Av. Mustafa GÜNEŞ
Yakın zamanda, haberlerde Türkiye Barolar Birliği Başkanı Metin Feyzioğlu’nun bir açıklaması yer aldı. Sayın Feyzioğlu’nun açıklamasında özetle Almanya, Fransa, İsveç ve İsviçre örneklerinde olduğu gibi gayrimenkul alım satımlarında alıcı ve satıcının yanında avukat bulundurma zorunluluğu getirilmesini öneriyor, bu durumun işlem güvenliği faydasının yanında genç avukatlara da yeni iş imkanları sağlayacağını ifade ediyordu.
Birçok konuda olduğu gibi Sayın Feyzioğlu’nun bu açıklaması kamuoyunda pek karşılık bulmadı. Hukuki konular aslında sosyal ve ekonomik hayatımızı doğrudan ilgilendirdiği halde, bu olayda olduğu gibi nedense pek tartışılmıyor ve böylece aslında sorunları kaynağında giderme şansını da toplum olarak yitiriyoruz.
Feyzioğlunun “genç avukatlara iş imkanı” sağlamak diye ifade ettiği hususa pek katılamıyoruz. Zira genç avukatların işsizlik sorunu, iş yokluğundan değil, onlara karşı müvekkillerin haksız surette önyargılı yaklaşması ve kimsenin “tecrübesiz” birine iş vermek istememesinden kaynaklanmaktadır. Bu konu ayrı bir yazı konusu olduğu için detaylara girmeyeceğim, ama işin diğer yanı, yani gayrimenkul alım satımında avukat bulundurma, hatta avukatla temsil edilme zorunluluğunun getirilmesi halinde hukuki işlem güvenliğinin artacağı ve bu anlamda adliyelere doğru akacak hukuki ihtilafların azalacağı kesindir.
Bilindiği üzere, 2018 yılında yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği gayrimenkul alım satımına çeki düzen vermek, özellikle aracılık faaliyetini disipline etmek ve bir standarda kavuşturmak konusunda önemli bir adımdı. Taşınmaz alım satımında avukatla temsil zorunluluğu getirilmesi halinde bu alanda yapılan düzenlemeler daha da güçlendirilmiş olacaktır.
Ancak, bu yeni düzenlemenin tapuda avukat bulundurma şeklinde değil, avukatla temsil zorunluluğu şeklinde düzenlenmesi daha doğru olacaktır. Zira avukat bu işlemde bir “refakatçi” olmamalı, işlemde müvekkilini temsil ederek hukuki inceleme ve tavsiye vermenin yanında işlemi de bizzat sonuçlandırabilmelidir. Böylece taşınmaz alan veya satan taraflar da bir uçtan bir uca hukuki güvenlik içinde işlemi gerçekleştirdiği hususunda emin olabilecektir.
Taşınmaz alım satımında avukat bulundurmanın birçok yararı olacaktır. Bunlardan ilk akla gelenler şunlardır:
– Taşınmazın kendisinde hata yapılması önlenmiş olacaktır. Zira uygulamada çok sayıda hatalı veya hileli işlemler olduğunu biliyoruz. Tapudaki bağımsız bölüm numarası ile fiili numara arasındaki farktan tutun, bağımsız bölümün hisseli mi, tam mı devredildiğinin farkında olmayan alıcılar çokça görülmektedir.
– Kayıt dışı işlemler ve kara para ile mücadele bakımından sorunlu işlemler sayıca ciddi miktarda düşecektir. Burada bahsettiğimiz “kayıt dışılık” taşınmazın kendisi değil, alım satım bedelinin haricen ödenen kısımlarını kastetmektedir. Avukatın temsilen taraf olduğu işlemlerde bu türden işlemlerin sakıncaları taraflarca bilinecek olduğu için sıkça başvurulan bu yöntem zamanla terk edilecektir. Yine kara para mevzuatı bakımından da kamusal çıkarlar korunacaktır. Zira bir avukatın kaynağı itibariyle kara para ile alınan bir taşınmazın alım satımında temsilcilik etmesi beklenemez.
– Taşınmazın niteliğinin tespitinde ve özellikle taşınmazın evveliyatına ilişkin hususlar ile imar durumu ve sair hukuki yönleri hakkında özellikle alıcı taraf tam bir bilgi sahibi olacaktır.
– Tapudaki beyan ve şerhlerin anlaşılması mümkün hale gelecektir. Tapuda görünen takyidatlar ile diğer beyan ve şerhler hanesinde yazılı vefa, şufa, intifa ve sükna hakkı gibi kategoriler avukatlar tarafından doğru yorumlanarak müvekkillerine gerçek bir bilgilendirme yapılabilecek; hem taraflar işlemden emin olacaklar ve hem de yanlış anlamalardan kaynaklanan ihtilaflar önlenmiş olacaktır.
– Yasal sürelerin kaçırılması durumları azalacaktır. Zira uygulamada kanuni veya akdi önalım hakkı başta olmak üzere, tapuda şerh verilmiş hakların nasıl yönetileceği konusunda ciddi surette ve doğal bir bilgisizlik söz konusudur. Profesyonel destek alan taraflar, sadece işlem güvenliği bakımından değil işlem sonrasındaki süreçlerde de doğru tutum alma şansına sahip olacaklardır. Zira işlem sırasında belli hak ve sınırlamaları gören avukatlar, bunların işleme engel olup olmadığını, ileride bu hak ve sınırlamaların nasıl yönetileceği konusunda da müvekkillerine destek olacaklardır. Bu süreçler profesyonel ellerle yönetilmiş olacaktır.
Yukarıda yer verilen hususlar gözetildiğinde, ekonomik yaşamda en başta gelen varlık kategorilerinden biri olan taşınmazların el değiştirmesi sürecinde avukatlar eliyle işlem yapılmasının ne kadar elzem olduğunu göstermektedir. Dileriz bu konu daha fazla ihmal edilmez ve kanun koyucu bu alanda bir düzenleme yaparak taşınmaz alım satımında avukatla temsil zorunluluğunu en kısa sürede getirir.
