Tufan KARACA
Bağımsız bölümlerin satışı bugünün gayrimenkul değerini nakde dönüştürebilir. Ancak yarının ticari değerini ve yönetim esnekliğini de riske atabilir.
AVMDergi’de 22 Ekim 2026 tarihinde yayımlanan bir haber dikkatimi çekti. Van Büyükşehir Belediyesi, Van Mall AVM’deki bağımsız bölümlerin de aralarında bulunduğu taşınmazlarını satışa çıkarıyordu. Açıklanan muhammen bedeller yüz milyonlarca liraya ulaşıyordu.
Haberi okurken yıllardır AVM yönetiminde önem verdiğim bir konu yeniden aklıma geldi. Bir AVM’deki bağımsız bölümleri ayrı ayrı satmak, gayrimenkul açısından anlamlı bir karar olabilir. Ancak aynı karar, AVM’nin ticari geleceği açısından da doğru mudur?
Burada söz konusu satışın gerekçelerini veya Van Mall’un mevcut yönetim yapısını sorgulamıyorum. Bunları değerlendirebilmek için yeterli bilgiye sahip değilim. Üzerinde durmak istediğim konu, AVM’lerde bağımsız bölümlerin farklı mülk sahiplerine ait olmasının yaratabileceği uzun vadeli yönetim sorunları. Çünkü bir AVM’nin değeri, bağımsız bölümlerinin değerleri toplamından ibaret değildir.
AVM, mağazaların yan yana dizilmesinden ibaret değildir
Bir alışveriş merkezini sıradan bir ticaret alanından ayıran özelliklerden biri, mağazaların belirli bir ticari strateji çerçevesinde bir araya getirilmesidir.
Sektörde ‘shop mix’ veya ‘tenant mix’ olarak adlandırdığımız mağaza karması, yalnızca hangi markaların AVM’de bulunacağını belirlemek değildir. Hangi sektörlerin ne oranda temsil edileceği, mağazaların birbirleriyle ilişkileri, konumları ve hedef müşteri kitlesiyle uyumları da bu planlamanın parçasıdır.
Bir AVM’nin yüzde yüz dolu olması, ticari açıdan başarılı olduğu anlamına gelmez. Yanlış mağaza karmasıyla tamamen dolu bir AVM, ziyaretçi sayısını ve satışlarını artırmakta zorlanabilir.
Bazen bir alanı geçici olarak boş bırakıp doğru kiracıyı beklemek, o alanı hemen en yüksek kirayı öneren işletmeye vermekten daha doğru olabilir.
Çünkü bir mağaza yalnızca kendi satışını yapmaz. AVM’nin diğer mağazalarının performansını da etkiler.
Doğru konumlandırılmış bir spor mağazası, yanındaki spor giyim mağazasını destekleyebilir. Çocuklara yönelik bir etkinlik alanı, ailelerin AVM’de geçirdiği süreyi uzatabilir. Bir restoran veya eğlence işletmesi, ziyaretçinin alışveriş için gelmediği saatlerde de AVM’yi tercih etmesini sağlayabilir.
Bunların tersi de mümkündür. Birbirini desteklemeyen mağazalar, yanlış sektör dağılımı veya AVM’nin müşteri profiliyle uyuşmayan işletmeler, zamanla merkezin çekiciliğini azaltabilir.
2022 yılında Marketing Intelligence & Planning dergisinde yayımlanan ve İngiltere’deki 129 büyük AVM’yi inceleyen araştırma, mağaza karmasının kira performansıyla ilişkisini ortaya koyuyor. Araştırmanın bulgularına göre, dengeli mağaza karmasından sapmalar toplam perakende kira gelirlerini olumsuz etkileyebiliyor [1].
Finlandiya’daki Itis Alışveriş Merkezi üzerine yapılan bir başka araştırma da AVM yönetiminin başarısında her kiracının ticari bütün içindeki rolünün önemini vurguluyor [2].
Bu bulguların bize anlattığı şey oldukça açık: Kiracı seçimi, yalnızca bir kiralama faaliyeti değil, stratejik bir yönetim kararıdır.
Mülkiyet parçalandığında ticari strateji ne olur?
Bir AVM’nin bağımsız bölümlerinin aynı yatırımcının kontrolünde olması, mağaza karmasının yönetilmesini kolaylaştırır. Elbette tek mülkiyet de başarılı yönetimin garantisi değildir. Ancak kararların bir merkezden alınabilmesi önemli bir avantajdır.
Bağımsız bölümlerin farklı yatırımcılara satıldığı yapılarda ise başka bir ekonomik mantık devreye girer.
Her mülk sahibi doğal olarak kendi yatırımının getirisini düşünür. Kira gelirini artırmak, boş kalma süresini azaltmak ve mülkünün değerini korumak ister.
AVM yönetiminin görevi ise farklıdır. Yönetim, bütün merkezin ziyaretçi sayısını, toplam satışlarını, mağaza karmasını ve uzun vadeli rekabet gücünü düşünmek zorundadır.
Bu iki yaklaşım her zaman birbiriyle örtüşmez.
Örneğin gençlere ve ailelere yönelik bir kat oluşturduğunuzu düşünelim. Spor, eğlence, teknoloji ve tamamlayıcı perakende kategorilerini bir araya getirerek belirli bir müşteri kitlesini o kata çekmeyi hedefliyorsunuz.
Ancak bağımsız bölümlerden birinin sahibi, daha yüksek kira teklif eden fakat bu planlamayla ilgisi bulunmayan bir işletmeye yerini kiralamak istiyor. Mülk sahibi açısından makul olan karar, AVM’nin bütününe zarar verebilir. Üstelik böyle bir kararın sonuçları yalnızca o bağımsız bölümle sınırlı kalmayabilir. AVM’nin genel konumlandırması zayıfladığında komşu mağazalar da bundan etkilenebilir.
Tek tek bakıldığında ekonomik açıdan doğru görünen kararlar, bir araya geldiklerinde bütün için yanlış bir sonuca yol açabilir.
Bir bağımsız bölümün kira gelirini en üst düzeye çıkarmakla, AVM’nin toplam ticari değerini artırmak aynı şey değildir.
Bu ayrımın göz ardı edilmesi, parçalı mülkiyetin en önemli risklerinden biridir.
Hukuken mümkün olan, ticari açıdan doğru olmayabilir
Konunun bir de hukuki boyutu var. Türkiye’de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi, yönetim planının kullanım amacı ve biçimini düzenleyebileceğini ve kat maliklerini bağladığını öngörüyor.
Dolayısıyla bağımsız bölüm sahibi, mülkünde istediği her faaliyeti sınırsız biçimde gerçekleştiremez. Tapudaki kullanım niteliği, imar düzenlemeleri, yönetim planı ve mevcut sözleşmeler belirli sınırlar getirebilir.
Ancak bu düzenlemeler, AVM yönetiminin gelecekte ihtiyaç duyacağı bütün ticari kararları serbestçe alabileceği anlamına da gelmez.
Bir faaliyet hukuken mümkün olabilir ama AVM’nin mağaza karmasına uygun olmayabilir.
Yönetimin bu faaliyeti engelleme veya değiştirme yetkisi ise mevcut hukuki düzenlemelerin ve bağlayıcı sözleşmelerin kapsamına bağlıdır.
Bugünün mağaza karmasını korumaya yönelik bir yönetim planı, on yıl sonra ortaya çıkabilecek yeni perakende formatlarını, tüketici alışkanlıklarını ve ticari ihtiyaçları ne ölçüde karşılayabilecektir?
Üstelik mülkiyet farklı kişilere dağıldıkça ortak karar almak da güçleşebilir. Yenileme yatırımları, alanların birleştirilmesi, yeni bir büyük kiracının getirilmesi veya AVM’nin yeniden konumlandırılması gibi konularda mülk sahiplerinin uzlaşması gerekebilir.
AVM yönetiminin görevi, zaman içinde mağaza karmasını geliştirmekten çok, mülk sahipleri arasında uzlaşma sağlamaya dönüşme riski taşır. Bu da AVM’nin değişen pazara uyum sağlama hızını azaltabilir.
Singapur’daki deneyim
Bu konuda Singapur ilginç bir örnek oluşturuyor.
Ülkede bağımsız bölümleri farklı yatırımcılara ait olan ve ‘strata-titled shopping malls’ olarak tanımlanan alışveriş merkezleri bulunuyor.
Singapur Rekabet ve Tüketici Komisyonu’nun 2023 yılında yayımladığı kapsamlı araştırma, bu merkezlerde karşılaşılan sorunları da ele alıyor.
Araştırmada, merkezi yönetimli AVM’lerde faaliyet gösteren kiracılara parçalı mülkiyetli merkezleri ne ölçüde alternatif gördükleri sorulmuş. Bu merkezleri uygun alternatif olarak değerlendirmeyen katılımcıların yüzde 57’si AVM yönetimini, yüzde 23,1’i ise ziyaretçi trafiğini gerekçe olarak göstermiş [3].
Bu oranlar oldukça düşündürücü.
Çünkü markalar yalnızca kiralayacakları metrekareye veya ödeyecekleri kiraya bakmıyor. AVM’nin nasıl yönetildiği, pazarlama çalışmaları, ziyaretçi trafiği ve mağaza karmasının tutarlılığı da yatırım kararlarını etkiliyor.
Aynı raporda önemli bir ayrıntı daha bulunuyor. Singapur’da parçalı mülkiyete sahip olmasına rağmen profesyonel ve merkezi biçimde yönetilen alışveriş merkezleri de var.
Bu ayrıntıyı özellikle önemsiyorum.
Çünkü sorunun kendisi yalnızca mülkiyetin parçalanması değil, bunun ticari yönetim yetkisini de parçalamasıdır.
2025 yılında Vanessa Dietl tarafından Singapur’daki Far East Plaza üzerine hazırlanan araştırma bildirisi de bu tartışmaya başka bir açıdan katkı sağlıyor. Araştırma, bağımsız bölümlerin belirli yatırımcıların elinde kümelenmesiyle mülkiyetin yeniden bütünleşmesi arasındaki ilişkiyi inceliyor. Bulgular, mülkiyet konsolidasyonunun ticari sinerji ve değer yaratma açısından fırsatlar sunabileceğine işaret ediyor [4].
Elbette tek bir örnekten bütün AVM’ler için kesin bir sonuç çıkarmak mümkün değil. Ancak araştırmalar, mülkiyet yapısıyla yönetim kabiliyeti arasındaki ilişkinin göz ardı edilemeyeceğini gösteriyor.
Satış geliri ile uzun vadeli değer aynı şey değilVan Mall haberine dönersek…
Bir belediyenin veya özel yatırımcının mülkiyetindeki bağımsız bölümleri satmak istemesinin ekonomik, mali veya stratejik gerekçeleri olabilir. Satışa karşı çıkmak için tek başına parçalı mülkiyet riski yeterli değildir.
Ayrıca bağımsız bölümlerin satışa çıkarılması, bunların mutlaka farklı yatırımcılara geçeceği anlamına da gelmez.
Ancak satış sonrasında AVM’nin yönetim yetkisinin nasıl korunacağı en az satış bedeli kadar önemlidir.
Örneğin yönetim planının mağaza kullanımını hangi ölçüde düzenlediği, kiracı değişikliklerinde merkezi yönetimin hangi yetkilere sahip olduğu, ortak pazarlama ve yenileme yatırımlarının nasıl kararlaştırıldığı açık biçimde ortaya konulmalıdır.
Profesyonel yönetim yalnızca temizlik, güvenlik, teknik bakım ve ortak alan giderlerinin paylaşımından ibaret olamaz. AVM’nin mağaza karmasını ve ticari konumlandırmasını da koruyabilecek yetkilere ve araçlara sahip olmalıdır.
Bugün bir AVM’nin bağımsız bölümlerini satmakla elde edilen gelir kolayca hesaplanabilir. Buna karşılık gelecekte kaybedilebilecek ticari esnekliğin parasal karşılığını hesaplamak çok daha zordur. Bu nedenle AVM değerini üç boyutta değerlendirmeyi tercih ediyorum.
Birincisi, bağımsız bölümlerin gayrimenkul değeri. İkincisi, AVM’nin kira gelirleri ve ticari performansından kaynaklanan işletme değeri. Üçüncüsü ise AVM’nin gelecekte değişen koşullara uyum sağlama, mağaza karmasını yenileme ve ticari stratejisini uygulama kabiliyeti.
İlk ikisi finansal değerlemelerde daha görünürdür. Üçüncüsü ise diğerlerinin gelecekte nasıl gelişeceğini etkileyen bir yönetim kapasitesidir.
Bir AVM’nin gelecekte ihtiyaç duyacağı dönüşümü gerçekleştirememesi, bugünkü satış gelirinden çok daha büyük fırsat maliyetleri yaratabilir.
Bunun her satışta gerçekleşeceğini söylemiyorum. Ancak karar verilirken bu riskin de değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum.
AVM’nin geleceğini kim yönetecek?
Perakende dünyası değişiyor. Müşteri beklentileri, mağaza formatları, eğlence anlayışı, yeme-içme alışkanlıkları ve dijital kanalların rolü sürekli dönüşüyor.
AVM’lerin de bu değişime uyum sağlaması gerekiyor.
Bugün başarılı olan bir mağaza karmasının beş yıl sonra aynı başarıyı göstereceğinin garantisi yok. AVM yönetimleri gerektiğinde yeni markalar getirebilmeli, sektör dağılımını değiştirebilmeli, alanları yeniden düzenleyebilmeli ve merkezin ticari kimliğini geliştirebilmeli.
Bu kararların alınabilmesi için yalnızca profesyonel bir yönetici atamak yeterli değildir. Yöneticinin ticari kararları uygulayabilecek yetkiye de sahip olması gerekir.
Parçalı mülkiyet, doğru hukuki ve yönetsel yapı kurulduğunda bu süreci tamamen engellemez. Ancak gerekli düzenlemeler yapılmadan mülkiyetin dağıtılması, gelecekteki kararları hem zorlaştırabilir hem de maliyetli hâle getirebilir.
Gayrimenkul satışı bir defalık işlemdir. AVM’nin yönetimi ise devam eden bir sorumluluktur.
Bu nedenle bağımsız bölümlerin satışına yalnızca bugünkü gayrimenkul değerleri açısından bakmak eksik bir değerlendirme olur.
Bir AVM’yi mağaza mağaza satabilirsiniz. Ancak onu mağaza mağaza yöneterek başarılı bir AVM olarak tutmak o kadar kolay değildir.
________________________________________
Kaynaklar
[1] Y. Xu, C. Y. Yiu ve K. S. Cheung, “Retail tenant mix effect on shopping mall’s performance,” Marketing Intelligence & Planning, c. 40, no. 2, ss. 273–287, 2022. https://doi.org/10.1108/MIP-05-2021-0178
[2] M. Hänninen ve L. Paavola, “Managing transformations in retail agglomerations: Case Itis shopping center,” Journal of Retailing and Consumer Services, c. 59, makale 102370, 2021. https://doi.org/10.1016/j.jretconser.2020.102370
[3] Competition and Consumer Commission of Singapore, Market Inquiry into the Leasing of Private Retail Spaces in Singapore: Findings and Recommendations, 1 Ağustos 2023. https://www.cccs.gov.sg/-/media/custom/ccs/files/media-and-publications/publications/market-studies/cccs-private-retail-spaces-market-inquiry-report.ashx
[4] V. Dietl, “Consolidation of Strata-Titled Shopping Malls,” 31st Annual European Real Estate Society Conference, Atina, 2025. https://doi.org/10.15396/eres2025_42
Yazının çıkış noktası: AVMDergi, “Van Mall AVM’deki mağazalar satışa çıkarıldı: Muhammen bedeller açıklandı,” 22 Ekim 2026.
