Soner SELÇUKLU
Perakendenin AVM kanalında yönetimin çeşitli kademelerinde görev alanlara yönelik koçluk, danışmanlık ve eğitim hizmetlerim oldu. Sıkı bir gözlemci olarak da bu kanalın anatomisini inceleme fırsatı buldum. Sektörün bu alandaki önemli oyucularını tanımış olmam yatırımcı profiliyle ilgili bilgilerimi de derleme imkânı verdi. AVM’de sıkıntılı ve mutsuz olan yöneticilerin bir AVM’den ayrılıp diğerinde işe başladığında bu mutsuzluklarının devam ettiğine çok sık rastladım. En çok yatırımcı ilişkilerinden hep benzer nedenlerle rahatsız olup bir başka AVM’ye geçiyorlardı. Bu bitmeyen bir mutluluk arayışıydı. Yaşananlarla ilgili kitap konusu olacak kadar vakayla karşılaştım. Ben de kitap yerine birkaç sayfalık bu yazıya karar verdim. Umarım yatırımcı ve yönetim ekibinde yer alanlar için bazı sorulara cevap olur veya sorular oluşturur!
Türkiye’nin neresine giderseniz gidin AVM yatırımcı profilindeki benzerliklerin farklılıklardan daha fazla olduğunu görürsünüz. Nasıl oluyor da ülkenin birbirinden yüzlerce kilometre uzaktaki projelerin yatırımcıları davranış ve tutumlarda neredeyse birbirinin kopyası haline gelmiş? Bunlar çok sıkı iletişim halindeler mi, çok mu ortak zaman geçiriyorlar, ne yaptıklarını detaylı mı paylaşıyorlar? Bu soruların hepsine “evet” cevabı vermek isterdim, ama hayır! O zaman benzerlikler hangi bağlamda oluşuyor?
Ücret politikaları, yasalar, belediyeyle ilişkiler, perakende yasa ve mevzuatları söz konusu olduğunda çıkar birliği için lobi oluşturma amacıyla bir araya gelme dışında paylaşımları olmadığını ileri sürebilirim. Öte yandan AVM’ler arası rekabet anlayışı en başta bilgi paylaşımının derinlik kazanmasının önüne geçen önemli bir düşünce kalıbı.
Aşağıda yazdıklarımın dışında çağdaş işletmeciliği benimseyenler ve istisnalar olsa da ortak davranış ve tutumlar geliştirenler yaygın bir sınıfsal yapı ve kültür oluşturuyor. Bu sınıfsal kültür insanın üretim ilişkilerinin bir çıktısı olan düşünce yapısına sahip olduğunu ileri süren tezleri de destekler niteliktedir. İş insanları, çalışanlar, köylüler, esnaflar içinde yer aldığı üretim ilişkilerinin verdiği bilince her zaman sahip olmasa da ülkenin neresine giderseniz gidin ortak davranış ve tutumlarda birleşiyorlar. Bu yazımın odağında iş insanları olan AVM yatırımcısının profili yer alıyor.
AVM yatırımı tek kişiden veya çoklu ortaklıklardan oluşsa da onların gözünden bakınca beklentilerde öncelikler konusundaki bulgulara da kolay ulaşıyorsunuz. İşte yatırımcının beklentileri:
• Yatırımlarının geri dönüş süresinin yapılmış bir fizibilite varsa sonuçlarına uygun olması
• İstikrarlı kârlılık
• Markalaşma
• Pazar etkinliği
• Düzenli gelir
• Yüksek performanslı işletme
• Prestij
• AVM değer artışı
• Kâr merkezi olma
• Ulusal ve uluslararası ödüller
• Sorunsuz yönetim
• En iyi mağaza karması
• AVM’de kiralanabilir alanların dolu olması
• Metrekare verimliliği
• Piyasa payını yükseltmekten, büyüyen piyasalarda olmaktan ve mevcut kaynaklardan yeni piyasalara girmekten doğan organik büyüme.
Performans sözcüğünü dillerinden düşürmeseler de içeriğinin ne olduğunu şöyle bir karıştırdığınızda farklı beklentilerle karşılaşıyorsunuz. Kimileri de aşağıdakilerden biri veya birkaçını anlıyor:
• Tahsilat
• Yatırımcıyla AVM müdürünün saygılı ilişkisi
• Az bütçeyle çok iş çıkarmak
• Çalışanların AVM’de işle ilgili çok zaman geçirmesi
• Tasarruf edilen gider noktaları
• Ziyaretçi sayısı
• Kişi başına harcama
• “Ek bütçe isteme benden buz gibi soğurum senden”
Peki yatırımcının ortak değerleri nelerden oluşuyor? Süzerek şunları listeledim:
1. Kâr odaklılık
2. Markalaşma
3. Aile
4. Ortaklık bilinci
5. Liderlik
Madalyonun öteki yüzünde ne var?
• Yatırımcıların erişilmez olmayı seçenleri, AVM yönetim ekibinden kişilerle çok sık muhatap olmak yerine temsilciler kullanıyor. Genelde optimizasyon toplantılarında yer alarak güç gösterisi yapıyorlar. Bir de her faaliyetin içinde yer alarak, olan biteni kaynağından öğrenmeye çalışan, AVM müdürüne nefes aldırmayan yatırımcı tarzı var. Temsilci veya kendileri kim olursa olsun davranış ve tutumlar değişmiyor. Yatırımcı her zaman kendi kopya profillerini devreye sokuyor.
• Bazıları insan odaklı değiller.
• Kimi yatırımcılar çalışanları işe alırken piyasa normlarının (ücretler, sosyal haklar vb.), onları çalıştırırken sosyal normların (aileyiz, adanmışlık, sen aslansın fedakârlık yapabilirsin!) beklentisine giriyorlar.
• İnisiyatif kullanan, stratejiler geliştiren güçlü AVM müdürleri yerine kendi kontrolünde, sürekli bilgi akışı sağlayanlarla çalışan yatırımcılar var. Onlara sunulan oyun alanının dışına çıkmayan AVM müdürleri en sevilenler. Özetle müdürlerde “Evet efendim sepet efendim” modu tercih ediliyor.
• Bazı AVM müdürleri referans yoluyla sözde mülakatlarla seçilse de yatırımcılardan birinin çocuğu veya akrabası da AVM müdürü olarak tercih edilebiliyor. İşletme veya teknik müdürlerin AVM müdürü olarak atanması da salgın döneminin moda uygulaması olarak yerleşik hale geldi.
• Kimi yatırımcılar, faaliyetler sırasında hiyerarşiyi delen ikili ilişkilerle (benim adamım), ne olup bittiğini ayrıntısına kadar bilmek isteyerek (AVM içi istihbarat) özel haber ve bilgi akışı sağlıyor. Bunu haklı bir uygulama olarak değerlendirebilirsiniz. Ancak yetki ve sorumluluk dışında rol alınmasına izin verildiğinde yatırımcı kendi ayağına kurşun sıkarak hiyerarşik akışı pas geçmektedir.
• Kâğıt üzerinde bir organizasyonel hiyerarşiye sahipler. Ancak fiili organizasyon şeması farklı bağlantılarla yürüyebiliyor.
• Çalışanlarından çoklu görev üstlenmelerini bekleyebiliyorlar. Bazı AVM yatırımcısı deyim yerindeyse sineğin yağını çıkarana kadar çalıştırıyor, karşılığını çoğunlukla ödemiyorlar.
• Mecbur oluncaya kadar proje iyileştirmelerinden kaçınma eğiliminde olanlar var.
• Pazarlama kısıtlı bütçelerle çalışıyor. Salgın sonrası daha da kısıtladılar. Giderek o bölümler işlevlerini kaybederek görevleri diğer pozisyonlarca üstlenilir hale geldi; yani çoğunda bölümün yerinde yeller esiyor. Bu nedenle de bütçeleri etkin bir çerçeve sunmuyor…
• Çoğunda insan kaynakları bölümü yok; olanların bazılarında da gerçek işlevinin dışında yalnızca özlük işleriyle ilgili çalışıyor.
• AVM yatırımcısı dijitalleşmeyi dijital dönüşüm olarak değerlendiriyor. Bu nedenle yönetim teknolojisini yeniliyor.
• Yazılı kültür yerine yaygın sözlü kültür var. Dolayısıyla AVM hafızası da zayıf. Çalışanlara verilen ve unutulan sözlere çok sık rastlanıyor. “Söz uçar, yazı kalır!”
• Parasal hareketlerle ilgili mutlak hakimiyet kuruyorlar. AVM’nin diğerlerine göre en iyi çalışan bölümleri genel merkezle uyumlu olan finans ve muhasebedir. Bu bölümlerin çalışanları öncelikle tanıdıklardan, hısım akraba, arkadaş, hemşerilerden oluşuyor. Kasa liyakatliler yerine emin ellere emanet ediliyor. Bu süreçleri geleneksel yöntemlerle izlemenin yanında yazılım üzerinden kontrol sistemlerine de sahipler.
• Kiracı ilişkilerinde çifte standart uygulamalara, kayırmalara, ayrıcalıklara sahip mağazalara çok sık rastlanıyor.
• Yatırımcıların eğitimleri çoğunlukla ilk, orta, lise seviyesinde. İkinci, üçüncü kuşak üniversiteli olsa da AVM içinde görev aldıklarında çok da özgür çalışamıyorlar.
• Yatırımcı ortaklığın yapıştırıcısı aile, siyasi çıkar birliği, çakışan dünya görüşü, muhafazakâr eğilimlerden oluşuyor.
• Pek çoğu yeniliklere karşı dirençli ve temkinliler. İşin sosyal sorumluluğu, çevresel etkiler, toplumsal fayda çıktılarından ziyade “bana finansal açıdan ne katkısı olacak?” algısı hâkim.
• Bazılarının konuşma üslupları amirane ve çalışana yukarıdan bakan tarzda.
• Sosyal sorumluluklarla ilgili bir etkinlik olursa bunun arka planının ne kadar derin olduğu tartışmaya açık bir konudur. Önceliğin hemen kâr beklentisi olduğunu söyleyebilirim. Sabır, yatırımcının davranış normlarında ilk sırada yer almıyor.
• Genellikle çalışanların eğitimiyle ilgili yatırımlardan uzaklar. AVM projelerinde kuralına uygun eğitim salonları ve eğitim için ayrılan bir bütçeden eser yok.
• Kimileri kiracı ve çalışanlara yönelik empati göstermiyor, aksine karşıdan tek taraflı empati bekliyorlar.
• Sloganlaşan “Biz bir aileyiz” anlayışı aslında aileden olmayan çalışanların dışında yalnızca yatırımcılar, onların çalışan yakınları ve hissedarları kapsıyor.
• Önceki girişimlerin ve devasa AVM projelerinin verdiği özgüven yatırımcılarda zirve yapıyor; “Ben her şeyi bilirim” yaygın bir tutum.
• Büyüyen sermayeleriyle başka projelere ortak olarak ekosistemlerini genişletiyorlar.
• Bazıları yönetim danışmanlığı veren şirketlerden öğrendikleri iş yapma şekilleriyle onları devre dışı bırakarak kendi yönetim yapılarını oluşturuyorlar.
• Kiralama konusunda danışmanlık desteği alsalar da bu konuda kendi girişimleri de oluyor.
Yukarıda yazdıklarımın ışığında Doğu, Batı, Kuzey, Güney ve İç Anadolu’da AVM yatırımcılarının davranış ve tutumlarıyla ilgili kopya profillerin en başta yazdığım gibi sizleri artık şaşırtmayacağını biliyorum.
Bu yazıyı okuyan ve kendisine pay çıkaran AVM yatırımcılarının davranış ve tutumlarını gözden geçirerek insan odaklı, çevre odaklı ve sürdürebilir çağdaş yönetim anlayışla daha iyiyi arayarak ekonomiye değer katmalarını diliyorum.
AVM’de kariyer yapacaklara son bir sözüm var. İster metropol AVM’si ister Anadolu AVM’si olsun yatırımcı profili genellikle anlattığım gibi. Bu gerçeklere göre kendinizi hazırlayın. İstisnalara rastlarsanız şanslısınız. Orada kalabildiğiniz kadar kalarak tüm yeteneklerinizi harekete geçirin.
