“Gündem”in gölgesindeki gerçek: Ciro bildirimleri

Ercüment ALPTEKİN

Ne amaçla olursa olsun her türlü rekabet veya çıkar çatışmalarının yaşandığı oluşumlarda muhakkak bir gösterilen yüz ve bir de saklanan yüz vardır. Saklanmak istenilen noktaları saklamanın en iyi yollarından biri, karşı tarafı sürekli bir konu ile meşgul etmektir. Özetle karşı taraf sürekli savunma pozisyonunda kalırsa ve hele siz de bundan sürekli olumlu sonuçlar elde ederseniz, talep edeceğiniz konuları arttırmak kolaylaşır. Bu tür adına “gündem değiştirme” veya “gündem saklama” diyeceğimiz konuların bir faydası da kendi bütünlüğünüz içindeki gerilimleri azaltmakta da işe yaramasıdır.

Yıllardır üzerinde tartıştığımız daha doğrusu tartışma konusu haline getirilen ve oluşturulan çözümsüzlükler ile kira, ortak alan, pazarlama gibi perakendeci açısından “gider” kabul edilen konular artık devlet tarafından düzenlenen mevzuatlar çerçevesinde ele alınıyor. Gene yıllardır vurguladığımız konu, tüm bu başlıkların AVM yatırımcısı ve perakendeci açısından karşılıklı çıkar çatışmalarının başlıkları olduğudur. Her ne kadar adına “serbest” desek bile mevzuatlarla “devletlu” hale gelmiş “piyasa” denilen mefhumun içerdiği aşağıda değineceğimiz başka bir konu daha var.

AVM yatırımcısı ve perakendecinin ortak çıkar noktası “CİRO”dur. Yani ne kadar çok ciro oluşursa taraflar o kadar çok mutlu olacaklar. Ne var ki son dönemde artan enflasyon rakamları ile bu konu AVM yatırımcısı açısından şimdiye kadar olduğundan daha fazla önem kazanmıştır. O zaman perakendeciler için çok önemli başlıkların tartışıldığı gündemimize bir madde olarak hatalı (!) ve eksik(!) (hatta zaman zaman hiç bildirilmeyen) perakendeciler tarafından yapılan “CİRO BİLDİRİMLERİ”ni de önemli bir konu başlığı yapabiliriz…

Aşağıda son dönemde bilgilerine sahip olduğumuz bazı AVM’lere ait bilgiler çerçevesinde yaptığımız bir çalışmayı örnek olarak sunuyoruz. Ortak alan giderleri ve kira bedellerinin evraklandırıldığını düşünürsek devletin buralardan bir kaybı olmadığı ortada. Ancak bahse konu bu tür ciro bildirimi tutarsızlıklarından sadece AVM yatırımcısı değil, devletin de bir kaybı olduğunu görmek gerek.

Gelelim rakamlara;

Yapılan çalışma Mart-Ekim 2022 aylarını kapsamaktadır. AYD tarafından yayınlanan Eylül ayı Ciro Endeksi’ne göre İstanbul’da bildirilen ciro/metrekare değeri 5.855 TL/metrekare. Aynı değer Anadolu için ise 3.453TL/metrekare.

Ancak bu değerleri sadece bilgi olarak aktarıyoruz. Zira bizim araştırmayı yaptığımız alan için de bu değer 3.972 TL/metrekare. Tabii bu değerin kiracılar tarafından beyan edilen cirolara dayandığını belirtmemiz gerek. Öte yandan hemen belirtelim ki, araştırmaya söz konusu AVM’ler İstanbul’da bulunmaktadır.

Bir diğer önemli nokta, bulduğumuz bu verimlilik değerinin ciro bildirimi kontrolü yapılan AVM’lerin toplam kiralanabilir alanının yüzde 25’ini kapsaması. Özetle sadece kontrolü yapılan alanın verimliliğinden bahsediyoruz, yani incelenmesi tamamlanmayan yüzde 75 bu araştırma dışında.

Bu yüzde 25’lik alana denk gelen ciro denetimlerinde fiş vermeme oranı yüzde 52. Yani 3.972 TL/metrekarelik verimlilik, fiş kesen yüzde 48’e ait.

Bu durumda bahse konu alanın gerçek verimliliği ise 3.972 %48 = 8.275 TL/metrekare oluyor. Yani beher metrekarede eksik bildirilen ciro 8.275-3.972= 4.303 TL/metrekare.

Kontrolü yapılan kiralanabilir alanda ise cirodan alınan kiranın toplam ciroya oranı yüzde 2 gibi bir değer. Basit bir matematik formül ile “Cirodan alınan kira / Toplam ciro=%2”. Burada geçerken şu noktayı aydınlatalım, bahsettiğimiz oran ciro kiralardan alınan oran değil. Ciro kiranın toplam ciro içindeki payı.

Yani beher metrekarede 4303 X %2= 86 TL/m2/Ay’lık bir kira kaybı söz konusu.

Bu hesaplamaların sadece kesilmeyen fişler üzerinden yapılan bir çalışma olduğunu belirtelim. Fiş kesmeme ciro bildirimlerinde karşılaştığımız yöntemlerden sadece bir tanesi perakendecinin iştigal konusuna, büyüklüğüne, zincir mağaza olup olmamasına, bayilik durumuna, internet satışlarına veya bunlar gibi birçok duruma göre değişen; fiş vermeme, çift pos kullanma, ciroların farklı mağazalara kaydırılması, iadeleri yüksek tutma gibi uygulamalar da bilgimiz dahilindedir. Bu ayrı bir çalışma ve yazı konusu olmasına rağmen kısaca değinmeyi uygun gördük.

Şimdi basit bir projeksiyon yapalım:

Türkiye’de toplam kiralanabilir alan güncellenen verilere göre 14.000.000 metrekare. Bunun bizim örneğimizdeki gibi yüzde 25’ini alalım. Yani 3.500.000 metrekareden bahsediyoruz kısaca. Yukarıdaki metrekarede eksik ciro bildiriminden kaynaklanan kira kaybı 3.500.000 X 86 = 301.000.000TL/Ay tutarında bir kira kaybı söz konusu. Yıl bazında ise bu kayıp 3,6 milyar TL’ye ulaşmaktadır.

AVM konusunda bu kayıp ve işlemlerin ortak alan bedelleri kadar bir değeri yok mu? Neden bu konu gündeme hiç gelmiyor? Ortak alanları mevzuata bağlayıp bağımsız şirket denetimi istiyoruz da bu konuda neden ses yok?

Araştırmayı yürüttüğümüz mecralarda ise ortak alan giderleri yıllık ortalama 80 TL/metrekare/Ay olarak gerçekleşmiştir. Gene bir projeksiyon yapsak, Türkiye’deki kiralanabilir alan için ödenen ortak alan bedeli yıllık olarak yaklaşık 14.000.000 X 80 = 13.440.000 milyar TL’sini bulmaktadır. Bu bedelin yüzde 35-40 oranında AVM yatırımcılarının finanse ettiği dikkate alınırsa yaklaşık 4 milyar TL’ye ulaşırız. Bu tutarın neredeyse ciro bildiriminin eksik yapılmasından kaynaklanan yıllık 3.5 milyar TL kira kaybının biraz üstünde olduğu görülür.

Şimdi yazıyı okuyan perakendeci arkadaşların mütebessim bir ifade ile “böyle hesap olur mu” dediklerini duyar gibiyim. “Olabilir de olmayabilir de” diyelim, biz de tebessüm ederek…

1) İlk argüman 3-5 AVM’ye bakarak genele bir hüküm verilmez olabilir. Bunu doğru kabul edersek 3-5 AVM’de yapılan uygulamaları ele alıp devlet ricalinin kapısını çalmak veya TV’lerde bunlarla tüm AVM yatırım ve yöneticilerini suçlamak nedir? Madem o nicelikte bir bilgi devlet katında bile kabul görüyorsa, bu nicelikte bilgiden tüme varmak mümkündür.

2) Birkaç perakendecinin yaptığı tüm perakendecilere mal edilemez denilebilir. Doğru kabul edilebilir. Ancak ilk maddedeki argüman burada da geçerli. Daha kontrol edilmemiş yüzde 75 var ve kontrol edilen yüzde 25’lik bir alanda fiş vermeme oranı yüzde 52. Perakendecilerin içinde AVM yatırımcısı olanlar da var. Yani onlar da kafalarının bir yerinde sahip oldukları alanın yüzde 25’inin en az yarısının ciro bildirmediği gerçeğini tutmalılar.

3) Burada fiş vermeme oranı veya diğer rakamların abartılı olabileceği bu nedenle tüm AVM’leri kapsamayacağı gibi bir argüman da söylenebilir. Ancak özel mağaza karmasına sahip bir AVM’de “ortak alan 5TL toplanıyor, neden diğer AVM’lerde böyle değil” söylemi kadar abartılı olmasa gerek

Eğer birkaç AVM’nin yanlışı genele mal oluyorsa “CİRO BİLDİRMEME” ve bundan derneklere üye olan olmayan tüm AVM’ler bu yanlışların bedelini ödemeye davet ediliyorsa; bütün perakende dernekleri bunun muhatabıdır ve AVM’lerdeki mevcut perakendeciler bunun sonunda ortaya çıkacak bedeli ödemek durumundadırlar. Örneğin yapılacak denetimlerin maliyetlerini karşılamak durumunda olmalılar, bildirimi yapılmayan cirolardan doğacak kira kayıplarını misliyle karşılamalılar, devletin bu konudaki kayıpları kontrol edilmeli gibi…

SONSÖZ:
Başta dediğimiz gibi saklamak istediğiniz şeyler varsa karşıya sürekli sorun yüklersiniz. Örneğin “pazarlama için harcanan paralar AVM’nin değerini yükseltiyor” gibi mesleğe yeni girmiş arkadaşların bile alay konusu olmuş konuları ciddi mevzuat maddesi haline getirilmesi gibi. Ancak unutmayın ki bunun aslında ayağınıza kurşun sıkmak olduğunu fark etmezseniz, gün olur malınızı satacak mekân bulamayabilirsiniz.

AYD’nin Ernst & Young firmasına yaptırdığı araştırmaya göre kiranın ciro içindeki payı da yüzde 10-12 seviyesinden yüzde 8.5 seviyesine düşmüş durumda. Yani “kiracılar giderek daha az oranda kira ödemeye başlamışlar” denebilir veya “ciroların bildirimindeki sorunlardan kaynaklı bir azalma mı var” sorusu akla gelebilir.

NOT:
Aşağıda AVM yatırımcı ve yöneticisi arkadaşlar için yapılan çalışmanın detaylı bir dağılımı var. Her AVM kendisi için bir projeksiyon yapabilir.