Cushman & Wakefield I TR International’ın Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’nin 2025 yılı perakende verilerini incelediği rapor, İstanbul’un ana alışveriş caddelerinde ziyaretçi trafiğinin turist sayısına bağlı olarak belirgin şekilde ayrıştığını ortaya koydu. İstiklal Caddesi, aylık ortalama 7,5 milyon ve yıllık 107 milyon ziyaretçiyle metropol turizminin merkezi olarak son yılların tarihi kalabalığını yakaladı. Diğer yandan Nişantaşı Bölgesi’nde yaya trafiği 2024 yılında 36 milyon seviyesindeyken, 2025 yılında 14,6 milyon seviyesine gerileyerek keskin bir daralma yaşadı. Yaya trafiğindeki bu gerilemede, son yıllarda bölge ziyaretçi profilinde önemli yer tutan Arap turist sayısındaki azalışın etkili olduğu değerlendirildi. 2024 yılında kentsel dönüşüm etkisiyle ziyaretçi sayısında keskin bir daralma yaşayan Bağdat Caddesi ise 2025 yılında toparlanarak; kısmi bir iyileşme gösterdi.
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield I TR International, Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’ni kapsayan “İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’nun” 12’ncisini yayımladı.
İstanbul’un 3 ana alışveriş caddesinin 2025 yılı ziyaretçi trafiği ve perakende verilerini inceleyen rapor, mağaza doluluk oranlarının yüksek seviyelerde seyrettiğini ortaya koydu. Caddelerdeki ziyaretçi trafiğinde turist odaklı bir ayrışma yaşanırken, İstiklal Caddesi yıllık 107 milyon ziyaretçi sayısıyla son yılların en yüksek oranına ulaştı Nişantaşı ise keskin bir daralma yaşadı.
Rapora göre, İstanbul’un ana alışveriş caddelerinde yüksek doluluk ve sınırlı arz yapısı korunurken kiralama faaliyetlerinde metrekare bazında belirgin bir azalış görüldü. İstanbul perakende pazarında 2025 yılının kiralama davranışlarında daha küçük metrekarelere yönelim ve lokasyon bazlı ayrışmanın belirginleştiği bir denge süreci olarak değerlendirildiği rapor sonuçlarına yansıdı.
Kiralama küçük metrekareli mağazalara yöneldi
Rapora göre 2025 yılı itibarıyla İstanbul’un ana alışveriş caddelerinde birincil kira seviyeleri aylık metrekare bazında Abdi İpekçi Caddesi’nde 250 dolar ve İstiklal Caddesi’nde 220 dolar ile 2024 yılı ile aynı kaldı. Bağdat Caddesi’nde ise 2024 yılında 150 dolar olan birincil kira seviyesi 2025 yılında 180 dolara yükseldi.
Raporda İstanbul’daki ana alışveriş caddelerinin yüksek doluluk oranları, güçlü marka karması ve sınırlı arz yapısı sayesinde kira seviyelerini koruduğu, ancak kiralama işlemlerinde daha küçük metrekareli mağazalara yönelimin giderek belirginleştiği vurgulandı.
Son beş yılda üç ana caddede kiralama işlem sayısı 2021’de 144 seviyesinden 2025 yılında 64 seviyesine gerilerken, toplam kiralama hacmi yaklaşık 7.500 m² ile son yılların en düşük seviyesinde kaldı.
2025 yılında işlem adedinde artış gözlenmesine rağmen, metrekare bazında daralma yaşandığı verilere yansıdı. Ortalama kiralanan alan büyüklüğü düşerek işlemlerin daha küçük metrekareli birimlerde yoğunlaştığı görüldü. Bu görünüm, piyasada talebin devam ettiğini ancak markaların daha seçici ve daha kompakt alanlara yöneldiğini ortaya koydu.
İstiklal’de doluluk tam kapasiteye ulaştı
İstiklal Caddesi doğal sınırlarına ulaşan arz ve yüzde 98 doluluk oranıyla neredeyse tam kapasiteye ulaştı. Raporda İstanbul’un ana alışveriş caddeleri arasında ziyaretçi trafiğinde en güçlü performansı İstiklal Caddesi’nin gösterdiği ortaya kondu.
2025 yılında İstiklal Caddesi’nin hafta içi günlük ziyaretçi sayısı yüzde 13 artışla yaklaşık 240 bine, hafta sonu ziyaretçi sayısı ise yüzde 27 artışla 427 bine yükseldi. Caddenin yıllık toplam ziyaretçi sayısı ise 107 milyona çıkarak İstanbul’un hem turizm hem de perakende hareketliliği açısından en yoğun noktalarından biri olma özelliğini korudu. Kültür, sanat ve turizm faaliyetlerinin yoğunluğu ile güçlü marka karmasının İstiklal Caddesi’nin ziyaretçi trafiğini destekleyen en önemli faktörler arasında yer aldığı ifade edildi.
Abdi İpekçi değerini korudu, ziyaretçi trafiği keskin azaldı
Nişantaşı Bölgesi’nde yer alan Abdi İpekçi Caddesi, aylık metrekare başına 250 dolar seviyesindeki birincil kira ile İstanbul’un en pahalı alışveriş caddesi olma unvanını korudu.
Abdi İpekçi Caddesi aylık metrekarede 250 dolarlık kirasıyla, Amsterdam (242.50 ABD$/m²) ve Helsinki’nin (118 ABD$/m²) lüks caddelerini geride bıraktı.
Rapor sonuçları, ziyaretçi trafiğinde ise belirgin bir düşüşe işaret etti. Yıllık ziyaretçi sayısı 2024 yılında yaklaşık 36 milyon seviyesindeyken, 2025 yılında 14.6 milyon seviyesine gerileyerek keskin bir daralma kaydetti. Benzer şekilde, hafta içi ve hafta sonu ziyaretçi sayılarında da sırasıyla yüzde 50 ve yüzde 72 oranında düşüş gözlemlendi. Yaya trafiğindeki bu gerilemede, son yıllarda bölgedeki ziyaretçi profilinde önemli bir yer tutan yabancı turist sayısındaki azalışın etkili olduğu değerlendirilirken; özellikle geçmişte yüksek olan Arap turist yoğunluğundaki düşüş, Nişantaşı’nda yaya trafiği üzerinde aşağı yönlü baskı yarattı.
Yabancı ve lüks Bağdat Caddesi’nde
Bağdat Caddesi’nde birincil kira seviyeleri 2025 yılında artış göstererek metrekare bazında 150 dolardan 180 dolar seviyesine çıkarak, artış kaydeden tek ana cadde oldu.
Yabancı marka oranı Bağdat Caddesi’nde yüzde 23, Nişantaşı Bölgesi’nde yüzde 18 ve İstiklal Caddesi’nde yüzde 15 seviyesinde ölçüldü. Böylece, Bağdat Caddesi diğer caddeler arasında en yüksek uluslararası marka oranına sahip olma konumunu korumaya devam etti.
Süregelen kentsel dönüşüm projelerinin cadde dinamiklerini etkilemeye devam ettiği belirtilen raporda, 2025 yılında cadde üzerindeki kentsel dönüşüm faaliyetlerinde yüzde 34 oranında artış kaydedildiği görüldü. Bu durumun kısa vadede kiralama faaliyetlerini ve ziyaretçi hareketliliğini sınırlayabilse de modernize edilen fiziki yapı ve yenilenen ticari alanların orta vadede caddenin cazibesini artırmasının beklendiği vurgulandı.
Seçicilik ve verimlilik ön planda olacak
Perakende sektöründe artan maliyetler ve küresel ekonomik belirsizlikler doğrultusunda markaların daha temkinli stratejiler benimseyeceği değerlendirilen raporda, “Önümüzdeki dönemde İstanbul’un ana perakende caddelerinde büyüme odaklı genişlemeden ziyade verimlilik ve seçicilik odaklı bir perakende hareketinin öne çıkması beklenmektedir. Artan maliyetler ve küresel ekonomik belirsizlikler doğrultusunda markaların daha temkinli stratejiler benimseyerek daha küçük metrekareli, yüksek performanslı ve lokasyon kalitesi yüksek alanlara yönelmesi öngörülmektedir” denildi. Bu süreçte birincil lokasyonların güçlü talep görmeye devam ederken, ikincil sokaklarda yer alan perakende alanlarının ise daha fazla baskı altında kalması bekleniyor.
