Natali TOMA
“AVM’ler ve renovasyon” başlığı altında sizlerle deneyimlerimi paylaşmaya çalıştığım yazı serimin yedincisi ile yeniden karşınızdayım. Bu kez sizlerle AVM yenileme sürecinin son derece kritik bir aşaması olan uygulama sürecinden söz etmeye çalışacağım.
Uygulama sürecinde AVM’nin açık veya kapalı olması kararını genellikle renovasyonun kapsamı belirlemekle birlikte çok büyük çapta bir büyüme ve yenileme söz konusu olmadığı sürece AVM açıkken uygulamanın yapılması genel kabuldür. Sektörde kiracı sözleşmelerine uymak ve pazar paylarını korumak için uygulama sürecinde açık kalarak yenileme sürecini yönetmeği tercih eden AVM’lerde, büyüklük ve yenileme kapsamına bağlı olarak, uygulama süreci 12-24 ay arasında değişkenlik göstermekte. Yalnızca büyük çapta yenilemeler ve genişlemeler (ekspansiyon) söz konusu olduğunda tamamen kapatma yoluna girilmekte ki, bu tür büyük yenilemelerde ise uygulama süreci 18-36 aya kadar çıkmaktadır.
Renovasyon uygulama sürecinde proje yönetim metodolojisinin öneminden söz etmek yerine kısaca şu çıkarımda bulunmak isterim. Bu süreç salt inşaat yönetiminden ibarettir! Bu noktada özellikle proje planının öneminin üzerinde durmak gerekir. Yatırımcının mutlaka kendine ait bir majör iş programı olmalı; bu program arsa seçimi ile başlayarak tüm süreçleri içermelidir. (Projelerin hazırlanması, müteahhidin iş programı ile paralel olarak inşaat süreci, açılış öncesi ve sonrası dahil olmak üzere…) Özetle yatırımcının proje planı müteahhidin hazırladığı iş programından farklıdır. Yatırımcı dengeleri korumakla ve ‘’mükemmel’’ proje ve inşaat yönetim ekipleri oluşturmakla yükümlüdür! ‘Mükemmel’den kasıt deneyim ve tavırları ile ilgili renovasyon projesi için biçilmiş kaftan, bir ekiptir…
Renovasyonlarda genellikle AVM’nin yenilenmesine paralel olarak Kiracılar da yenilenmeyi tercih ederler ki, zaten AVM’nin kiracıları ile birlikte bir bütün olması itibariyle ideal olan da budur. Hatta renovasyonlarda (yenileme ve/veya expansiyon) shop miks’in yeniden ele alınması ve bazı yer değiştirmeler de söz konusu olabilmektedir. Bu konuya renovasyon sürecini geçtiğimiz yıl tamamlamış olan Capitol AVM projemiz, yeniden konumlandırılan lokomotif kiracıları, sineması ve yeni bir bakış açısı ile elen alınan yeme içme alanları ile iyi bir örnektir. İşte bu nedenle yenileme projelerinde de sanki sıfırdan bir AVM inşa ediliyormuşçasına kiracı deko sürecinin koordinasyonu için ayrı bir ekip kurulması gereklidir. Bu ekip her kiracı dekorasyon projelerinin ana renovasyon projesi ile çelişmemesi amaçlı proje onaylarını verir ve kiracıların inşaat sürecinde müteahhit ve/veya alt taşeronlar ile koordinasyonu sağlar. Bu sürecin yönetimi genellikle işleyen bir avm operasyonu ile paralel ilerlediği için yeni bir AVM inşaatı sürecinin yönetiminden çok daha güçtür. Çünkü aynı AVM içerisinde birbirinden bağımsız çalışıp farklı kişilere raporlayan yüzlerce ekibin, kiracıların ve AVM müşterilerinin bir arada olması söz konusudur. Bu süreçteki en hassas konu ise iş güvenliği hususlarıdır. Bunun yanı sıra kalite yönetimi ve olası risklerin öngörülerek önlemlerinin gerçekleşmeden evvel alınması elzemdir. Yani proje yönetim metodolojisinin önemli öğretilerinden biri olan risk yönetimi konusunun renovasyonların uygulama sürecinde ekstra dikkat ile ele alınması gerekmektedir. Risk yönetimindeki mottomuz:
“BEKLENMEDİK OLANI BEKLE!”
Yatırımcının renovasyon esnasında tercih edebileceği üç farklı uygulama yöntemi vardır: “Construction Management (CM)”, “Guaranteed Maximum Price (GMP)” ve “GMP+CM (yatırımcının ana müteahhit ile birlikte hareket edebileceği bir ara model)”.
Renovasyonlar için şahsi önerim işleyen bir AVM içerisinde kontrolü yatırımcının elinde tutabilmesi açısından CM yöntemidir. Ancak yukarıda da sözünü ettiğim gibi bu yöntemi tercih ederken ‘’olmazsa olmaz’’ husus tecrübesine ve abilitesine güvenilen bir ekip kurulmasıdır. Yani temel husus insandır…
Uygulama sürecinden söz ederken maliyet yönetimi konusuna değinmeden olmaz. Proje yönetim sürecinde maliyetlerin takibi ve kontrol altında tutulması açısından en hassas dönem ödemelerin ve maliyetlerin en yüksek seyrettiği uygulama sürecidir. Proje bütçesi takibinin, bütçelenen, sözleşme haline getirilen ve realize edilen kalemlerin ayrı ayrı analiz edildiği ve bütçedeki her sapmanın kontrol edilebildiği bir maliyet özeti (cost summary) tablosu üzerinden kontrolü elzemdir. Bu tabloya paralel olarak takip edilmesi gereken bir diğer doküman ise nakit akış tablosudur. Bütçenin proje planına göre ilerleyişi göz önüne alınarak nakit akış planının ve finansman planının oluşturulması ve takibi açısından önemlidir. Bunların yanı sıra, eğer tercih edilmiş olan uygulama yöntemi CM dışındaki iki seçenekten biri ise mutlaka ana müteahhidin alt taşeronlara yaptığı ödemelerin sorunsuz olduğu ve taraflar arasında mutabakat sağlandığını kontrol edebilecek bir sistem kurulmalıdır. Aksi halde her zaman yatırımcı işin son sahibi olarak alt taşeronlara karşı da yükümlü olacaktır ve riski minimize etmek amacı ile işi GMP kontrat ile ana müteahhide verdiğini sanarken aslında inşaat riskinin tamamı halen kendi omuzlarında olacaktır.
Renovasyon uygulama sürecinde karşılaşılabilecek diğer risklere değinirsek;
• Belediye ile ilgili meseleler,
• Gece çalışmanın zorluk ve riskleri,
• Sabah temizliği,
• Güvenlik hususları,
• Modeller (çalışan bir AVM inşaatı esnasında mock-up test, kontrol ve onay süreçleri),
• Malzeme incelemesi,
• Mekanik/elektrik/tesisat işleri
Renovasyon projelerinde genelde her şey tavanda olup bittiğinden öncelik buraya verilmelidir. Sıralamış olduğum bunca riskten sonra anlaşıldığı üzere bu iş severek yapılmazsa olmaz. Yani uygulama sürecindeki en önemli mottomuz: Tutkuyla uygula!
