AVM konsept geliştirme, kiralama ve yönetim danışmanlığı hizmeti veren Libra DLM, Avrupa standartlarında asset management (varlık yönetimi) sağlamak için kolları sıvadı. Libra DLM Kurucu Genel Müdürü Ercüment Alptekin ve Libra Danışmanlarından Neşe Merdinler, sektöre sundukları ‘asset management’ hizmetleri hakkında bilgi verdiler. Alptekin, sektöre yeni bir nefes olma amacında olduklarına dikkat çekerken, Merdinler de “Asset management, AVM’lerin sihirli değneğidir” diyor.
Röportaj, AVMDergi.com
Libra DLM’nin verdiği hizmet konularını öğrenebilir miyiz?
Ercüment Alptekin Libra DLM’nin sektörde yola çıkış noktası temel olarak alışveriş merkezleri sektöründe konsept geliştirme, kiralama ve mülk yönetimi yapmak. İsmimiz her ne kadar yeni olsa da danışmanlarımız da dahil ekibimiz sektörün oldukça eski ve farklı alanlarda çok tecrübeli isimleri. Bugüne kadar hizmet verdiğimiz projeler arasında Rönesans Maltepe, Quasar İstanbul, Bodrum Oasis Alışveriş Merkezi, Bursa Skytower, Nurol Park Güneşli, Konya Selçuker Center, Kosova Dukagjini Center, Atış Premium, Flora Park, ODTÜ Teknokent, Makyol Santral ve Makyol Yaşam, Piazza Şanlıurfa ve Bursa Endülüs Park AVM bulunuyor. Ayrıca Eskişehir Cassaba Modern ve Van Yörük AVM ise en yeni projelerimiz.
Peki sektörde bu anlamda hizmet veren servis sağlayıcılardan hangi noktalarda ayrışıyorsunuz?
EA: Bu soruya cevap vermek için öncelikle mevcutta neredeyiz ve nereye gidiyoruz onu aktarmaya çalışayım. Mevcut hizmetlerimizin, yani konsept geliştirme, kiralama ve mülk yönetimi kavramlarının operasyonunu yürüten yöneticilerimiz ve kadromuz yurt içi ve yurt dışında özellikle büyük ve orta ölçekli karma kullanımlı projelerde çok deneyimli. Kiralama direktörümüz ve ekibimiz “Alışveriş Merkezi Yönetimi”, “Pazarlama” ve “Kiralama” üçgenini birebir yıllar içinde deneyimlemiş, perakende iş modellerine çok hâkim, yatırımcı beklentileri ile pazarın gerçeklerini oldukça verimli çözümlerle buluşturabilen bir yapıya sahip. Mülk yönetimi direktörümüz ve ekibimiz ise kat mülkiyetinden başlayarak, yönetim planı oluşturulması, ortak alan yönetimi ve bütçelemesi konusunda ilgili kanun ve yönetmeliklere en az bu konuda uzman hukukçulara eşlik edecek kadar haizler. Bunun daha da ötesinde çok komplike ve farklı proje ve uygulamalara destek verdikleri için, en karmaşık mülkiyet yapısına sahip projelerde dahi uygulamaların yasal prosedürlere uygun hale getirilmesi sürecinin ne şekilde yapılacağını çok iyi biliyorlar. İşin günlük operasyona nasıl yansıdığını çok iyi bildikleri için de getirdikleri çözümler yatırımcılara çok önemli destek veriyor. Bir diğer farklı özelliğimiz ise sektörde son derece tecrübeli olan arkadaşlarımız ile kurduğumuz aktif çözüm ortaklığı yapımız. Örneğin Ankara’da Kenan Özduran ve Alper Göker ile aynı bünyedeyiz. Diğer taraftan belli projelerde değerli dostum Nihat Sandıkçıoğlu ile çalışıyoruz. Araştırma konusunda Mallx, eğitim başlığında ise 3S Danışmanlık bizim sektör içi ortaklarımızdan. Özetle sektörde kendi konularında önemli değere sahip arkadaşlarımızla paylaşım modeli üzerinden üst düzeyde servis vermeye çalışıyoruz. Tüm bu hizmetleri verirken standart servis sağlayıcı anlayışından ayrışmak ve yatırımcı beklentilerine çok daha farklı çözümler sunmak üzere yeni bir karar aldık. Gerek Neşe Hanım’ın gerek bizim, Avrupa’da varlık yönetimi (Asset Management) hizmeti veren uluslararası şirketlerde edindiğimiz tecrübeleri Türkiye’ye adapte etmeye karar verdik. Libra DLM’nin bundan böyle bir varlık yönetimi şirketi olarak faaliyet göstermesi konusunda operasyona 2018 yılbaşı itibariyle başladık.
“Asset management, AVM’lerin sihirli değneğidir”
Neşe Merdinler: Aslında tüm bunların özünde varlık yönetimi şirketine dönüşmemizin iki ana sebebi var. Bunlardan birincisi, 2007 yılından bu yana süregelen ve belirli şehirlerde gittikçe artan yatırımların arzındaki fazlalık ile perakende marka sayısındaki daralmanın alışveriş merkezlerinin değerini etkileyen bir hale gelmiş olması. İkincisi ise sektörde yatırımcıları tarafından satışa sunulan AVM’lerin satışını gerçekleştirmemiz için son zamanlarda yatırımcılardan sıklıkla almaya başladığımız talepler. Satış söz konusu ise AVM’lerin değeri çok kritik bir hal alıyor. Değeri oluşturmak ise varlık yönetiminin işi. Pazar baskı altında ve alıcılar fırsat alışveriş merkezlerinin peşinde. İşte biz bu süreci yönetmek üzere buradayız.
Peki asset management tam olarak ne anlama geliyor, hangi konuları içeriyor, ne tip uzmanlıklar gerektiriyor sizden dinleyebilir miyiz?
NM: Asset management, varlık yönetimi, AVM’lerin yatırım ve çıkış stratejisini en yüksek ve en verimli şekilde oluşturmak için nakit akışını günlük operasyonlardan bağımsız olarak planlamak, orta ve uzun vadede değerini arttırmak için uygulanan bir stratejik planlama yönetimidir. Hiyerarşik bir üçgene oturtacak olursanız, üçgenin en altında “Tesis Yönetimi” (Facility Management), onun bir üstünde “Mülk Yönetimi” (Property Management), hepsinin üzerinde de “Varlık Yönetimi” (Asset Management) yer alır. Tesis yönetimi ve mülk yönetimi, AVM’lerin kısa vadeli en verimli günlük operasyonuna hizmet ederken, varlık yönetimi tamamen mülkün stratejisine ve değerine hizmet eder ve direkt bir yatırım yönetimidir. Diğer yönetim anlayışlarından bu anlamda ayrışır. Uygulamada asset management, kira gelirlerinin gelişiminin planlamasıyla- yani kiracı karması ve mevcut kira yapısının nasıl değişeceği ile ilgili çalışırken, aynı anda operasyonel giderleri oluşturan tüm mali ve hukuki alt yapının revizyon planlamasını yapar. Buna paralel olarak özellikle belirli bir operasyon yılını ve yaşı devirmiş AVM’lerin mimari değişiklik ve yenileme ihtiyaçlarının nasıl olacağını, ihale şartnamelerini ve bütçelemelerinin nasıl hazırlanacağı, bunların hangi zaman dilimlerinde yayılacağı, değişen yönetmelikler nezdinde neler yapılması gerektiği ile ilgili stratejik planı oluşturup nakit akışını başka bir yöne doğru çevirir. Asset management, AVM’lerin sihirli değneğidir adeta.
“Asset management hizmetimiz ile sektörde yeni bir nefes olacağız”
EA: Varlık yönetimi çok ciddi düzeyde proje geliştirme (development), gayrimenkul finansmanı ve gayrimenkul hukuku bilgisi gerektirir. Neşe Hanım ile bu noktada güç ve elbirliği yapmamızın sebeplerinin başında bu geliyor. Bizim geçmişinde uluslararası ve ulusal şirketlerde tamamen bu fonksiyonlarda çalışmış olan bir ekiple varlık yönetimi hizmeti vermek istememizin temel nedeni bu ve içsel tecrübemiz bu anlamda çok önemli. AVM sektörü değişiyor. Artık satış zamanlarının başladığı ve alıcının fiyat baskısı kurduğu bir sürece girdik. Alışveriş merkezi maliklerinin hem kendi kaynakları hem de bu projelere finansman sağlayan banka ve fonlar açısından bu hizmet artık Türkiye’de şart. Avrupa’da asset management hizmetinin ne olduğunu en ince detayına kadar Neşe Hanım ile birlikte biliyoruz ve Türkiye’deki uygulamalardaki eksikliklerin oldukça farkındayız. Uygulamaya geçirmek için artık hazırız. Tüm altyapımızı kurduk, iş planımızı ve bütçelerimizi yaptık ve sektöre bu anlamda yeni bir nefes olmak hedefindeyiz.
Asset management ile hangi konularda yatırımcılara destek olacaksınız? Nasıl bir karşılıklı iş modelinden bahsediyoruz?
NM: AVM asset management hizmetlerimizi üç ana başlık ve yatırım modeli için kurguladık. Bunlardan birincisi Türkiye’de direkt geliştirme yapan ya da yapmış olan yatırımcılar için. Bu yatırımcıların, geliştirmekte ya da operasyonda olan AVM’lerin nakit akışına yönelik mevcut durum analizi, en yüksek ve en verimli kullanıma yönelik stratejik planlama ve çıkış stratejisi (satış) çizmek üzere hizmet vereceğiz. İkincisi, kredi sağlama hizmetleri kapsamında portföyünde gayrimenkul finansmanı ya da yatırımı stratejisi olmayan banka ve fonlar. Yurt içi ve yurt dışında işi bu olmayan ancak bir şekilde icra ya da farklı kanallarla portföylerine alışveriş merkezi ya da ticari gayrimenkul almak zorunda kalan finansal kuruluşlar var. Bu tip ticari gayrimenkuller için varlık yönetimi kapsamında farklı hizmetler uygulayacağız. Üçüncüsü ise işletmede olan ve kredisini geri ödeyemeyen AVM’lerin yeniden yapılandırılması kapsamında vereceğimiz asset management hizmeti – yani NPL varlıklar (Non Performing Loan- Geri Ödenemeyen Kredi). Burada işimiz hem yatırımcıya hem banka ya da fona vereceğimiz ikili bir destek olacak.
EA: Bu başlıkların hedef kitlemizi yatırımcılardan, uluslararası ve ulusal finansal kuruluşlara kadar geliştireceği düşünüldüğünde aslında alışveriş merkezi yatırımlarının en önemli bileşenlerine verilmiş bir hizmet olduğu kanaatindeyiz. Bu gerçek bir kazan-kazan modeli. Elbette oldukça zaman isteyen, çok emek yoğun süreçlerden bahsediyoruz. Yatırımcılara ve finansal kuruluşlara süreçleri ve gerçek performansa nasıl ulaşılacağını anlatmak zaman alabilir. Ama en nihayetinde her yatırım yatırımcısının göz bebeğidir ve her yatırımcının beklentisi vardır. Bu beklentileri tespit ederek üzerine nasıl bir katma değer koyacağımız tamamen proje bazında ve yatırımcı özelinde gelişecek.
Asset management ile ilgili önümüzdeki dönem projeleriniz hakkında bilgi alabilir miyiz?
EA: Kısa vadede öncelikle bahsettiğimiz hizmetleri Türkiye’de hayata geçirme hedefindeyiz. Orta vadede ise bu hizmetimizi yurt dışına taşımak var. Aslen, yurt dışındaki yatırımcıların bir AVM geliştirme ve yönetme konusunda bizim çok ötemizde bir bakış açısı var ve biz bu bakış açısına da oldukça haiziz. Perakende markalarımızın yurt dışı açılımları da bize bu konuda cesaret veriyor. Onlarla birlikte hareket alanımız da artıyor. Uzun vadede ise planladığımız başka kapsamlar var ancak konuşmak için erken olduğunu düşünüyorum. Daha önce de söylediğim paylaşımcı modelin etrafında birleşen çok önemli bir güç ortaya çıkarttığımıza inanıyorum. Bu gücün artık daha nitelikli bir yolda ilerlemesi gerekiyor.
NM: En öncelikli hedef belirli ekonomik ömrü geçirmiş, el değiştirmiş, yönetim şirketleri değiştirmiş, strüktürel değişikliklere uğramış AVM’lerin üzerindeki metal yorgunluğunu silmek, onları yasa ve yönetmeliklere uygun bir hale getirmek, nakit akışında rahatlayacakları bir yapıya kavuşturmak. Hemen akabinde bu AVM’lerin satış stratejilerini ve zamanlamalarını belirlemek, hatta satışlarını gerçekleştirmek. Libra DLM nin bu konuda sektörde çok niş bir alan açacağına inancımız sonsuz.
