Altın arsa payı uygulaması

Av. Mustafa GÜNEŞ

Arsa Payı; Kat Mülkiyeti Kanunu’nda en temel kavramlardan biridir ve birçok ilişki ve kurum tarif edilirken bu kavrama atıfta bulunulur. Arsa Payı; bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payına denir (KMK m.2/d). Kanunda “kat mülkiyeti” tarif edilirken de “arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” şeklinde tarif yapılır (KMK m.3/1) ve “kat irtifakı” tanımlanırken de arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak bahsedilir (KMK m.3/2).

Bu kadar merkezi bir öneme sahip olan arsa payı, birçok hususta belirleyici bir etkiye sahiptir. Örneğin kat malikleri ortak alanlardan arsa payları oranında yararlanma hakkına sahiptir (KMK m.16/2); aksine bir anlaşma olmadığı müddetçe kat malikleri ortak giderlere arsa payları oranında katılırlar (KMK m.20/1/b); Kat Malikleri Kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30); Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (KMK m.34/4); ortak alanlarda yapılacak faydalı yenilik ve ilavelere kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunca karar verilir (KMK m.42/1); ana gayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir (KMK m.46/7). Bu listeyi daha da uzatabiliriz. Fakat burada bahsettiğimiz örnekler “arsa payı” kavramının bizim kat mülkiyeti rejimindeki merkezi önemini göstermeye yeterlidir.

Bu kadar önemli bir role sahip arsa paylarının neye göre belirlendiği hususu bakımından ise Kanun her bir bağımsız bölümün “konum ve büyüklüğü”nün esas alınacağını öngörmektedir ve bu kurala aykırılık halinde mahkemelerde arsa payının düzeltilmesi davasının açılabileceği hükmolunmuş ve arsa payının ilgili bağımsız bölümlerin ileride değerlerinde çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceği de belirtilmiştir (KMK m.3/2). Uygulamada her bir bağımsız bölümün bulunduğu kat, baktığı cephe (manzara) ve bunlara bağlı olarak “şerefiye” değeri gözetilerek ve brüt metrekareler de dikkate alınarak arsa payları hesaplanmaktadır. Bu sistemde dikkat çeken unsur, arsa paylarının “objektif” kriterler olarak öngörülen “konum” ve “büyüklük” dışında başka bir kriter dikkate alınmaksızın ve kat irtifakı kurulduğundaki değerinin ölçü alınmasıdır; değerde sonrada meydana gelen değişikliklerin arsa payını değiştirmek için bir gerekçe olamayacağı açıkça belirtilmiştir. Bu şekilde yanı konum ve cephede ve aynı büyüklükte olan bağımsız bölümlerin eşit miktarda arsa payı alması esası gözetilmektedir. Bu esasa uyulmayan durumlarda açılan davalarda mahkeme bu “dengesizliği” hükmen değiştirmektedir.

Peki, bu uygulama ekonomik yaşamın gerçeklerine uygun bir düzenleme midir?

İlk bakışta objektif bir eşitlik gözeten bu düzenlemenin kat malikleri arasında bir adalet sağlanmasını gözetmesi itibariyle bu soruya olumlu yanıt verilebilir. Ancak uygulamada yaşanan bazı sorunlar; örneğin bağımsız bölümlerin fonksiyonunun değişmesi (konut olan bir giriş katı dairesinin işyeri olması), ana gayrimenkulün cephe hattında meydana gelen değişimler (yıkılan veya yeniden yapılan diğer binalar sebebiyle manzarada meydana gelen değişimler; yeni açılan veya kapanan yollar sebebiyle ortaya çıkan değer artış veya azalışları, bölgenin konuttan işyerine veya işyerinden konuta veya başka bir fonksiyona evrilmesi nedeniyle meydana gelen değişimler bu sistemde göz ardı edilmiş olmaktadır. Kanunun arsa payı düzenlemeleri daha çok statik bir tutumu benimsemekte ve dinamik ekonomik süreçleri gözetmediği için zaman içinde adaletsizliklere neden olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır.

Ancak konuya finansman açısından bakıldığında, bu tarz bir düzenlemenin aslında konut ihtiyacının daha ekonomik bedeller ile karşılanmasının önünde bir engel teşkil ettiği de görülecektir. Zira, mevcut düzenleme üç aşağı beş yukarı belli büyüklüklerdeki dairelere aynı miktarda arsa payı tahsisini zorunlu kıldığından, konut üretimi sürecindeki arsa maliyeti de olduğu gibi eşit ölçüde bütün konut alıcılarına yansıtılmaktadır. Oysa basit bir yasal değişiklikle, bu mecburiyet ortadan kaldırılıp arsa payının ilk malik veya maliklerce serbestçe belirlenmesi sistemi benimsendiğinde arsa maliyetinin bazı ünitelere daha az yansıtılması, dolayısıyla da o ünitelerin fiyatlarının düşmesi sağlanabilir.

Örneğin mevcut sistemde 100 dairelik bir binada aşağı yukarı bütün bağımsız bölümlere 1/100 oranında arsa payı tahsis edilirken; serbest belirleme sistemi cari olduğunda 99 adet üniteye 1/1000 arsa payı verip, bir veya birkaç bağımsız bölüme 901/1000 arsa payı vermek mümkün olabilecektir. Böylece 99 adet daireye arsa payının sadece bindi biri yansıtılırken, kalan arsa maliyeti bizim “altın arsa payı” dediğimiz uygulama ile bir veya birkaç bağımsız bölüm üzerinde bırakılabilir. Bu “altın arsa payı”na sahip üniteler yüksek miktarlarda yatırım yapabilen kurumsal yatırımcılara satılabileceği gibi proje finansmanı kullanılan durumlarda kredi veren finansal kuruluşlara teminat olarak da bırakılabilir. Bu uygulamaya geçilmesi halinde birden fazla fayda sağlamak mümkündür:

1. Satın alma gücü nispeten düşük olan vatandaşların daha ekonomik bedellerle konut almasının mümkün hale gelmesi;
2. Bu sayede toplumda konut satın alma oranının artması;
3. Özel sektör ile kamu sektörü (TOKİ) arasındaki arsa maliyetleri nedeniyle yaşanan haksız rekabetin büyük ölçüde ortadan kalkması;
4. Kurumsal yatırımcının ikincil piyasada daha az sayıda varlık kalemi üzerinden yatırımlarına şekil vermesi;
5. Proje finansmanı modellerinde klasik teminatlardan olan ipoteğin sınırlı kullanılması ve böylece işlem ekonomisine gidilecek olması;
6. Gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketlerinin “yap sat” modelinin doğası gereği bilançolarında tutamadıkları varlıkların artık bilançoda tutulur hale gelmesi ve aktif büyüklüklerini artırmalarının mümkün hale gelmesi;
7. Gayrimenkul yatırım şirketlerinin meydana getirdikleri projelerin marka değerini koruması için hayati önemi olan yönetim şirketinin yatırımcı tarafından belirlenebilir hale gelmesi ve tek tek kat maliklerinin farklılaşan öncelikleri yerine projenin genel çıkarlarının gerektirdiği bir yönetim modelinin güvence altına alınması.
8. Son olarak karma projelerde o projenin ağırlık ve çekim merkezini hangi yapı bloğu oluşturuyorsa o yapı bloğuna fiziken kapladığı alandan daha fazla arsa payı ve dolayısıyla oy hakkı vererek projeyi karakterize eden o bloğun belirleyici olması sağlanabilir.

Bu faydaları daha da çoğaltmak mümkündür. Ancak bu kadarı bile önermekte olduğumuz arsa payı oranının serbestçe belirlenmesi ve “altın arsa payı” uygulamasının önünün açılması hususunun tartışmaya değer olduğunu göstermeye yetmektedir.

Yalnız böyle bir düzenlemeye gidilecekse, bugün itibariyle arsa payı oranında dağıtılan ortak giderlerin artık arsa payı oranında değil, kullanım alanı bazında dağıtılması esasına geçilmesi uygun olacaktır. Böylece kullanıma bağlı doğan giderlerin kullanıldığı ölçüde dağıtılması adaleti sağlayacaktır. Yönetim fonksiyonu belirlenirken ise, altın arsa payı sahibi olan yatırımcının belirleyici olması yukarıda izah ettiğimiz üzere mülk yönetimi sürecinin daha profesyonel bir düzlemde cereyan etmesini sağlayacaktır.

Türkiye’deki gayrimenkul geliştirme ve yönetme süreçlerinin batılı rakiplerine göre daha az profesyonel ve kurumsal olmasının sebeplerinden biri bizdeki kat mülkiyeti rejimi ve arsa payının eşit dağıtılmasıdır. Arsa payının serbest belirlenmesi ve altın arsa payı uygulaması uzun vadede bu kurumsal yönetim imkanını bize sağlayacağı gibi, kısa vadede –özellikle ekonomik sıkıntılarının kapıda olduğu şu günlerde– konut başta olmak üzere gayrimenkul ve inşaat piyasasına bir canlanma getirecektir.