Konut, arsa, fabrika, otel, liman, tarihi yapı ya da alışveriş merkezinin satış veya kiralama değerini, gayrimenkul değerleme uzmanları ince eleyip sık dokuyarak belirliyor. Gerçek değerin belirlenmesi için ise birçok kriter göz önünde tutuluyor.
Başta kentsel dönüşüm projeleri olmak üzere her türlü gayrimenkule gerçek değerini tespit eden Harmoni Gayrimenkul Değerleme Şirketi bu alanda faaliyet gösteren tecrübeli firmalardan. Sermaye Piyasası Kurulu’ndan onay alarak 2007’den bu yana binlerce rapora imza atan şirket, Tarlabaşı, Okmeydanı, Fikirtepe kentsel dönüşüm projeleri ile adından söz ettirdi. Alışveriş merkezlerinden büyük inşaat projelerine kadar geniş bir alanda hizmet veren Harmoni, mülk takip sistemi olan “Gayrimenkul Takip Sistemi” ürünü ile de müşterilerinin yükünü azaltıyor.
Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. kurucusu ve Yönetim Kurulu Başkanı Aysel Aktan, yürüttükleri faaliyetleri AVMDergi’ye anlattı. İşte Aktan’ın sorularımıza verdiği cevaplar.
Röportaj, AVMDergi.com
Bize kendinizden bahsedebilir misiniz?
Yıldız Teknik Üniversitesi Harita ve Kadastro Mühendisliği Bölümünden 1983 yılında mezun oldum. Devamında Şehir ve Bölge Planlama Bölümünde yüksek lisans yaptım ve bu eğitim çalışma yaşamımın yönünü de belirlemiş oldu. Üniversiteden hocam, merhum Hüseyin Kaptan’ın Şişli planlarının yapımını üstlenmesiyle birlikte, Şişli ilçesi D100 kuzeyinin tamamının imar planlarının yapımında görev aldım. 1989 yılında Kadıköy Belediyesi Planlama Birimi Sorumlusu olarak resmi görevime başladım. Kadıköy Merkez, Acıbadem-Koşuyolu planları ile yine D100 kuzeyinin tamamının imar planlarının yapılması ve tapu problemi olan bölgelerde imar planına bağlı parselasyon planlarının hazırlanarak yeni tapuların ilgililerine dağıtılması sorumluluğunu aldım. 2005 yılında da emekli oldum. Belediyede çalışırken Türkiye Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan sınavı geçerek Değerleme Uzmanı Lisansımı aldım. 2007 yılında Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi’nin kurucu ortağı oldum.
Harmoni Gayrimenkul Değerleme Şirketi’nin faaliyet konuları nelerdir?
Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi’nin faaliyet konusu gayrimenkulün pazarlaması ve satışı dışındaki tüm konular olarak özetlenebilir. En bilinen yanıyla bankalardan gayrimenkul ipoteği ile kredi alınması durumunda gayrimenkul değerleme şirketlerince gayrimenkulün pazar değeri belirleniyor. Faaliyet alanımızın büyük bir hacmini bankalar adına gayrimenkullerin teminat değerinin belirlenmesi oluşturuyor. Bu kapsamda kamu ve özel sektöre ait on dört adet bankaya değerleme hizmeti vermekteyiz. Bankalara ayrıca konut kredisi dışında finanse ettiği alışveriş merkezleri, enerji santralleri, limanlar, karma projeler, sanayi, turizm tesisleri gibi büyük projelerin inşaat ve mevzuata uygunluk takibi ile aşama aşama değerlerinin belirlenmesi hizmeti de veriliyor.
Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ve halka açık şirketlere gayrimenkul değerleme hizmeti vermekteyiz. Ayrıca Uluslararası Finansal Raporlama Standartları gereği şirketlere portföylerindeki gayrimenkullerin değerleme raporlarının hazırlanması hizmeti de sunuyoruz. Yasal zorunluluklar dışında gayrimenkul yatırımı yapacak özel ya da tüzel kişilere satın alınan ya da alınması planlanan gayrimenkullerden en yüksek getirinin nasıl elde edilebileceğine ilişkin olarak en etkin ve en verimli kullanım analizi, kamu kurumlarına ya da özel şahısların talebi doğrultusunda kentsel dönüşüm nedeniyle mevcut yapıların değerini ve mevcut yapının yıkılması ile yapılacak yeni projenin değeri ve her bir bağımsız bölüm için şerefiyesi hesaplamalarını da yapmaktayız. Alışveriş merkezleri için kira değer tespiti, fizibilite, en etkin ve en verimli kullanım analizi raporlarını da hazırlamaktayız. Diğer yandan, geliştirdiğimiz mülk takip sistemi “Gayrimenkul Takip Sistemi” ürünümüz ile gayrimenkullerin kira, teminat, değer, mevzuat gibi konularda takibi ile bu verilere ilişkin analiz raporlarını sunmaktayız.
Harmoni kentsel dönüşüm değerlemesinde öne çıkan bir şirket. Özellikle Okmeydanı gibi devasa bir projenin değerlemesi sizin tarafınızdan yapıldı. Bize biraz bu hikâyeyi anlatır mısınız?
Aslında Harmoni ilk olarak Tarlabaşı Kentsel Yenileme Projesi’nde yer aldı. Tarlabaşı projesi, Tarlabaşı Bulvarı’na cepheli 4 adet yapı adası olmak üzere toplam 9 adet yapı adasından oluşan bir yenileme projesidir. Şirketimiz çalışmasına, öncelikle çöküntü bölgesi haline gelmiş olan 210’u tescilli sivil mimarlık örneği olan 278 bina ve 16 bin 700 metrekare alanda yapıların, bağımsız bölüm ölçeğinde mevcut durum değerlerinin belirlenmesi ile başladı. Belediyenin projeyi Anıtlar Yüksek Kurulu onayını takiben inşaatları başlatması ile hak sahipleri ile anlaşma yapması için gerekli olan yeni proje ile oluşan bağımsız bölümler için şerefiye çalışmalarının yapılması ile değerleri de belirlendi. Halen inşaatların devam etmesi nedeniyle her yıl yeniden değerleme çalışması da yapılmaktadır. Yenileme projesi kapsamında; toplam 9 adet yapı adasında, yaklaşık 165 bin metrekare inşaat alanında 104 adet ofis ünitesi, 96 adet dükkan, 534 adet konut-rezidans olmak üzere toplam 734 bağımsız bölüm planlanmaktadır. Hali hazırda Tarlabaşı Bulvarına cepheli etabı tamamlanma aşamasında olan projede farklı fazlar halinde proje, yıkım, hafriyat ve temel aşamasında inşa çalışmaları devam etmektedir.
Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Projesinde ise Beyoğlu Belediyesi çalışmalara başlamış ancak proje işlerinde KİPTAŞ ile protokol yaparak projeyi devam ettirme kararı almıştı. Şirketimiz de KİPTAŞ adına yaklaşık 5 bin 500 yapı ve 24 bin bağımsız kullanımdan oluşan çoğu gecekondu statüsündeki yapıların mevcut durum değerleme hizmetini ve devamında yapılacak proje için dağıtım modelini hazırlamıştır. Ancak projenin büyüklüğü aynı ölçüde finansman gereği de doğurmuştur. Halihazırda çalışmayı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı devralmış olup bölgeyi etaplar halinde yenileme kararı almıştır. Mevcut çalışmamız 266 adet bina ve bin 200 adet bağımsız birimden oluşmaktadır. Bu alanda mevcut durum değerinin belirlenmesi çalışması tamamlanmış, Bakanlık tarafından hazırlanan dönüşüm projesinin dağıtım modellemesi üzerinde çalışılmaktadır. Bölgede ise uzmanlar çalışma ile ilgili bilgileri hak sahipleri ile paylaşmaya devam etmektedir.
2020 yılı gayrimenkul sektörü açısından nasıl bir yıl oldu?
Tüm dünyayı etkisi altına alan yeni koronavirüs salgını tüm sektörleri olduğu gibi gayrimenkul sektörünü de önemli ölçüde etkiledi. Konut pazarına baktığımızda, satışların pandeminin de etkisiyle Ocak-Mayıs ayları arasında düştüğünü ancak Haziran ve Temmuz aylarında gerçekleştirilen avantajlı konut kredisi ile söz konusu dönemde radikal bir biçimde satışların ve fiyatların arttığını görüyoruz. Öyle ki bu artış nedeniyle bu yıl Ocak-Eylül döneminde 2019 yılının aynı dönemine kıyasla yaklaşık yüzde 34 daha fazla konut satıldığını gözlemliyoruz.
Konuya ticari gayrimenkul tarafından bakıldığında ise özellikle ofis pazarında kiralarda düşüşün yaşandığını söyleyebiliriz. Bu düşüşteki en önemli iki etkeni pandemi ve Türk Lirası’nın yıl içinde yaşadığı değer kaybı olarak özetleyebiliriz. Her birimizin deneyimlediği gibi yaşam ve çalışma biçimlerimiz değişmeye başladı. Birçok şirket sağlık tedbirleri kapsamında çalışma düzenini değiştirerek, uzaktan çalışma sistemine geçti ve bu durum beraberinde yeni ofis konseptlerini ve çalışma alanlarındaki dönüşümü getirdi. Önümüzdeki dönemlerde paylaşımlı ofislerin ve hibrit yapıların öne çıkacağını düşünüyorum. Sektör gündemindeki diğer bir trend ise sürdürülebilirlik kavramı, çevresel, sosyal ve kurumsal yönetişim olacak. Dolayısıyla bina yapısından mimariye çevresel yaklaşımlar her zamankinden çok daha ön planda olacak. Bununla birlikte turizm ve konaklama sektöründe de önemli dönüşümler olacağını söyleyebiliriz.
AVM’ler açısından süreci nasıl değerlendiriyorsunuz?
AVM’ler ve perakende sektörü Türkiye ekonomisinde önemli rol oynuyor. Mart-Mayıs aylarındaki sağlık tedbirleri kapsamında AVM’lerin kapalı olmasının etkisiyle ciro kaybı yaşandı. Haziran ayında normalleşme süreci ile birlikte faaliyete geçen alışveriş merkezlerinde sağlık tedbirleri en üst düzeyde alınmaya çalıştı. Termal kameralar ile ateş ölçümleri, havalandırmalar, sosyal mesafe kuralları ve ortak kullanım alanlarındaki tedbirler gibi uygulamalar görüyoruz. Ancak e-ticaret imkanlarının artması ile birlikte tüketicilerin kapalı alanlara daha temkinli yaklaştığını, ziyaretçi sayılarında azalma olduğunu ve mağazalara olan talebin düştüğünü söyleyebiliriz. AVM’lerdeki mağaza kiraları ve kira sözleşmeleri konusu yine sektörün gündeminde önemli bir yer teşkil etmeye devam edecek. Öte yandan Kasım ayı içerisinde yayılan aşı haberlerinin genel piyasaya olumlu etkisini hissediyoruz. Önümüzdeki dönemde aşının kullanımı ve buna paralel olarak vaka sayılarının azalması ile birlikte sosyal ve açık hava alanlarının ön planda olduğu alışveriş merkezlerinde ziyaretçi sayılarının eskiye oranla çok daha fazla olacağını düşünüyorum.
