Arif TUNCER
11. AYD Alışveriş Ekonomisi Zirvesi 5 Mart 2019 tarihinde İstanbul’da gerçekleşti. On yıl boyunca zirve için kullanılan “AVM Yatırımları Konferansı”nın son yıl “AYD Alışveriş Ekonomisi Zirvesi” olarak duyurulması ve kapsamının genişlemesi memnuniyet verici olmuştur. Bu bağlamda devlet destekli ve katılımlı benzer etkinliklerle sektörümüzün zirveye çıktığı dönemlerin devam etmesini gönülden diliyorum.
Bu yazımda zirveden aldığım mesajları ve geri bildirimleri aktarmak istiyorum.
Bana göre kiralamaların TL olması hususunda çıkarılan tebliğ ile geçtiğimiz aylarda sektördeki en önemli adımı atan Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın, Bakan Yardımcısı düzeyinde temsil edilmesi zirvenin en önemli konusuydu. Öte yandan Birleşmiş Markalar Derneği (BMD)’nin yönetim kurulu kararıyla etkinliğe katılmama kararı da dikkat çekti.
Bu zirvede birbirini tamamlayan ve ekonomiye can katan iki paydaş olan Alışveriş Merkezi Yatırımcıları (AYD) ile perakende sektörünün temsilcileri (BMD) ve aralarında ticari anlaşmazlık çıktığında devreye girerek, dengeyi tesis eden devlet mekanizmasının bir araya gelmesini ve bugüne kadar memnuniyetsiz olunan hususların masada konuşularak ve çözümlenerek etkinliğin sona ermesini tercih ederdim. Önümüzdeki yılki zirvede bu dileğimin yerine gelmesini merakla bekliyorum.
Detaylara girmeden önce şunu ifade etmek isterim. Elbette zirvede perakendeciler de vardı. Çok değerli konuşmalar yaparak sektörün geleceğine ışık tuttular. Yazımda olayları AYD ve BMD özelinde ele almamın nedeni, fazla sayıda üyeye sahip olmaları ve tüzel kişilik olarak çoğunluğun sesi konumunda bulunmalarıdır.
Sayın Sinan Öncel’in BMD adına ortaya koyduğu zirveye katılmama nedenlerini şu başlıklar altında toplamamız mümkündür:
1. “Üç ay önceden haber vermek kaydı ile kira sözleşmelerinin tazminatsız feshi”,
2. “Genel Gider Yönetmeliğine aykırı davranan AVM Yönetimlerinin varlığı” ve
3. “Yabancı sermayeli bazı AVM’lerin kiralamada TL’ye dönülmesine muhalefet etmeye çalışması”.
Bu hususlara AYD Başkanı Hulusi Belgü tarafından ne şekilde yanıt verildiğine yazımın ilerleyen bölümlerinde değineceğim.
Peki Sayın Öncel’in ifade ettiği sorunlar yıllardır neden çözülememiş ve halen gündemdedir?
Bunun en büyük nedeni sektörümüze uzun yıllardır rehberlik eden Soner Selçuklu’nun da yazılarında ve kitaplarında ifade ettiği gibi kazan-kazan olgusunun zarar görmesidir. Yani paydaşların birbirine yönelttiği taleplerin zaman zaman kazan-kazan yerine, kazan-kaybet ya da kaybet-kaybet şekline dönüşmesidir. Bu yapısal sorunlara değinelim:
AVM yatırımlarının birçoğunun dövizle borçlanılarak yapıldığı hepimizin malumudur. Yapılan kiralamaların birçoğu da bu sebepten döviz ile yapılmıştır. AVM yatırımlarının geri dönüşünün (Return on Investment) tam zamanında olabilmesi de kiracılardan zamanında ve eksiksiz toplanacak kiralar ile mümkün olacaktır. Yani yatırım ancak bu şekilde amacına ulaşmış olacaktır.
Diğer yandan perakendeciler de markalarını daha geniş kitlelerle buluşturmak adına AVM’lerde mağaza açmış, yatırım yapmış ve fizibilitelerini yaparken de mağazayı açtıkları günün döviz kurunu, yıllar itibariyle ve belirli oranlarda artırıp-azaltarak baz alma işlemi uygulamışlardır. Döviz ve kira rakamlarında beklenenin dışında gerçekleşecek dalgalanmalar, perakendeciye zarar verecek ve maliyet hesabı ve fizibilite aşamasındaki finansal etüdün ciddi ölçüde şaşmasına neden olacaktır. Yani yatırım amacına ulaşamayacaktır.
Çeşitli nedenlerle dalgalanmaların yüksek boyutlara ulaşması ile perakendecilerden ilk etapta kur sabitleme, sonrasında ise TL’ye dönme talepleri yükselmiştir. AVM yatırımcıları ise bunu kısmen yerine getirebilirken, dövizle borçlandıkları finans kaynaklarının kendilerine herhangi bir kolaylık sağlamadığını ifade etmişlerdir. Yani yabancı sermayeli bir bankadan dövizle kullanılmış bir kredi ile inşa edilen bir AVM’nin kiracılarına kur sabitleyerek yardımcı olmaya çalışmasının, krediyi kullandıran banka için fazla bir ehemmiyeti yoktur. Yani konu çözümsüz olmasa da çözümü oldukça karmaşıktır ve taraflara yükümlülük doğuracaktır. Yazımın başlarında da ifade etmeye çalıştığım gibi, yükümlülüklerin ne şekilde bölüşüleceği konusu masada AVM Yatırımcıları ve perakende sektörü temsilcileri tarafından çözülememiştir. En nihayetinde çözüme kavuşamayan dövizle kira hususunda Hazine ve Maliye Bakanlığı devreye girerek, “Türk Parasını Koruma Hakkında Karara İlişkin Tebliğ”i yayınlayarak kiraları TL’ye çevirmiştir.
Sinan Öncel’in sorun olarak ortaya koyduğu bir diğer husus olan genel giderlerin ne şekilde toplanacağı ile ilgili düzenleme ise TL ile kira düzenlemesinden çok daha önce hazırlanarak Ticaret Bakanlığı tarafından deklare edilmişti. Burada yer alan büyük metrekareli mağazalara çıkan yüksek meblağlı ortak giderler, bu mağazalardan vazgeçemeyecek olan AVM’lerin onların ortak gider ödemelerinin bir kısmını üstlenmesi, işletmelerin satış alanlarının neye göre belirleneceği hususu, ortak giderler belirlenirken kiracıların oy birliğinin alınması gibi birçok konu sektörel toplantıların ana gündem maddesi olmuştu.
Diğer taraftan bazı AVM’lerin kira kontratlarında, belirtilenden daha önce mağazasını kapatmak isteyen müteşebbislere cezai müeyyideler yer almaktadır. Burada AVM Yönetimince ortaya konan irade: “AVM yönetimi olarak sizinle imzaladığımız sözleşmedeki süreye göre finansörlerimize ödeme planı sunduk, erken ayrılmanız durumunda finansör tarafından bir takım maddi yükümlülüğe maruz bırakılacağız, buna birlikte katlanalım”dır. Kiracı ise ekonomik konjonktürün kontrat imzalandığı tarihteki gibi olmadığını ve işletmesinin zarar ettiğini öne sürmektedir. Yine detaylı incelenerek çözüm bulunması gereken hususlardan bir tanesidir.
Yukarıda üç adet yapısal problemden bahsedilmiş, bunlardan ikisi yani dövizle kira ve genel giderler hususu Bakanlıklar eliyle çözüme kavuşturulmuştur. AYD beyanlarından da anlaşılacağı üzere özellikle genel giderle ilgili üretilen çözümün geliştirilmeye ihtiyacı olduğu anlaşılmaktadır. AVM’den tazminatsız çıkış hususu ile ilgili BMD’nin beklediği hamle alışveriş merkezi yatırımcılarından mı gelir, yoksa devlet hakem formuna bürünerek yine Bakanlıklar eliyle çözüme dahil mi olur, bunu zaman gösterecek. Tabii ki gönlümüz bir hakeme gerek olmaksızın sektörümüzü oluşturan ve ekonomiye can katan iki değerli oluşumun bu konuyu birlikte çözüme kavuşturmasıdır.
Hulusi Belgü’nün konuşmalarında ilk dikkatimi çeken AVM’lerin fazla miktarda döviz borcu olduğudur. Bankaların “inşallah bundan sonra döviz artmaz” temennileri ise olayın geldiği noktayı açıkça gözler önüne sermektedir. Yani, yazımızın önceki bölümlerinde de ifade etmeye çalıştığımız gibi AVM yatırımcılarının bankalara olan döviz borçları nedeniyle birtakım sıkıntılar yaşadığı görülmektedir. Belki zamanla bu hususla ilgili de bir yasal düzenleme gelir…
Diğer taraftan ortak giderlerle ilgili Ticaret Bakanlığınca yapılan düzenlemeyi eleştirdi Belgü. Ortalama metrekareler üzerinden alınan ortak giderlerin, büyük metrekareli kiracılarda ciddi probleme neden olduğunu ve neredeyse bu kiracılara kira tutarı kadar da ortak gider çıktığını ifade etti. Bu ilave külfete büyük metrekareli mağazaların (anchor) katlanamayacağı ve mağazaların boşalmaması için ortak giderlerin bir kısmını AVM yönetimlerinin üstlendiğini, bunun da AVM’lere ciddi finansal risk doğurduğunun altını çizdi.
Sektörel büyüme hedeflerinden bahseden Belgü umut vererek, uzun yıllardır sürdürdüğü AYD Başkanlık görevinin sona erdiğini duyurdu. Kendilerine profesyonel iş hayatında başarılar diliyorum.
Diğer tüm katılımcı, konuşmacı ve sektörümüzün değerli temsilcisine de sağladıkları katma değer için teşekkür ediyorum.
