-kiralama politikaları gibi pek çok konuda çözüm önerileri sundu.
AVM Ziyaret Rezervasyonu için info@avmdergi.com ‘dan bilgi alabilirsiniz.
