Hakan YILDIZYüksek enflasyonlu ekonomik ortamda hayatın daha pahalı hale gelmesi sebebiyle herkesin ciro endişesine kapıldığı bugünlerde “piyasa nasıl olursa olsun yatırımcının cebine nakit girmelidir. Çünkü piyasadaki en önemli oyuncu yatırımcıdır, yatırımcı olmazsa piyasalar da olmaz.”
O halde yatırımcılığın doğası gereği bir para kaynağına sahip olmak için yatırım yapmış olan yatırımcının her koşulda çok para kazanması gerekli ki, “sektörün geleceğine yatırım yapılabilsin ve gençlerimize iş imkânı sağlanabilsin.” Umut dolu bir gelecek içinde piyasa da paranın bol ve ucuz olması, dolayısıyla kurların düşük likiditenin ise bol olması lazım ki çarklar yeniden dönmeye başlasın. Çarklar dönünce büyüme olsun, büyüme olunca da ceplerimiz de para, sofralarımız da yemek olsun.
Ülkemizin mevcut ekonomik modeli sermaye piyasaları ve maliye politikaları yani faiz ve dövizdir. İhtiyaç olduğunda faizleri arttırarak ekonomiyi soğutma veya ekonomi soğuduğu zaman harcamayı arttırmak için faizleri düşürme üzerine kuruludur. Üstelik TL’nin yabancı para birimi karşısındaki kırılganlığı nedeniyle oluşan bu yüksek enflasyon ortamında artık bir yatırımı gerçekleştirmek için daha fazla TL’ye ihtiyaç duyulmakta. Bu da projeyi gerçekleştiren yatırımcının “pahalılaşan finansman maliyetleri nedeniyle” daha fazla borçlanması anlamına gelmektedir.
Dolayısıyla AVM yatırımını gerçekleştirmek amacıyla borç / alacak ilişkisiyle borçlanmış olan yatırımcının borçlanmayı yalnız bankacılık sistemi üzerinden yüksek faiz rakamı ödeyerek yapması, ‘AVM’leri, faiz oranı riski ile birlikte yönetilmesi zor bir diğer risk olan nakit riski ile karşı karşıya bırakır. Bu durum da içeri giren paradan daha fazlasının dışarı çıkması, yatırımların gelir / gider rakamını olumsuz etkilemesi, kira tahsilatını zorlaştırması ve kârlılığın azalması anlamına gelir.
O halde gelir ile gider arasında bir fark varsa yüksek kârlılık için ne yapılabilir?
Mevcut finansal yapısı içerisinde AVM projelerini fonlayacak sermaye piyasaları gibi bir kaynak varken yatırımcı ihtiyaç duyduğu parayı tek başına bankacılık sistemi üzerinden değil de bankacılık ve sermaye piyasaları üzerinden “halka arz yoluyla para fazlası olan kurum ve küçük tasarruf sahiplerinden borsa aracılığıyla faizsiz temin etmesi,” sermaye sorunlarına çözüm getirecek. Ve elde edilen ucuz para ile AVM’nin borç yükü azaldığından, “hisselerin fiyatları borsanın normal seyrinden daha yüksek bir değer ile işlem görerek” projenin hızla kâr etmesi mümkün olacaktır.’
Hali hazırda bu süreçten geçmiş ve halka açılmış olan şirketler ise ucuz kaynak ihtiyaçlarını “kısa vadeli borç senedinden başka bir şey olmayan finansman bonosu veya uzun vadeli şirket tahvili satarak” kâr odaklı hevesli yatırımcılardan kolaylıkla para toplayarak finansman sorununa çözüm getirebilirler.
Öyleyse günümüz ekonomik koşullarında hayatta kalmak için işimizin en önemli parçası finans olduğundan önceden lokasyon, lokasyon, lokasyon, denirken artık bu cümlenin finansman, finansman, finansman olduğu anlaşılmaktadır. Özellikle yüksek enflasyon nedeniyle ekonomik zorluklar yaşadığımız bu dönemde sektördeki başarının anahtarı AVM’de bir kazanma kültürü oluşturma yani mevcut kiracıları tutma, yeni kiracılar kazandırma ve tüm kiracıların yüksek cirolar elde etmesi için onları motive eden yatırımcının kazançlı çıkması yönünde olacaktır.
O halde AVM, “birinci önceliği nakit elde etmeye dolayısıyla ciro takibi ve kira tahsilatlarını maksimumda tutmaya, ek gelirleri arttırmaya ve harcamaları azaltmaya verip ikinci önceliği ise ziyaretçi yaratmaya ve onları elde tutmaya vererek yüksek enflasyon ortamında bile kolaylıkla para akışı elde edilebilir.”
Sonuçta kaybetmemek için değil kazanmak için oynanan bu oyunda, harcamalar için paranın yüzde 100’ünü banka ve sermaye piyasası koyar. Harcamalar ile borçları kiracılar öder. Kârı ise yatırımcı alır. Fakat yüksek kur & yüksek enflasyon, oyunun kurallarını sürekli olarak değiştirir ve para kazanma oyununun yarattığı fırsatlardan yararlanan yatırımcılar hızla güçlenir.
