Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, “Döviz ve dövize endeksli kira bedeli tahsil edemez duruma gelen AVM’lerin bankalara olan döviz cinsinden kredi borcu hiçbir şekilde Türk lirasına çevrilmeden döviz ve dövize endeksli olarak devam etmektedir. Sonraki süreçte meydana gelen pandemi ve kurda yükseliş ile AVM’lerin gelir gider dengesi arasındaki makas işletmenin devamını tehdit edecek boyutta açılmış ve AVM yatırımlarının geri dönüşü ticari olarak katlanılabilmesi mümkün olmayan zaman aralığına yayılmıştır” dedi. AVMDergi.com Genel Yayın Yönetmeni Fulya Bayraktar, AYD Yönetim Kurulu Başkanı Altaş ile sektördeki sorunları ve yaklaşan AYD Alışveriş Ekonomisi Zirvesi’ni konuştu.
Röportaj, Fulya BAYRAKTAR
AYD Başkanlığı görevini devraldığınızdan bu yana neredeyse 3 yıl geçti. Bu 3 yılı değerlendirebilir misiniz, sizin açınızdan nasıl geçti?
Geçtiğimiz 3 yıl boyunca değerli AYD Yönetim Kurulumuzla, yönetim kadromuzla ve kıymetli üyelerimizle birlikte sektörü daha iyi noktalara taşımak için özverili bir şekilde çalıştık. Elbette bu döneme damgasını vuran ve sadece ülkemizi değil, tüm dünyayı zorlayan bir pandemi süreci yaşadık. Burada alışveriş merkezlerinin pandemi döneminin zorluklarını minimuma indirgemek için azami gayret gösterdiğini belirtmek isterim. Örnek vermek gerekirse kendi inisiyatifimizle 2.5 ay kapanma kararı aldık ve bu süre zarfında perakendeciden kira alınmadı. Bu zorlu süreci hem verilen desteklerle hem de AVM’lerin aşı uygulama merkezi olarak hizmet vermeleri dolayısıyla oldukça iyi ve fayda yaratan bir şekilde yönettiğimizi söyleyebilirim. Yine geçen sene meydana gelen orman yangınlarının ardından AVM’lerin fidan bağışı kampanyalarını duyurarak bu önemli sosyal sorumluluk projesine katkıda bulunduk.
Geçtiğimiz günlerde Esas Gayrimenkul destekleri ve Ernst&Young liderliğinde hazırlanmış olan “AVM Sektörü Finansal Sorularına İlişkin Yaklaşımlar ve Çözüm Önerileri” raporunu, düzenlenen bir basın toplantısıyla masaya yatırdık. Raporun çıktılarının ve sektörümüzün ihtiyaçlarının daha iyi anlaşılması açısından ilgili makamlarla görüşmelerimizi sürdürmekteyiz.
Enerji krizi tüm dünyanın gündeminde olduğu gibi, ülkemizdeki AVM’ler de enerji verimliliği konusuna odaklanmış durumda. AYD olarak artan maliyetlerle başa çıkabilmek için enerji verimliliği ve sürdürülebilirlik alanlarında komite çalışmalarımıza devam etmekteyiz.
Geldiğimiz noktada; ülkemizde üç yıl önce yaklaşık 431 AVM, 13 milyon metrekare alanda hizmet vermekteyken, yaşanan zorlu süreçlere rağmen mevcut durumda bu sayı yaklaşık 14 milyon metrekarede 445 AVM’ye ulaşmıştır. Ülke ekonomisine ve istihdama büyük katkısı olan AVM’lerin daha iyi noktalara ulaşmaları için çalışmalarımız tüm hızıyla sürmektedir.
Görevde bulunduğunuz sürede önemli yasa tasarıları gündemdeydi. Bu dönemde AYD’nin hükümet ile yaptığı müzakerelerden bahseder misiniz?
AYD olarak üzerinde en çok durduğumuz ve sektörümüzle birlikte ticari nitelikteki gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren herkes bakımından önemli olduğunu nitelendirdiğimiz mevzuat çalışması, ticari gayrimenkul kirasını 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ayrı bir kira rejiminde düzenlemektir. Bu kapsamda AYD olarak üyelerimizin ve üyelerimizin hukuk müşavirleri ile yaptığımız Çalıştay neticesinde hazırladığımız yasa teklifini madde ve gerekçeleri ile birlikte Adalet Bakanlığı’na sunduk. Söz konusu yasa teklifimizde ticari gayrimenkul kirası ile konut kirasının mahiyeti itibariyle aynı hükümlere tabi olamayacağını, ticari gayrimenkulde her iki tarafın da ticari saik ile hareket etmesi sebebiyle sözleşme serbestisinin geçerli olması gerektiğini, kira artışı, fesih ve tahliye hallerinin serbestçe düzenlenebilmesi gerektiğini yurt dışındaki örnekler ile destekleyerek anlattık. Nitekim kanun koyucu da 1 Temmuz 2023 tarihine kadar konut kiralarında kira bedeli artışını yüzde 25’lik oran ile sınırlayarak bir bakıma konut kirası ile ticari gayrimenkul kirasının mahiyeti itibariyle birbirinden farklı hukuki rejimlere tabi olacağını kabul etmiş oldu. Bundan sonraki süreçte de AYD olarak beklentimiz, kanun koyucunun söz konusu kabulü doğrultusunda ticari gayrimenkul kirasına ilişkin teklifimizi TBMM Genel Kurulu’nda yasalaştırarak sektördeki kiralayanlar ve kiracılar yönünden hukuki öngörülebilirliğin işin mahiyetine en uygun şekilde sağlanmasıdır. Bununla birlikte ticari gayrimenkul kirasına ilişkin yasa teklifimizin yanında AYD olarak ilgili Bakanlıklar tarafından düzenlenen Yönetmelik, Tebliğ ve sair düzenleyici işlemlere de görüş ve önerilerimiz ile destek veriyoruz.
“Danıştay tarafından tesis edilecek kararı bekliyoruz”
Ortak giderlerle ilgili yönetmelik değişikliğini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Ortak giderlere ilişkin kapsamlı yönetmelik değişikliği 18 Ağustos 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi, bununla birlikte devam eden sözleşmeler yönünden sözleşme süresinin sonuna kadar yine değişiklik öncesi ortak gider rejiminin uygulanacağı düzenlendi. Bu konu uzun zamandır sektörümüzün gündeminde olmasına rağmen tartışılan konu ortak giderin niteliği ve tahsil ediliş şekli değil, perakendecilerden tahsil edilen ortak giderin şeffaf ve denetlenebilir olmasıydı. AYD olarak bizler de söz konusu şeffaflığın ve denetimin gerçekleşmesi adına her türlü çalışmaya destek vereceğimizi hem konunun muhatapları ile gerçekleştirdiğimiz toplantılarımızda hem de basın açıklamalarımızda kamuoyu ile paylaştık. Buna karşılık 18 Ağustos 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliğinin şeffaflık ve denetime ilişkin hükümlerinin yanında AVM malikinin mülkiyet hakkını kısıtlayacak ve hatta ortadan kaldırılacak şekilde ortak gelir düzenlemesine, reklam, tanıtım, pazarlama gibi perakendeci yararına yapılan harcamalara sözleşme serbestisine rağmen talep edilemeyeceğine, yönetim giderlerinin de salt ilgili AVM’de çalışan personel için yapılan masraf ile sınırlı olacağına dair düzenlemeler de yer almıştır. Hal böyle olunca AVM’leri işletilemez ve yönetilemez hale getirebilecek düzenlemeler karşısında AYD olarak itirazlarımızı öncelikle Ticaret Bakanlığı ile paylaştık ardından da AYD ve AYD üyesi şirketler tarafından herhangi bir hak kaybına uğramamak adına Danıştay’da yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açıldı. Dolayısıyla 18 Ağustos 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik’te mülkiyet hakkına, sözleşme serbestisine, ticari örf adete ve alışveriş merkezi işletmeciliğine uygun olmayan, haksız hükümler yargıya intikal etmiş olup Danıştay tarafından tesis edilecek kararı bekliyoruz.
Sizce AVM sektöründe yaşanan en büyük sorunlar nelerdir, aşılması için neler yapılmalı?
AVM sektöründe gerçekleştirilmesi gereken iş ve eylemlerden ilki az önce ifade ettiğimiz üzere ticari gayrimenkul rejiminin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ayrı bir kira rejiminde düzenlenerek ticari saik ile hareket eden taraflar yönünden sözleşme serbestisinin getirilmesidir. Bununla birlikte 13 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararının ardından döviz ve dövize endeksli kira bedeli tahsil edemez duruma gelen AVM’lerin bankalara olan döviz cinsinden kredi borcu hiçbir şekilde Türk lirasına çevrilmeden döviz ve dövize endeksli olarak devam etmektedir. Sonraki süreçte meydana gelen pandemi ve kurda yükseliş ile birlikte AVM’lerin gelir gider dengesi arasındaki makas işletmenin devamını tehdit edecek boyutta açılmış ve AVM yatırımlarının geri dönüşü ticari olarak katlanılabilmesi mümkün olmayan zaman aralığına yayılmıştır. Yine benzer şekilde tüketici ve üretici fiyat endeksindeki yüksek oranlara rağmen kira bedeli yılda bir kez ancak ve ancak TÜFE 12 aylık ortalamaya, ortak gider avansı ise yine yılda bir kez ancak ve ancak yeniden değerleme oranında artırılabilmektedir. Hal böyle olunca AVM’ler yatırımcısının ticari kazanç elde etmediği bir nevi AVM’de faaliyet gösteren perakendecilerin ticari faaliyetlerini sona ermesini engellemek amacıyla birçok gideri sübvanse ettiği ama hiçbir şekilde karşılığını alamadığı işletmeler haline gelmiştir. Dolayısıyla sahip olduğu ticari kiralanabilir alan, istihdam kapasitesi, gayrisafi yurt içi hasılaya katkısı, turizm potansiyeli ile ülke ekonomisinde önemli bir ekosistem oluşturan AVM’lerin bu niteliklerini kesintisiz bir şekilde devam ettirebilmesi adına hem bağlı oldukları hukuki rejimin işin mahiyetine uygun hale getirilmesi hem de serbest piyasa dengesini bozan ve AVM’lerin gelir gider dengesinde büyük farklara yol açan uygulamaların sona erdirilmesi, sona erdirilmese dahi uzun vadede gerekli uyarlamaların, yapılandırmaların yapılması hayati bir şekilde önem arz etmektedir.
AYD Alışveriş Ekonomisi Zirvesi, sektöre yine ışık tutacak
AYD, sektördeki en önemli konferanslardan birini de uzun zamandır yürütüyor. Bu sene konferansta neler olacak, hangi konular üzerinde konuşulacak?
Bu sene 13’üncüsünü düzenleyeceğimiz AYD Alışveriş Ekonomisi Zirvesi için oldukça heyecanlıyız. Bugüne kadar zirve kapsamında hem AVM’leri hem de perakende markalarımızı ilgilendiren önemli konuları ele aldık; sorunlara çözüm önerileri ürettik, dünyadaki son trendleri inceledik, sektörümüze dair gelişmelerin yakın takipçisi olduk. Bu sene de aynı heyecan ile kıymetli iş ortaklarımız, meslektaşlarımız, sektörümüzün tüm temsilcileri için son derece verimli geçecek, hep beraber keyif alacağımız bir zirve hazırlıyoruz. Soysal ile birlikte düzenlediğimiz zirvede global ve ekonomik gelişmelerin ışığında 2023’e genel bakış, dijital dönüşüm, iletişimin gücü, AVMler olarak sıcak gündemimizdeki konuları ve sektöre ışık tutacak yenilikleri ele alacağız. Keyifli ve verimli bir program katılımcılarımızı bekliyoruz. Ekonomi Zirvesi’nin hemen ardından ise 1 Numaralı Markalar Ödül Töreni ile güzel bir kapanış yapmayı planlıyoruz.
“Renovasyon ve enerji verimliliği ön planda olacak”
Sektörle ilgili öngörüleriniz nelerdir? Önümüzdeki dönem sektörü neler bekliyor sizce?
Önümüzdeki dönem AVM’lerin ana konularının renovasyon ve enerji verimliliği olacağı görüşündeyim. AVM’lerin sadece ürün ve hizmet sunulan mekanlar olmamasının, aynı zamanda fonksiyonel değişikliğe giderek birer yaşam alanı olmalarının, ziyaretçilerine sosyalleşme imkanı vermelerinin önemi, pandemi döneminde daha da anlaşılmış oldu. Dolayısıyla bu ihtiyaca yeterince cevap veremeyen, altyapı ve teknolojik anlamda geride kalmış merkezlerin açık ve kapalı alanlarını entegre etmelerinin, müşteri ihtiyaçlarına daha iyi cevap verebilecek teknolojik altyapıyı sağlayacak şekilde yenilenmelerinin kaçınılmaz olduğu bir dönemdeyiz.
Ek olarak AVM’lerin enerji maliyetlerini düşürmek için yapılacak teknik çalışmalar, renovasyonlar ve kendi enerjilerini karşılayabilmelerini sağlayacak GES yatırımları da yoğun şekilde gündemde olacaktır. Biz de AYD olarak üyelerimize bu konuda gerekli bilgilendirmeleri yapmaktayız.
