6098 sayılı Yeni Borçlar Kanunu (TBK) ile getirilen bazı maddelerin uygulaması 31/3/2011 tarihli ve 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. maddesi ile 5 yıl ertelenmiştir. Daha sonra, 12 Temmuz 2012 tarih ve 28351 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6353 Sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53 üncü maddesi ile yukarıdaki Geçici 2. Madde değiştirilerek, bu erteleme süresi 8 yıla çıkartılmıştır. Kanun ile; kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarına ilişkin dokuz maddenin uygulanması ertelenmiştir.
1 Temmuz 2020’de Kanun’un Geçici 2. Madde ile tanıdığı 8 yıllık süre dolacak ve kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK’nın bu tarihe kadar uygulanmayan 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri işler hale gelecektir. Ancak; Geçici 2. madde hükmü gereği bu tarihten önce TBK’nın yürürlüğe girmiş olan hükümleri çerçevesinde sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olacak ve taraflar sözleşme ile bağlı olacaktır. Sözleşmede yer almayan hususlar için ise TBK değil Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 sayılı Mülga TBK) uygulanacaktır.
1 Temmuz 2020 tarihinde kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyerleri için de yürürlüğe girecek olan hükümler ile uygulamayı derinden etkileyecek olan farklılıklar aşağıda detaylıca incelenecektir.
1. Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK 344)
a. 2020’den Önce Başlamış Ve Süresi 2020’de Dolacak Ve Dolayısıyla İlk Yenileme Dönemi 1 Temmuz 2020’den Sonraya Denk Gelecek, Kiracının TTK’da Tacir Olarak Sayılan Kişiler İle Özel Hukuk Ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Olduğu İşyeri Kira Sözleşmeleri Bakımından
i. Asıl sözleşme süresi boyunca yüksek artış oranlı TL sözleşmeler
818 sayılı Mülga TBK döneminde, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun) ve değişken ekonomik konjunktür sebebi ile değişen içtihatlar çerçevesinde bir sözleşme özgürlüğü vardı.
Ancak TBK’nın 344/1 maddesi ile yenileme dönemlerindeki artış için yasal bir üst sınır getirilmiştir. Aynı fıkranın son cümlesi ile ise “Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” şeklinde bir hüküm getirilerek üst sınırın belirli süreli kira sözleşmeleri için de uygulanacağını söylemiştir. Buna göre kira sözleşmesinde taraflar kira bedeli artışı kararlaştırabilecek, ancak bu artış “üretici fiyat endeksi”ni (ÜFE) geçemeyecektir. Dolayısı ile; ÜFE’yi aşan oranlar bakımından bir nisbi hükümsüzlük durumunun söz konusu olacağı konusundayız. Bu madde 01.07.2012 tarihinde konut kiraları için geçerli hale gelmiş olup 01.07.2020’de de işyeri kiraları için uygulanmaya başlayacaktır. Bu sebeple sözleşme serbestisinin getirisi olarak işyerleri 01.07.2020 tarihine kadar, sözleşmelerindeki ÜFE oranından yüksek artışlı kira artırımını 818 sayılı Mülga TBK hükümleri ile ilgili içtihatlar dahilinde yapabileceği görüşündeyiz. Yine görüşümüze göre; 01.07.2020 sonrasındaki ilk kira yılı sonunda ise bu kira artışı ÜFE oranına çekilecektir. Örneğin; 2017 Mayıs’ta yapılmış ve 5 yıllık bir kira sözleşmesinde yıllık %10 kira artışı öngörülmüş ise bu oranın 2021 Mayıs (1 Temmuz 2020 tarihinden sonraki ilk kira yılının bitiminde -bedelin tekrar belirlendiği ilk tarihte-) ÜFE oranına çekilmesi gerekecektir.
TBK’nın 344/1 maddesinin 1. cümlesinin uygulanmasının mümkün olup olmayacağı doktrinde tartışmalı bir konu teşkil etmektedir. TBK’nın 344/1 maddesinin 2. cümlesindeki “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır” hükmü gereği bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de birer yıllık dönemler için kira bedeline belirli bir miktar ya da oranda artış yapılması kararlaştırılmışsa artış TBK’nın 344/1 maddesi uyarınca uygulanacaktır. Kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması, durumu değiştirmeyecektir. TBK’nın 344/1 maddesinin 2. cümlesindeki hükümle, kira bedelinin belirlenmesi sadece yenileme dönemlerine ilişkin bir konu olmaktan çıkmış, kira sözleşmesinin süresi içerisinde de birinci yıldan sonra uygulama alanı olacak bir kurum haline gelmiştir. Kira artışına ilişkin hükümlerin uygulanması, sözleşmenin süresinin sona ermesinden sonraki yenilenen dönemle sınırlandırılmayıp, ilk sözleşmenin süresinin sona ermediği bu sebeple de aslında yenilemenin gündeme gelmediği durumlara da genişletmiştir. Böylece de; TBK ile kira bedelinin belirlenmesinin sadece yenileme dönemlerine ilişkin bir sorun olmaktan çıktığı, kira sözleşmesinin süresi içerisinde de uygulama alanı bulduğu kanısındayız.
Başka bir deyişle; TBK’nın konut ve çatılı iş yerlerini düzenleyen ve kiracıyı koruyan hükümleri kamu düzenindendir ve kanun aksini belirtmedikçe emredicidir görüşümüzden hareketle; her ne kadar 01.07.2020’ye kadar sözleşmedeki yüksek artış orana ilişkin maddeler geçerli olsa da işbu istisnai halin süresi dolup geçici madde koruması kalkınca bu hükümler zorlayıcılığını kaybedecektir. Dolayısı ile; görüşümüze göre 01.07.2020’den sonra yenilenecek olan ve ÜFE’den daha yüksek bir artış oranı içeren sözleşmeler yorum yolu ile kira yılı sonunda ÜFE oranına çekilecektir.
Belirtmek gerekir ki; hakim 5 yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelini belirlerken ÜFE ile bağlı değildir, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önüne alarak bir bedel belirler. Bundan sonra her kira yılı sonunda kira bedeli ÜFE oranını geçmemek üzere belirlenir.
ii. Asıl sözleşme süresi boyunca artış oranı içeren kiranın yabancı para cinsinden belirlendiği sözleşmeler:
818 sayılı Mülga TBK döneminde, 6570 sayılı Kanun ve dalgalanmalı ekonomik konjunktür sebebi ile değişen içtihatlar çerçevesinde bir sözleşme özgürlüğü vardı. 818 sayılı Mülga TBK ve ilgili diğer mevzuat uyarınca, kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmelerinde belirleyecekleri kira artış oranları için herhangi bir üst sınır belirlememişti. Bu sebeple taraflar sözleşme süresi boyunca kira bedelinde, içtihat ve mevzuat çerçevesinde istedikleri oranda artış öngörebilmekteydiler. Yine bu dönemde, TL ya da yabancı para ayrımı gözetilmemiş ve sözleşme ile kira bedelinde yapılan artışlar geçerli sayılmıştı. Ancak TBK’ya göre yabancı para ile yapılan ödemelerde sözleşme ile kira bedelinde herhangi bir artış oranı kararlaştırılması geçersiz sayılmaktadır. TL ile ödemelerin yapıldığı kira sözleşmelerinde ÜFE sınırı getirilirken yabancı para ödemelerinde ise artış oranı kararlaştırmak tamamen yasaklanmıştır. Konusu yabancı para olan kira sözleşmelerinde TBK’nın 344/4 maddesi gereği sözleşmenin kuruluşundan itibaren 5 yıl geçmedikçe kira bedellerinde değişiklik yapılamaz. Sözleşmeye koyulacak “her yıl %x artış” şeklindeki bir hükmün de bir zorlayıcılığa sahip olamayacağı görüşündeyiz. Ancak; bu noktada yabancı paranın çok değer kazanması-kaybetmesi gibi durumlarda taraflardan biri için sözleşmeyi bu şartlar altında sürdürmek aşırı ifa güçlüğüne yol açıyor ise TBK, uyarlama davası açma yolunu madde metninde işaret etmektedir. Bununla birlikte; 5 yıl boyunca artış yaşamayacak olan kira bedelinde 5 yılın sonunda açılacak bir kira tespit davası ile artış olabilecektir. Ancak; burada da tacir olan taraflar bakımından genel işlem şartlarının sınırlı olarak uygulanabilmesi durumu ortaya çıkabilecektir.
Hakim kira bedelinin belirlenmesine karar verirken öncelikle yabancı paranın değerindeki değişiklileri kanun gereği nazara alacaktır. Buna ek olarak emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları da göz önüne alarak bir karar verecektir. Hakim bu kararını verirken her ne kadar üretici fiyat endeksini de değerlendirmeye tabi tutacak ise de üretici fiyat endeksi oranı ile bağlı olmayacak, bunun yukarısında bir orana da kira bedelini uyarlayabilecektir.
Burada tartışma konusu olabilecek diğer bir konu ise bu artışa ilişkin hükümlerin ne zaman geçersiz hale geleceğidir? Eğer 5 yıllık bir sözleşmenin ikinci yılı 2020 yılına denk geliyorsa ikinci yılında bu artış uygulanabilecek midir? Yani sözleşme uzama süresine kadar hüküm doğurabilecek midir?
TBK’nın 344. maddesinin kamu düzenine ilişkin olduğu görüşümüzden hareketle, erteleme döneminde yapılan kira sözleşmelerine 01.07.2020’den itibaren TBK’nın 344. madde hükümleri derhal uygulanmaya başlanacaktır. Böylece 01.07.2020’den itibaren sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, artış oranı ÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır. Aynı durum, kamu düzenine ilişkin olan kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngören TBK’nın 346. maddesi için de geçerlidir. 01.07.2020’den itibaren, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülüklerinin ortadan kalkacağı, muacceliyet kayıtları ve cezai şartların da kendiliğinden geçersiz olacağı kanısındayız .
Dolayısı ile; bu hüküm uygulanır iken, Kira Sözleşmesi’nin 2. yılının içerisindeyken 01.07.2020 tarihinin gelmesi durumunda, sözleşmenin 2. Yılı için belirlenen kira bedeli 5 yıllık sözleşme süresinin sonuna kadar uygulanmaya devam edeceği ve sözleşme süresinin sonunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi için hakime başvurulacağı kanaatindeyiz.
Kısacası; kanımızca konusu yabancı para olan kira sözleşmelerinde mevcut olan kira artışlarında yeni düzenleme ile artış oranı geçersiz hale gelecek ancak bu hüküm 1 Temmuz 2020 tarihinden sonraki ilk kira yılının bitiminden itibaren uygulamaya geçecektir.
b. 2020’den Önce Başlamış Ve 2020 Yılından Önce Yenilenme Süresi Gelmiş, Kiracının TTK’da Tacir Olarak Sayılan Kişiler İle Özel Hukuk Ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Olduğu İşyeri Kira Sözleşmeleri Bakımından
i. Yenileme döneminde Üretici Fiyat Endeksinden daha yüksek artış oranına sahip ve konusu TL olan sözleşmeler
Kanımızca, konusu TL olan ve süresi 01.07.2020 tarihinden önce bitmiş olup yenilenmiş olan sözleşmelerde artış oranı ÜFE oranında olacaktır. Bu hüküm de TBK’nın işyeri kiraları için yürürlüğe gireceği tarihten sonraki ilk yenileme döneminde yürürlüğe girecektir.
Yukarıda ayrıntıları ile bahsettiğimiz üzere kanımızca, TBK’nın konut ve çatılı işyerleri için olan hükümleri kamu düzenindendir. Bu sebeple taraflar sözleşme ile aksini kararlaştıramazlar. Sözleşmede 01.07.2020’den önce kararlaştırılan artış oranı 01.07.2020’den sonra TBK’nın 344. maddesi gereği ÜFE oranlarına çekilecektir.
ii. Yenileme döneminde artış oranı içeren ancak konusu Yabancı Para olan sözleşmeler
Yeni düzenlemenin genel hatlarını çizmek gerekirse;
– Yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde ilk 5 yıl içinde artış yapılamayacak,
– 5 yıl içinde yabancı para kurunda aşırı yükselme olması halinde kiracı aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira bedelinin uyarlanması davası açabilecek (şu anda da mevcuttur),
– 5 yıl sonrasında yabancı para ile belirlenmiş kira bedelinin tespiti mahkemeden talep edilebilecek olup bu durumda mahkeme kiralananın durumu, yabancı paranın değerindeki değişiklikler ve ÜFE oranı ile birlikte-fakat bağlı olmadan- emsal kira bedellerini de dikkate alarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir.
Kısacası; kira sözleşmesinin 5. yılının bitiminde yeni kira bedelinin, ÜFE oranını aşabilecek şekilde TBK’nın lafzı dolayısı ile ancak hakime başvuru ile belirlenebileceği kanaatindeyiz. Yabancı para ile belirlenen kira sözleşmelerinde beş yıl sonunda, hakim tarafından belirlenecek bedel üzerinden her yıl TBK’nın 344/4 maddesinde TBK’nın 344/3 maddesine yapılan atıf uyarınca, ancak ÜFE oranında artış yapılabilir, kira sözleşmesi ile bunun dışında bir artış yapılması kararlaştırılamaz.
2. Kira İlişkisinin Devri (TBK 323)
Kira ilişkisinin devri ile ilgili olarak TBK’nın 323. madde hükmü, kiracının TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri için 01.07.2020 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Buna göre; kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Burada; kiraya vereni ilgilendiren kısım, kiraya verenin haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınılamayacağıdır.
TBK’nın 323/2-3 maddelerine göre ise; kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Ancak; işyeri kiralarında kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Dolayısı ile; devir bakımından kiraya veren aleyhine bir durum söz konusudur ve kiracıya kira sözleşmesini ve kiralananı devir hakkı tanınmıştır. Bununla birlikte; kira sözleşmesinde kefil de belirlenmişse, kefilin de sorumluluğunun kiracının sorumluluğunun sona ermesi ile sona ereceği ortadadır. Bu bakımdan; kira sözleşmesinde eğer kefil var ise, devralacak kişinin de bir kefil belirlemesi ön koşulu ortaya konularak bu kefil verilmedikçe, kira sözleşmesinin devredilemeyeceği hükme bağlanabilir kanaatindeyiz.
3. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (TBK 325)
TBK’nın 325. maddesine göre; kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu husus; Mülga 818 sayılı TBK ve 6570 sayılı Kanun’un uygulanması dönemindeki içtihat ve uygulama ile benzerlik taşımaktadır. Kiralananın erken tahliyesi halinde kural olarak kiracı, kira süresinin sonuna kadarki kira bedelinden sorumludur. Ancak; bu hüküm ile kiracının bu yükümlülüğü sınırlandırılmıştır. “Buna göre, tacir veya tüzel kişi işyeri kiracısı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde dahi sözleşmeden doğan borçlarından kurtulamayacak ve Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilen esasa göre kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makûl süreyle sorumlu olmaya devam edecektir.”
Kiracı, kiralananın tahliye edilmesinden sonra makul bir süre ile kira sözleşmesinden doğan borçlarından sorumludur. Bu makul sürenin belirlenmesi de olası bir uyuşmazlıkta mahkemece atanacak bilirkişi ile olacaktır.
TBK’nın 325/2 maddesinde ise, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Örneğin; kiralananın depo olarak kullanılması gibi.
4. Olağanüstü fesih ile önemli sebepler (TBK 331)
TBK’nın 331. maddesi uyarınca kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda; yasal fesih bildirim süresinde (her 6 aylık dönem sonu için en az 3 ay önce) kira sözleşmesinin feshedilebileceği belirtilmiştir. Bu durumda; taraflar için çekilmez hale gelen hususlar bakımından da yasal fesih süresine uyulması gerekmektedir. “Esasında sözleşmenin olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilmesi bakımından iki hüküm arasında önemli bir fark bulunmamaktadır. İki hüküm arasındaki fark, özellikle sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminat bakımından kendini göstermektedir. 818 sayılı BK’ya göre fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup, kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelini az olamamaktadır (818 sayılı BK m. 264/II). 6098 sayılı Kanunda ise feshin parasal sonuçlarını belirlemede takdir yetkisi hakime bırakılmıştır.”
Ayrıca; önemli sebep hususunun belirlenmesi de, olası bir uyuşmazlık durumunda mahkemece yapılacak bir değerlendirme ile anlaşılacaktır.
5. Kiracının Güvence Vermesi (TBK 342)
TBK’nın 342. maddesinde; kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları için ertelenmiş olan hükümlerden olup güvence bedelini düzenlemektedir. Bu hüküm uyarınca güvence bedeli miktar olarak üç aylık kira bedeliyle sınırlanmış ve bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir. Ancak maddede para veya kıymetli evrak olması yönünde bir zorunluluk öngörülmemiştir. Mevcut durumda taraflar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde güvence bedelini özgürce belirleyebilmektedir. Hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte güvence bedeli miktar olarak sınırlanacaktır. Ancak bu bedelin teminat mektubu olarak tesliminde bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.
6. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı (TBK 343)
TBK’nın 343. maddesinde; kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükmü getirilmiştir.
Bu hükümde; kira bedelinin belirlenmesi dışında (01.07.2020 sonrasında ÜFE dahilinde) başkaca, aleyhe bir değişiklik yapılamayacağı belirtilmiştir. Bu madde; 818 sayılı Mülga TBK ile 6570 sayılı Kanun dönemi uygulaması ile paraleldir.
7. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK 346)
Yargıtay kararlarında; kiracıya ek bir yükümlülük getirilemeyeceğine dair TBK’nın 346. maddesinin, kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarına 2020 yılına kadar uygulanamayacağını belirterek, tacirlerin açtığı cezai şartların bu maddeye dayanılarak iptal edilmesi taleplerini reddetmiştir. Dolayısıyla; olayın mefhumu muhalifinden hareketle, 01.07.2020’den itibaren bu madde kiracısının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kira sözleşmeleri bakımından da uygulama imkanı bulacak ve cezai şart maddeleri geçersiz sayılacağı kanaatindeyiz.
