Ercüment ALPTEKİN
Biz mühendislerin sevdiği bir yöntem vardır. Bulunulan durumu X-Y koordinatlarına oturtup “neredeyiz” sorusunu sorarız. Başlangıçlarda veya sorunlara çözüm aramak gerektiğinde oldukça işe yarar. Günlük söylemde “tribüne çıkmak” diye bilinen yöntemdir aslında bu. Sorunların getirdiği etkileşimlerin dışına çıkarak mevcut duruma nesnel (objektif) bakmak aslında önemli bir iştir. Niyet, sorunu çözmek ise atılması gereken ilk adımdır. Ancak derdimiz günlük hayatın girdabında kısa vadeli programlara, çekişmelere ve sorunlara kapılmak ise sağ duyulu düşünme yetisinden giderek uzaklaşırız.
Sektörün yıllardır çözemediği sorunlara ve giderek daha karmaşık hale getirdiği duruma bakarsak böylesi bir bakışa ihtiyacın ne kadar çok olduğunu görürüz. Kira-ortak alan sarmalında yıllardır sorunu/ sorunları çözmeye çalışan yaklaşımın başarısız ama durmadan yinelenen yöntemden ne zaman kurtulacağız bilinmez. Görünen o ki; giderek artan sado-mazoşist bir yaklaşımla bundan kopamıyoruz. Karşı tarafın sıkıntıya girmesinden iyimser deyimle “bana ne” diyenler var. Bu sıkıntıyı kendi sorunu olarak görmeyen “aynı geminin yolcuları” var. Geçerken ilgi duyanlar için Vasıf Öngören’in, “Oyun Nasıl Oynanmalı” isimli tiyatro oyununu şiddetle tavsiye ederim. Bildiğimizi sandığımız ve kanıksadığımız yolların aslında sorun çözmekten uzak ve belki de sorunu büyüten/arttıran “şeyler” olduğunu anlamak üstüne bir oyun.
Ne demek istediğimizi açalım biraz. Sektör masasının karşılıklı iki tarafında oturan perakendeciler ve AVM yatırımcıları temel olarak aynı mekânın ortak faydalarından beslenen ama maliyet unsuru birinin diğerinde olumsuzluk yarattığı bileşenlerdir. Perakendecinin yer aldığı AVM içindeki mağazasının kira adıyla ödediği bedel, toplam maliyet içinde bir parçadır. Ancak, perakendeci açısından toplam giderin bir parçası olan bu bedel, AVM yatırımcısı için o mağazadan elde ettiği tüm gelirin tamamıdır. Yıllardan beri tarafların konuyu karşılıklı olarak çıkar çatışması yaşadıkları başlık etrafında çözmeye çalışmaları ne denli sağlıklı acaba? Konuyu sadece döviz-TL ikilemine indirmek ise tam anlamıyla “hadi çözmeyelim” anlayışı. Taraflar arasındaki bu maliyet/kazanç ikilemine bir de ortak alan maliyetleri gibi maliyet/maliyet gibi görünen ama bazı AVM yatırımcıları açısından kazanç kapısı olan başlıklar da eklenince çözüm giderek zorlaştı. Bu sorunların giderilmesi için, aşağıda aktarmaya çalışacağımız gibi; çözüm yöntemi, ortak akıl oluşturmak yerine, deyim yerindeyse “ekonomik kaba kuvvet” kullanımı makbul çözüm oldu. Kim kuvvetli ise karşı tarafa isteklerini kabul ettirmek istedi. Doğal olarak bu da sürdürülebilir çözüm bulunmasını imkânsız hale getirdi.
Yıllar önce perakendeci bir dostum, o dönem yönetiminden sorumlu olduğum Anadolu’daki bir AVM içinde bulunan mağazası için ödediği ortak alan maliyetinin yüksekliğinden söz ederek, yatırımcının buradan kazanç temin ettiğinden şüphelendiğini söyledi. İstanbul’da bulunan AVM için ödediği ortak alan bedelinin çok daha yüksek olduğunu söylediğimde çok şaşırdı. Aslında şaşıracak bir durum yoktu. Çünkü İstanbul’daki mağazasının cirosu diğer mağazasının yaklaşık 2 misliydi ve maliyet/ciro oranı tehlike sinyalleri vermiyordu.
Sektörün iki büyük oyuncusunun yani perakendecilerin ve yatırımcıların aynı mekânda olduklarını ve ortak faydadan beslendiğini söyledik. Nedir bu ortak fayda? Tabii ki ciro. Tarafların ortak faydası olan bir konuyu gündemin baş maddesi yapmak yerine çıkar çatışması içinde oldukları ve yetersiz cirolar nedeniyle artık çatışma noktası haline dönüşmüş bir konu için yıllardır kavga etmeleri anlaşılır değil. Elbette ülkenin içinde bulunduğu şartlar gibi sektörün dışındaki bazı parametrelerin de etkili olduğu gerçeğini yadsımamız mümkün değil. Bu şartların sektör üstündeki ciddi sorunlar gerçeği de öyle. Peki böyle sıkıntılı bir durumda ortak fayda için çalışmak mı doğru, yoksa karşılıklı çıkarlar için çatışmak mı?
Daha önceki yazılarımda da bahsettiğim gibi AVM yöneticilerine burada çok fazla iş düşüyor. Zira onlar bu çıkar-fayda ekseninin kesişim noktalarında bulunuyorlar. Tarafları ciro artırmak üzere çalışmaya yönlendirme araçlarının bir kısmı ellerinde. Tabii akla hemen pazarlama ile ilgili çalışmalar gelecektir. Ne yazık ki birçok yerde araba çekilişi veya şans çarkları ile iş yürütme çabası var. Örneğin kira indirimleri tarafların ortak çalışmalarının yani ciro arttırmanın bir kaynağı hatta yöntemi olabilir mi? Ziyaretçilerimiz kirası indirildi diye AVM tercihlerini değiştiriyorlar mı? Bırakın ziyaretçileri, perakendeciler kira indiriminden gelen farkı (en azından bir kısmını) ciro arttırmak için kullanıyorlar mı?
İndirimden başka akla gelen bir yol var mı? Bir adım daha atalım. Ciro arttırmanın yolu sadece pazarlama mı? Hizmet kalitesi ne durumda? İK politikaları? Kira için yapılan tartışmalar elbette önemli, ama neleri atlıyoruz bu arada acaba…
Ortak faydanın geliştirilmesi ile çözülmesi muhtemel bir sorunu, karşılıklı çıkar ilişkisinin zorlama metotları ile çözülmez hale getirmek bunun en belirgin örneği. Üstelik daha evvel de yazdığım gibi dernekler üzerinden bilek güreşi yaparak.
Perakendeci dostlarımız döviz kurunun 2017 başında yükselmesi ile TV ekranlarına koştular. Hatta siyasetçiler bile konuya müdahil oldu. Sonunda döne döne aynı noktaya geldik. Fırsatını bulan, kira bedeli üzerinden, kemendi karşısındakinin boynuna nasıl geçireceğinin hesabında. Üstelik, aslında o kemendin bir gün kendi boynuna geçirileceğini bilerek. Halbuki ortak çalışma noktası üzerinden ve daha olumlu bir ortamda ortak çıkarlar için yani perakende satış cirolarını arttırmak gibi bir seçenek varken.
Bazı olaylar her gün önümüze çıkarlar ve onlar bizim için anlamını yitirmiş kavramlara dönerler. Özetle; sık sık vurguladığım gibi bir yabancılaşma süreci içinde kendimizi buluruz. Kanımca kira ve ortak alan sorunu için de durum aynı. Yani kendi ürettiğimiz bu kavramlar bizlere, bizi köleleştiren bir öz olarak geri döndü. Kiralama süreci ve kavramı hepimizi esir alan bir konu oldu. Durmadan aynı işi yapan insanlar, örneğin işi cam silmek olan işçiler durumundayız.
Bu ve bunun gibi kısır döngülerden çıkmak ve konuyu daha rahat çözebilme adına gerekli bilgi ve donanıma artan bir çeşitlilik ve hızla ulaşılmak gibi sonsuz bir olanağımız var. Ancak mevcut bilgi ve donanımın dinamizmini de yok ederek konuya yabancılaşmamız ve bir anlamda içini boşaltıp anlamsızlaştırmamız ne hazin bir çelişki.
