Şimdiye kadar yurt içi ve yurt dışında 65’ in üzerinde AVM’ye proje & konsept geliştirme, kiralama ve yönetim hizmeti veren KDM, Türkiye’nin AVM haritasını yeniledi. Haziran 2021 itibarıyla, ülke genelinde AVM sayısı 442. Pazar değeri 59 milyar dolar. Toplam kiralanabilir alan 13 milyon 426 bin 898 metrekare. Sağladığı istihdam rakamı 530 bin. 81 ilin 67’sinde AVM var.
Pandemi kısıtlamalarının hafifletilmesiyle birlikte ticaret hacmi geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 80’i geçti. Murat İzci’ye göre yoğun aşılama programı sayesinde yaz sonu eski normallere dönmüş oluruz. Planlanan AVM’ler kendilerini yeni kazandığımız pandemi tecrübesine göre adapte etmek durumunda. AVM yatırımlarının geri dönüşü pandemi ile birlikte en az yüzde 20 oranında ötelendi.
KDM’nin yaptığı araştırmaya göre 2006-2015 yılları arasında 278, 2016-2020 yılları arasında ise 80 AVM açıldı. Şu anda 442 AVM hizmet veriyor. Ekonomimizde 59 milyar dolarlık yatırımla 530 bin nitelikli istihdam barındırıyor.
Tematik özellikleriyle yarı açık & yarı kapalı 4. nesil AVM dönemini yaşadığımız süreçte ülke geneli toplam AVM kiralanabilir alan 13 milyon 426 bin 898 metrekare. Pandemi süreci ile birlikte, havalandırma sistemleri, açık hava alanları, hjyen özellikleriyle daha teknik detayların ön plana çıkacağı AVM’ler önümüzdeki süreçte bizi bekliyor.
Aşılama bu hızla giderse sektör sonbaharda normale döner
Pandemi ile birlikte sektörün şu anda hasar tespit çalışması yaptığını belirten İzci, sektörün kriz konusunda deneyimli olduğunu, aşılamanın bu hızla devam etmesi durumunda toparlamanın sonbaharda pandemi öncesi rakamlara yaklaşacağını söylüyor: “Sektör için en önemli ayaklardan biri ülkeye olan turist girişiydi. Sadece turiste bağımlı AVM’ler oldu son yıllarda. Cirolarının yüzde 30 turistten geliyordu. Bizim topladığımız verilerde 1 turist yerli müşterimizin 10 katı kadar alışveriş yapıyordu. Perakendecilerin yüzde 10-15 cirosu turistlerden geliyordu. Aşılama ile beraber kontrollü serbestlik sonrası yaz sonu, pandemi öncesi rakamları yakalamış oluruz”
KDM’nin yaptığı araştırmaya göre:
• Türkiye’de 81 ilin 67’sinde AVM bulunuyor.
• Toplam kiralanabilir alan sıralamasında İstanbul 4 milyon 754 bin metrekare ile başı çekerken onu 1 milyon 687 bin metrekare ile Ankara ve 783 bin metrekare ile İzmir takip ediyor.
• Ancak 1000 kişiye düşen metrekare listesinde ilk 3 şehir İstanbul, Ankara ve Kayseri olarak sıralanıyor.
• 120 AVM’nin yer aldığı İstanbul’da 1000 kişiye düşen metrekare ise 304. Ankara’da 42 AVM yer alırken 1000 kişiye düşen metrekare rakamı ise 298. Türkiye geneline bakıldığında ise 1000 kişiye düşen kiralanabilir alan 160,58 metrekare olarak gerçekleşiyor.
• İstanbul’un 39 ilçesinin 34’ünde AVM yer alıyor. İstanbul genelinde en yüksek AVM metrekaresine sahip ilçe 400 bin metrekare ile Bakırköy. Bakırköy’ü Ataşehir, Şişli ve Esenyurt takip ediyor. İstanbul ilçelerde 1000 kişiye düşen metrekare sıralamasında da yine birinciliği Bakırköy alıyor.
• İstanbul’un Avrupa ve Anadolu yakası karşılaştırıldığında ise 14 ilçeli Asya Yakası’nda 40 AVM yer alırken 1000 kişiye düşen metrekare ise 295 olarak gerçekleşiyor. 25 ilçeli Avrupa Yakası’nda ise 80 AVM bulunuyor ve 1000 kişiye düşen metrekare rakamı 314.
• Ankara’nın toplam AVM sayısı 42, toplam kiralanabilir alan 1 milyon 687 bin. 25 ilçesinin 6’sında AVM bulunan Ankara’da, AVM kiralanabilir alanı en yüksek ilçe 660 bin ile Çankaya. Çankaya’yı Yenimahalle ve Keçiören takip ediyor. Ankara ilçelerde 1000 kişiye düşen metrekarede ilk sırada ise Çankaya var. Sonrasında Yenimahalle ve Etimesgut.
• İzmir’in 30 ilçesinin 10’unda AVM bulunuyor. Toplam AVM sayısı 26. AVM kiralanabilir alanı en yüksek ilçe 163 bin metrekare ile 6 AVM’li Balçova. Balçova’yı Karşıyaka (3 AVM) ve Bornova (4 AVM) takip ediyor. İlçelerde 1000 kişiye düşen metrekare sıralamasında ilk sırada Balçova var. Sonrasında Gaziemir ve Karşıyaka geliyor.
• Türkiye geneli sıralamasında 1000 kişiye düşen kiralanabilir alanın en yüksek olduğu ilçeler Bakırköy, Balçova, Şişli, Beşiktaş ve Canik (Samsun).
• Türkiye – Avrupa karşılaştırmasında ise 2020 yılı verilerine göre 1000 kişiye düşen metrekare Türkiye’de 160,58, Avrupa’da 206. Ancak kişi başı milli gelire bakıldığında Türkiye 8 bin 599 dolarda kalırken Avrupa’da bu rakam neredeyse 4 katına yani 36 bin 042 dolara yükseliyor.
Teknik detayları daha ön planda AVM’ler geliyor
Murat İzci, normal şartlarda 2021 yılı sonuna kadar 16, 2022 sonuna kadarsa 9 AVM’nin açılışının planlandığını belirtiyor. Ancak pandemi yüksek olasılıkla bu açılışları etkileyecek, sadece yeni yatırımları değil mevcut AVM’lerin önümüzdeki dönem işleyiş şekillerini de değiştirecek. İzci’ye göre pandemi bir nevi tsunami… Peki neden? İzci sebeplerini şu sözlerle anlatıyor:
“Yaşam şekli, çalışma tarzı, alışveriş alışkanlıkları, zaman kavramı değişti. Yeni planlanan AVM’ler kendilerini pandemiye göre adapte etmek zorundalar, mevcutlar da ellerindekini tutmak için çabalayacaklar. Türkiye’den çıkmak isteyen yabancı markaların dedikoduları dönüyor, çünkü bizim perakende pazarımız yabancı yatırımcı için karlı bir pazar değil. Kurların artması & azalması, ithalat rejimindeki farklılıklar birçok markayı Türkiye’de kalma ile ilgili kara kara düşündürüyor. Diğer taraftan yerli perakendeci yeni AVM’ye girmekte, yeni lokasyon açmakta hiç iştahlı değil. Çok karamsar tablo çiziyorlar, mevcudu muhafaza etmeye çalışıyorlar. Perakendeciye AVM’nizde kiralama yapacaksanız çok ciddi tavizler vermeniz gerekiyor; dekorasyon yardımı, kirasız dönem vs vs bir sürü virgül koyabilirsiniz. AVM yatırımcısı da vermek durumunda kaldığı tavizler sonrası yatırımın geriye dönüşünü biraz daha ötelemek durumunda kalıyor. Bugün geldiğimiz noktada, tüketici 4. nesil AVM’de geziyor, tematik özelliklerde planlanmış, yarı açık yarı kapalı, içine sıkışmayacağı alanlar istiyor. 5. nesil olur mu? Muhtemelen farklı formatlarda olacaktır, spesifik bir konu üzerine olacaktır. Corona hayatımızda şunu değiştirdi; teknik altyapımızı kesinlikle irdelememiz lazım. Bu yaşadığımız tecrübe bize sosyal mesafeyi, hijyeni, temizliği, havalandırma sistemlerini, mekaniğin ne kadar önemli olduğunu gösterdi. Yeşil alanı daha çok AVM’ler hem yatırımcının hem de ziyaretçinin tercihi olacaktır”
Hedef yurt dışı
Son olarak Murat İzci’nin KDM olarak hedefleri neler? Özellikle yurt dışında ciddi fırsatlar olduğunu ifade ediyor, yurt dışına Türk markalarını götürmeyi öncelikli görev olarak görüyor. “AVM ve perakende konusunda ülke olarak çok yüksek deneyimimiz var, bilgi birikimimiz var. Örneğin Özbekistan’da yürüttüğümüz bir projemiz var. Özbekistan 34 milyonluk ülke ve sadece 9 AVM var. Türk markaları orada inanılmaz cazip görünüyor. Lcw, Mavi, Defacto, Koton, Colins….gibi bütün markalarımızı biliyorlar ve öncelikli olarak onları istiyorlar. Dolayısıyla bu dönemde önceliğimiz yurt dışında proje gerçekleştirmek” şeklinde konuşuyor.
