Ercüment ALPTEKİN
İşlerin sarpa sardığı dönemlere ilişkin ilginç yaklaşımlarımız vardır. Futbol maçlarına gidenler iyi bilir, “yensen de yenilsen de taraftarın seninle” tezahüratı başladığında anlaşılır ki, takım mağlup oluyor. Benzer şekilde “hepimiz aynı gemideyiz” lafı çıktığında da bilin ki “gemi” zorda, batma tehlikesi var. Zira gemi normal seyrindeyken kimsenin aklına aynı gemide olduğu gelmez. Çıkarlar ve egolar geminin varlığını bile hatırlatmaz. Ne zaman ki “gemi” batma durumuna gelir ve bu sonucun herkes için zararlı olacağı kafalara dank eder, işte o zaman herkes aynı gemide olduğunu hatırlar.
Benzer durum periyodik sayılabilecek şekilde AVM ve perakende sektörü için de geçerlidir. Örneğin bir gemide olduğumuzun ayrımına, ilk olarak 2000 yılında Anayasa kitapçığı etrafında şekillenen kriz esnasında vakıf olduk. Sonra gemi falan kalmadı, ta ki 2008 krizine kadar. Bu süre zarfında yıllarca ezberleyeceğimiz söylemleri geliştirdik. Döviz kurlarının her yukarı gelişinde perakende tarafı kiraların indirilmesi gerektiğini söyledi. Her seferinde AVM’ler TL bazında artışların aslında döviz artışlarından daha fazla olduğu ispatına çalıştı. Tartışmalar büyük oranda kira üzerinde döndü. Nispeten işlerin iyi gittiği dönemlerde perakende tarafının ortak alan tartışmaları ve buna bağlı olarak, “AVM açılış kapanış saatleri, bayram günleri açılış saatleri, AVM’lerde güvenlikçiler olsun mu olmasın mı, vs.” benzeri konular uzun uzadıya tartışıldı.
Bir önceki yazımızda “Farklı bir süreç, farklı yöntemler” artık farklı bir sürecin içinde olduğumuzu ve yukarıda saydığımız başlıkların bugün anlam taşımadığını belirttik. Elbette kira ve ortak alan başlıkları maliyet unsuru olarak yerlerinde duruyor ama “bayram günü saat kaçta açsak?” türü bir soru kafalarda yok. Tabii ki kira ve ortak alanlara ilişkin başlıklar gündemde. Gemi, iyi kötü yolunda giderken bile akla gelmeyen asıl mesele olan ciro doğal olarak akla bile gelmiyor. Kira/ciro veya ortak alan maliyetlerini de katarsak masraf/ciro oranı bizler için pay unsurunun önde olduğunu hatırlatmaktan öte bir işe yaramıyor. Özetle oran istenilen düzeyde değilse ilk akla gelen pay konusuna yani kira ve ortak alana odaklanmak oluyor.
Genelde aynı gemideki farklı çıkar gruplarının kullandığı bir söze gelelim. “Ortak paydada buluşmak”. Bizim kira/ciro oranımızda da durum çok açık bir şekilde bu sözü işaretliyor. Zira paydadaki ciro artışı sektördeki tüm unsurların lehine. Ancak buna rağmen üzerinde en az çalışılan konu da ciroların artması için neler yapılması gerekliliği. Üstelik sektörün tecrübe ve imkanlarının az olduğu 2000’lerin başında bile ortak “el ele kampanyaları” düzenlenmiş, en azından toplumdaki karamsarlık bu konuda olumlu olarak etkilenmişti. Belki benzer türde kampanyalar için şartlar uygun olmayabilir. Hep dediğimiz gibi içinde bulunulan süreç ülke ve dünya ölçeğinde şimdiye kadar karşılaştıklarımızdan çok daha farklı ve zor.
Ancak sektörün artan gücü ve gelişen olanaklar çerçevesinde bir şeyler üretmenin zorunluluğu da gün gibi ortada. Dernekler üzerinden bilek güreşinden vazgeçmenin ve o bileklere ait güçlerin bir araya gelmesini sağlamanın zamanıdır diye düşünüyorum. Belki bugün durum kiracıların lehinde gibi görünebilir. Ancak ciro artışı istenilen gibi olmadığı sürece “avantajlı” olmak gibi bir kavram perakende sektörü içindeki hiçbir unsur için sürekli olmayacaktır. Çok iyi biliyoruz ki perakendeciler açısından bahse konu kira gideri, toplam gelir içinde yüzde 20-30 gibi ortalama bir maliyet oluşturuyor. Ancak bahse konu gider, yatırımcılar açısından yüzde 100’e yakın bir “gelir” anlamına geliyor. Dolayısıyla bugün “avantajlı” olmak sürdürebilir olmak halinde değil.
Bu durumda; ülkenin içinde bulunduğu şartlar göz önüne alındığında, bu yükü kaldıramayanlar açısından bir “eleme” olması küçümsenecek bir ihtimal olarak görünmüyor. Bu hem perakendeciler açısından hem de AVM yatırımcıları açısından ciddi bir tehlike olarak gündemdedir. OHAL gereği iflas erteleme mekanizmasının geçerli olmayışı ortada bir sorun olmadığı anlamına gelmez. Tam tersine normali koşullara dönüldüğünde her taraf için önünde durulamayacak bir büyük bir sıkıntı ile karşılaşmak kuvvetle muhtemel. Perakendeciler açısından istenilen tüm talepler aşağı yukarı hayata geçmiş vaziyette görünüyor. TL’ye dönüşler, olmadı kur sabitlemeler, olmadı perakende dünyasından bihaber insanların çıkardığı mevzuatlar… Hemen her talepleri şu anda hayata geçiyor. Özetle iyi gitmeyen işlerden artık kira ve ortak alan tahsilatı yapan AVM yatırımcıları pek sorumlu olmayacak. Yani kiracılar talep denizinin sonuna geldiler. Kötü gidişat bundan sonra kendilerini bağlayacak.
AVM yatırımcıları açısından da durum pek parlak değil. Döviz borçlarının baskısı, ortak alan sübvansiyonları, düşen kira gelirleri ve azalan kira talepleri ile birlikte birçok yatırımcı açısından tehlike sinyalleri kırmızıya dönmüş vaziyette. Eğer kiracılar AVM yatırımcı kaynaklarını sonsuz olarak görüyorlarsa yanılıyorlar. Kapanan AVM’lerdeki dükkanların dekorasyon bedelini bile talep edemeyecekleri süreçler yaşayabilirler. Bu durum her taraf için ayrı bir tehlike konusu. Perakendeci, büyüdüğü AVM’lerde küçülmeye başlayabilir. O zaman da caddelere bir yönelme olması ihtimal dahilinde. Cadde mağaza sahipleri bu durumu nasıl değerlendirirler acaba?
O zaman yapılması gereken, ciro artışını sağlayacak çalışmaların ortak çalışmalar ile gündeme gelmesidir. Ülke şartlarından kaynaklanan sıkıntılar içinde yapılacaklar kısıtlı olsa bile bir gayretin içinde olunması, hem aynı “gemide” olduğumuzu hatırlatacak, hem bir iş birliğinin somut temelini oluşturacak ve belki de sıkıntılı günlerin kaybını azaltacaktır görüşündeyim. Bu anlamda TAMPF ciddi bir görev ile karşı karşıyadır. Referandum nedeni ile nasıl bir zamanlama olacak ve nasıl bir yol izlenecek bilemiyorum ama, en azından stratejik bir yaklaşım konusunda kaybedecek bir dakika bile yoktur kanımca.
AVM yöneticileri açısından ise daha evvel de dediğim gibi; başka bir sürecin içindeyiz ve buna göre davranacak donanımı ele geçirmemiz ve birbirimiz ile daha sıkı iş birliği ve paylaşım içinde olmamız şarttır. AVM yöneticileri, sadece günlük şikayetleri dindirme ve/veya yatırımcıları “idare etme” (!) gibi kişisel gelişimi önleyici zaman harcama süreçlerinden, daha donanımlı stratejik yönetici ve hızlı taktik uygulayıcı konumlara dönecek çalışmaların içinde olmalıdır. Yoksa batan gemide bizler de boğuluruz.
