Glacis Alışveriş Merkezi Müdürü Melisa Bahar Eşin, Türkiye’de başlayan kariyer yolculuğunu Almanya’da sürdürüyor. Eşin, Türk AVM profesyonellerinin hız, esneklik ve samimi iletişim tarzıyla uluslararası alanda fark yarattığını vurguluyor.
Röportaj, AVMDergi.com
Almanya’nın Neu Ulm kentinde bulunan Glacis Alışveriş Merkezi’nin müdürlüğünü yürüten Melisa Bahar Eşin, AVM sektöründeki kariyerine Türkiye’de adım attıktan sonra yurt dışında da önemli başarılara imza attı. Yaklaşık 15 yıldır Almanya’nın farklı şehirlerinde alışveriş merkezi yönetimi alanında çalışan Eşin, “Türkiye’den getirdiğim dinamizm ve esneklikle Almanya’nın disiplinli ve sistematik yapısını birleştirdiğimde güçlü bir denge ortaya çıktı” diyor.
Bize kısaca AVM sektöründeki kariyer yolculuğunuzdan bahseder misiniz?
Alışveriş merkezi sektöründeki kariyer yolculuğum 2004 yılında, üniversiteden mezuniyetimin hemen ardından ECE Türkiye Proje Yönetimi A.Ş.’de başladı. Ardından yaklaşık üç yıl boyunca Redevco Gayrimenkul Hizmetleri bünyesinde görev aldım. Sonrasında kariyerime Almanya’da aynı sektörde devam etme fırsatı buldum. Yaklaşık 15 yıldır Almanya’nın farklı şehirlerinde, çeşitli firmalarda alışveriş merkezi yönetimi alanında çalışmaya devam ediyorum. Son beş senedir ise ECE Marketplaces GmbH çatısı altında, alışveriş merkezi yönetiminde edindiğim uluslararası deneyimi sürdürüyorum. Kariyerime başladığım ilk firma olan ECE’ye yıllar sonra yeniden dönmüş olmak, benim için ayrı bir anlam taşıyor. Hâlihazırda Neu Ulm şehrindeki Glacis Alışveriş Merkezi’nin yöneticiliğini yürütmekteyim.
Yurt dışındaki bu göreve nasıl bir süreç sonunda geçiş yaptınız? Karar vermenizde etkili olan faktörler nelerdi?
Almanya’dan gelen iş teklifi tamamen benim beklentilerim dışında gelişen bir süreçti. O dönemde Redevco bünyesinde, Gordion Alışveriş Merkezi’nin açılışı için ekip çalışmalarını yürütüyorduk. Tam da bu yoğun dönemde, hiç beklemediğim bir anda Almanya’dan bir insan kaynakları firması aracılığıyla Stuttgart’taki bir alışveriş merkezi projesi için iş görüşmesi teklifi aldım. Ben yeniliklere açık, hızlı uyum sağlayabilen bir yapıya sahibim. Dolayısıyla bu teklif bana oldukça ilginç ve heyecan verici geldi. Merak duygum da ağır bastı ve böylece yurt dışında yeni bir kariyer yolculuğuna adım attım.
İlk gittiğinizde sizi en çok şaşırtan ya da zorlayan şey ne oldu?
Almanya’ya gidişimde içimi en çok rahatlatan unsur, Almanca biliyor olmamdı. Avusturya Lisesi mezunuyum ve sonrasında Marmara Üniversitesi’nde hem Alman Dili ve Edebiyatı hem de Almanca İşletme okudum. Bu nedenle dilimin yeterli olacağına inanarak Almanya’da büyük bir zorluk yaşamayacağımı düşünmüştüm. Ancak çok kısa sürede, dilin yalnızca iletişimi sağlayan bir araç olduğunu, bunun dışında bambaşka bilgi, deneyim ve becerilere ihtiyaç duyulduğunu anladım. Aslında Almanya’ya ilk kez gitmiyordum; daha önce turistik amaçlarla ve üniversite yıllarında staj vesilesiyle de bulunmuştum. Fakat bu kez durum farklıydı; yaşamın içine tam anlamıyla entegre olmayı, iş hayatının bir parçası olmayı ilk kez deneyimliyordum. Beni en çok şaşırtan şey ise hayatın ve iş dünyasının düzeniydi. Planlamadan icraata, işin yürütülmesindeki sistematikten uzun vadeli ve öngörülü çalışma düzenine kadar her şey bambaşka bir yapıdaydı. Bu farklılıklar, Almanya’daki ilk deneyimlerimde beni en çok etkileyen unsurlar oldu.
“Almanya’da özellikle planlamacılık ve öngörü kültürü çok güçlü”
Türkiye’deki AVM yönetimiyle bulunduğunuz ülkedeki AVM yönetimi arasında ne gibi temel farklar gözlemliyorsunuz?
Almanya’daki alışveriş merkezi yönetimi ile Türkiye’deki yönetim anlayışı arasında belirgin farklılıklar bulunuyor. Türkiye’de alışveriş merkezleri genellikle daha dinamik, hızlı karar alma süreçlerine dayalı ve piyasanın ani değişimlerine hızla adapte olabilecek bir yapıya sahip. Almanya’da ise işleyiş çok daha planlı, sistematik ve uzun vadeli stratejilere dayanıyor. Türkiye’de ziyaretçi trafiğini artırmak için pazarlama faaliyetleri ve etkinlikler daha yoğun bir şekilde kullanılırken, Almanya’da operasyonel verimlilik, süreç yönetimi, sürdürülebilirlik ve kiracı ilişkilerinde şeffaflık ön planda tutuluyor. Almanya’da özellikle planlamacılık ve öngörü kültürü çok güçlü; projeler genellikle yıllar öncesinden detaylı biçimde hazırlanıyor ve bu doğrultuda uygulanıyor. Özetle; Türkiye’de esneklik ve hız ön plana çıkarken, Almanya’da disiplin, sistematik yaklaşım ve uzun vadeli bakış açısı öne çıkıyor. Bu iki farklı anlayışın birleşimi ise benim mesleki deneyimime büyük katkı sağladı.
Müşteri profili, ziyaretçi davranışları ve kiracı beklentileri açısından nasıl farklılıklar var?
Almanya’daki alışveriş merkezleri ile Türkiye’deki alışveriş merkezleri arasında müşteri profili, ziyaretçi davranışları ve kiracı beklentileri açısından önemli farklılıklar var. Türkiye’de alışveriş merkezleri daha çok sosyal yaşamın merkezi olarak görülüyor. Ziyaretçiler yalnızca alışveriş için değil, sosyalleşmek, vakit geçirmek ve deneyim yaşamak için de AVM’lere geliyor. Bu nedenle Türkiye’de ziyaretçi trafiği yüksek, etkinlikler yoğun, gastronomi ve eğlence alanları da güçlü bir şekilde öne çıkıyor. Almanya’da ise alışveriş merkezleri daha çok ihtiyaç odaklı ziyaret edilen yerler; ziyaretçiler alışverişlerini planlı bir şekilde yapıyor ve merkezlerde daha kısa süre geçiriyorlar. Kiracı beklentilerine bakıldığında; Türkiye’de kiracılar, yüksek ziyaretçi sayısı ve güçlü pazarlama desteği beklerken, Almanya’da daha çok istikrar, düzenli işleyiş, sürdürülebilir operasyon maliyetleri ve uzun vadeli kira sözleşmeleri öne çıkıyor. Almanya’da kiracılar, öngörülebilirlik ve sistematik süreç yönetimini daha fazla önemsiyor. Kısacası Türkiye’de alışveriş merkezleri deneyim ve sosyalleşme odaklı bir yaşam alanı olarak şekillenirken, Almanya’da daha çok alışverişin verimli, düzenli ve planlı bir şekilde yapılabildiği ticari bir platform kimliğini taşıyor.
Alman perakende ekosisteminde en çok dikkat çeken unsurlar neler?
Almanya’daki perakende ekosisteminde en çok dikkat çeken unsurların başında istikrar, sistematik yaklaşım ve uzun vadeli planlama geliyor. Pazar oldukça oturmuş bir yapıya sahip; kiracılar ve yatırımcılar için öngörülebilirlik çok yüksek. Bunun yanında sürdürülebilirlik, çevre duyarlılığı ve enerji verimliliği neredeyse her projenin ve her operasyonun ayrılmaz bir parçası haline gelmiş durumda. Almanya’da perakendeciler tüketici davranışlarını çok yakından izliyor ve teknolojiyi özellikle veri analitiği ve süreç optimizasyonu için etkin şekilde kullanıyorlar.
Ayrıca tüketici tarafında da dikkat çekici bir bilinç var. Müşteriler fiyat duyarlılığı yüksek, karşılaştırma alışkanlığı gelişmiş ve çevre dostu ürünlere karşı ciddi bir talep gösteriyor. Bu da perakende sektöründe markaları hem daha şeffaf hem de daha sorumlu olmaya zorluyor. Özetle; Almanya’daki perakende ekosistemini farklı kılan unsurlar, disiplinli ve uzun vadeli iş yapış kültürü, sürdürülebilirlik odaklı yaklaşım ve bilinçli tüketici davranışlarıdır.
Peki, günlük operasyonlarda karşılaştığınız en büyük zorluklar neler?
Alışveriş merkezlerinin günlük operasyonlarında karşılaşılan en büyük zorluklardan biri, Almanya’daki merkezlerin büyük çoğunluğunun yaşça eski binalar olması sebebiyle ortaya çıkan teknik altyapı sorunlarıdır. Beklenmedik anda gündeme gelebilen bu tür problemler, operasyonel süreci zorlayabilmekte ve hızlı çözümler gerektirmektedir. Bunun yanı sıra Almanya’daki iş kültürünün en belirgin özelliklerinden biri olan detaylı fikir alışverişleri ve uzun mutabakat süreçleri de operasyonel açıdan ayrı bir zorluk yaratabiliyor. Çeşitli departmanlar arasında yürütülen bu süreçler şüphesiz ki kaliteyi ve ortak uzlaşıyı artırıyor, ancak bazı konularda hızlı tepki vermeyi veya ani karar almayı zorlaştırabiliyor.
Kendi deneyimlerimden de gördüğüm üzere, bu zorluklar aslında profesyonel açıdan geliştirici bir rol oynuyor. Bir yandan teknik sorunlara hızlı ve pratik çözümler bulma becerisini güçlendirirken, diğer yandan uzun vadeli ve çok paydaşlı düşünme alışkanlığı kazandırıyor. Bu da Almanya’daki alışveriş merkezi yönetiminin disiplinli, planlı ve sürdürülebilir yönünü en net şekilde ortaya koyuyor.
Yönetim tarzınızı yerel kültüre göre nasıl uyarladınız?
Almanya’ya geldiğimde yönetim tarzımı değiştirmek gibi bir yol izlemedim. Türkiye’de öğrendiğim hızlı, esnek, kıvrak zekâya dayalı ve anında geri dönüş sağlayabilen yaklaşımı aynen buraya da taşıdım. Çünkü bence bu bizim en büyük avantajlarımızdan biri. Alman pazarında da bu tarz bir yönetim anlayışını uygulamak benim için hem farklılık yarattı hem de büyük katkı sağladı. Burada planlı ve sistematik iş kültürü hâkim; Türkiye’den getirdiğim hız ve esneklikle birleşince ortaya gerçekten güçlü bir denge çıktı.
Tabii kişisel ilişkiler anlamında uyum sağlamam gerekti. Almanya’da insanlar iş ve özel hayatı birbirinden çok net ayırıyor. İlişkiler daha yüzeysel diyebilirim; dolayısıyla çalışma arkadaşlarını bireysel olarak tanımak ya da onların özel hayatlarını öğrenmek zaman alıyor. Bu nedenle ben de daha mesafeli, özel hayata dair fazla soru sormadan ilerleyen bir yaklaşım geliştirdim. Zamanla gördüm ki, bu da buradaki kültüre uygun bir yol. Elbette Almanya büyük ve çeşitlilik gösteren bir ülke; şehirden şehre bile farklı yaklaşımlar görebiliyorsunuz, dolayısıyla kendinizi bulunduğunuz ortama göre uyarlamak gerekiyor.
Çalışma disiplini açısından ise Almanya bana oldukça yakın hissettiriyor. Ben planlı, sistematik ve uzun vadeli düşünmeyi seven biriyim. Almanların bu yönü benim kişisel iş tarzımla çok örtüştüğü için burada kendimi son derece uyumlu hissediyorum. Aslında Türkiye’den getirdiğim esneklikle Almanya’daki disiplinin birleşmesi, hem bana hem de yönettiğim işlere değer katan bir model oluşturdu. Bu da kariyer yolculuğumda önemli bir güç oldu.
Kiracılarla ilişkiler ve marka yönetimi konusunda farklılıklar hissediyor musunuz?
Kiracılarla ilişkiler ve marka yönetimi konusunda Türkiye ile Almanya arasında belirgin farklılıklar var. Türkiye’de kiracılar genellikle hızlı sonuç almak, ziyaretçi sayısını artıracak pazarlama aktiviteleri görmek ve esnek çözümler talep ediyorlar. Dolayısıyla ilişki yönetimi çok daha yakın, sürekli iletişime dayalı ve çoğu zaman hızlı geri dönüşlerle ilerliyor. Almanya’da ise durum daha farklı; burada kiracılar uzun vadeli planlamaya, öngörülebilirliğe ve istikrara büyük önem veriyor. İlişkiler daha resmi, sözleşme ve süreç odaklı yürütülüyor.
Marka yönetimi açısından da benzer bir fark var. Türkiye’de markalar tüketiciyle bire bir temasın güçlü olduğu, etkinliklerin ve kampanyaların yoğun kullanıldığı bir ortamda faaliyet gösteriyor. Almanya’da ise markalar daha çok sürdürülebilirlik, operasyonel verimlilik ve uzun vadeli stratejiler üzerine odaklanıyor.
Benim için en değerli nokta, bu iki farklı yaklaşımı kendi tecrübemde bir araya getirebilmek oldu. Türkiye’den getirdiğim dinamizm ve yakın ilişki yönetimi anlayışını, Almanya’nın planlı ve sistematik yapısıyla birleştirdiğimde ortaya hem kiracılar hem de marka yönetimi açısından oldukça güçlü bir denge çıktı.
Sizce Türk markalarının bu pazarlarda daha fazla yer alabilmesi için neler yapılmalı?
Türk markalarının Alman pazarında daha fazla yer alabilmesi için öncelikle buradaki tüketici alışkanlıklarını ve beklentilerini çok iyi analiz etmeleri gerekiyor. Alman tüketici son derece bilinçli, fiyat-performans dengesine dikkat eden, kalite ve sürdürülebilirlik konularına büyük önem veren bir profil çiziyor. Dolayısıyla Türk markalarının Almanya’da başarılı olabilmeleri için ürün ve hizmetlerini sadece iyi fiyatla değil, aynı zamanda uzun vadeli güvenilirlik ve sürdürülebilirlik taahhüdüyle sunmaları şart.
Bunun yanı sıra güçlü bir marka algısı oluşturmak da kritik. Almanya’da tüketiciye güven veren, köklü ve düzenli bir imaj çok değerli. Türk markaları bu noktada kendilerini iyi konumlandırmalı, pazarlama iletişimlerinde şeffaf ve istikrarlı bir dil kullanmalı. Ayrıca lojistik, satış sonrası hizmet ve müşteri memnuniyeti gibi alanlarda da güçlü bir altyapı kurmaları gerekiyor.
En önemlisi ise sabırlı olmak. Alman pazarı hızlı sonuçların alındığı bir pazar değil; uzun vadeli yatırım, istikrarlı varlık gösterme ve tüketiciye güven verme burada başarıyı getiriyor. Türkiye’nin dinamizmini ve yenilikçi yaklaşımını Almanya’nın planlı, sistematik yapısıyla birleştiren markaların bu pazarda kalıcı bir yer edinebileceğine inanıyorum.
“Türk profesyonellerin en güçlü yönü pragmatik yaklaşım”
Türk AVM profesyonellerinin güçlü yönlerini nasıl tanımlarsınız?
Bence Türk alışveriş merkezi profesyonellerinin en güçlü yönlerinden biri, esnek, hızlı adapte olabilen ve kıvrak zekâya dayalı bir yönetim anlayışına sahip olmamız. Türkiye’deki dinamik iş ortamı içinde yetişmiş olmak bize hem hızlı düşünme hem de ani durumlara hızlı tepki verme becerisi kazandırıyor. Bu da uluslararası pazarlarda bize çok büyük bir avantaj sağlıyor. Almanya’da daha planlı, sistematik ve uzun vadeli bir iş disiplini var; biz ise Türkiye’den getirdiğimiz bu dinamizmle o yapıya farklı bir enerji katıyoruz.
Ama bunun yanında bence en az bu kadar önemli olan bir başka güçlü yönümüz de iletişim biçimimiz. Özellikle perakendecilerle ve tüm paydaşlarla samimi, içten ve erişilebilir bir iletişim kurabiliyoruz. Bu, iş hayatında büyük bir fark yaratıyor. Örneğin, Almanya’da bir alışveriş merkezi müdürünün cep telefonuna doğrudan ulaşabilmek çoğu zaman kolay değildir. Genellikle önce asistan üzerinden ilerlemeniz gerekir. Oysa biz Türkler bu anlamda çok daha pratik ve erişilebiliriz. Kiracı ya da iş ortağı bizimle doğrudan iletişime geçebilir, biz de çok daha hızlı çözüm üretebiliriz. Bu samimiyet ve doğrudanlık çoğu zaman Almanları şaşırtıyor; üstelik pozitif bir şaşkınlık bu. Bürokratik yapının çok güçlü olduğu, ilişkilerin daha mesafeli yaşandığı bir ülkede bizim bu insani yaklaşımımız, iş hayatında gerçekten büyük bir avantaja dönüşüyor.
Kısacası, hızımız ve esnekliğimizle birlikte samimi iletişim tarzımız Türk alışveriş merkezi profesyonellerinin en belirgin ve değerli güçlü yönleri. Ve ben bu özelliklerimizin, farklı pazarlarda bizi çok özel kıldığını düşünüyorum.
Bulunduğunuz bölgede AVM sektörü sizce nasıl bir evrim geçiriyor?
Ulm–Neu-Ulm bölgesindeki alışveriş merkezi sektörü son yıllarda belirgin bir evrim geçiriyor ve bu değişim, hem fiziksel yapılar hem de müşteri etiğini kapsıyor. Özellikle Blautal Center’ın dönüşümü, bölgedeki sektörel dönüşümün en dikkat çekici örneklerinden biri.
1. Büyük AVM’lerin yeniden kullanım planları
1997 yılında açılan Blautal Center, Baden Württemberg bölgesinin en büyük alışveriş merkezlerinden biriydi; yaklaşık 37 bin 500 metrekare kiralanabilir alana sahipti. Ancak pandemi, artan e ticaret ve yüksek boş alan oranı gibi etkenlerle 2024 yılında kapanmasına karar verildi. Bu kapsamda bölgede geri dönüşüm ve yeniden kullanım odaklı güçlü bir adım atıldı, eski yapı, yaklaşık bin konutluk bir yerleşim alanına dönüştürülecek şekilde planlanıyor.
2. Glacis-Galerie’nin güçlü performansı
Neu Ulm’da yer alan Glacis Galerie 2015’te açıldı ve yaklaşık 27 bin 800 metrekarelik satış alanı ile kent merkezinde güçlü bir konumda. Günlük ortalama 15 bin ziyaretçiye ev sahipliği yapıyor. ECE tarafından işletilen bu merkez, modern tasarımı, ulaşım bağlantıları ve geniş kiracı karmasıyla yerel perakende ekosisteminde hâlâ oldukça etkin bir rol oynamakta.
3. Perakende yapısında yeni trendler ve çok kullanımlı alanlar
Genel olarak Almanya’daki alışveriş merkezleri, online alışverişin yükselişi, müşteri trafiğindeki azalma ve değişen tüketici davranışları nedeniyle baskı altında. Yeni merkez projeleri azalırken, mevcut büyük merkezler yeniden yapılandırılmaya yöneliyor. Ulm–Neu Ulm bölgesinde yaşanan dönüşüm, bu trendin yerel ölçekte de doğrulandığını gösteriyor.
4. Geleneksel şehir içi perakendeciliğin direnci
Ulm şehir merkezi hâlâ butik mağazalar, tarihi pasajlar, yerel uzman dükkanları ve pazarlarla dolu, canlı ve kendine has bir perakende atmosferi sunuyor. Bu yapı, AVM dışı perakendeciliğin hâlâ ciddi bir varlık gösterdiğini ve tüketici tercihlerinde çeşitliliğin sürdüğünü ortaya koyuyor.
Özetle, Ulm–Neu-Ulm bölgesindeki perakende ve AVM sektörü, eskimiş büyük yapıların konuta dönüştürülmesi, şehir merkezindeki butik perakendenin canlı kalması ve modern merkezlerin (Glacis-Galerie gibi) sürdürülebilir performansı ile dikkat çekiyor. Bu dönüşüm, sektörün adaptasyon kabiliyeti ve uzun vadeli sürdürülebilirlik stratejisine yönelinmesinin güçlü bir göstergesi.
Önümüzdeki 5 yılda AVM’leri ve perakende sektörünü neler bekliyor?
Almanya’da perakende sektörü önümüzdeki dönemde dönüşümünü sürdürecek. 2024 itibarıyla yaklaşık 582 milyar dolar seviyesinde olan toplam perakende pazarının, 2025–2034 döneminde yıllık ortalama yüzde 3 büyüme yaşaması bekleniyor. Bu, sektörün hâlâ canlı olduğuna dair güçlü bir işaret.
Fiziksel mağazalar yeniden değer kazanacak. Çünkü tüketiciler hâlâ ürünleri deneyimlemek, dokunmak ve hemen almak istiyor; bu da mağazalı perakendeye duyulan ihtiyacı canlı tutuyor. Dijitalleşme ve e ticaret büyümesine de tanık olacağız. Online perakende satışlarının 2025 yılında yaklaşık yüzde 4 büyüyerek 92 milyar avroya ulaşması öngörülüyor. Ancak tüketiciler hâlâ kaliteye, sürdürülebilirliğe ve kişiselleştirilmiş deneyime önem veriyor.
İstatistikler de olumlu sinyaller veriyor. JLL verilerine göre 2025’in ilk yarısında perakende alanındaki kiralama faaliyetlerinde gözle görülür bir artış oldu; yalnızca kiralama hacmi değil, merkezlere olan talep de canlı kaldı. Boşluk oranları düşerken fiyatlarda istikrar sürüyor, özellikle öne çıkan bölgelerde kira gelirlerinde olumlu bir eğilim gözleniyor.
Gelecek döneme dair daha geniş perspektifte PwC’nin “Perakende 2030” raporunda beş kilit başarı faktörü öne çıkıyor: müşteri odaklılık, maliyet etkinliği, omnichannel entegrasyonu, sürdürülebilirlik ve teknoloji uyumu. Bu doğrultuda, Almanya’da perakende geleceği hem fiziksel hem dijital kanalların dengeli şekilde yönetilmesine bağlı olacak.
Bu deneyim sizin kişisel ve profesyonel hayatınızı nasıl etkiledi?
Bu deneyim hem kişisel hem de profesyonel hayatımı derinden etkiledi. Almanya’ya geldiğimde sadece farklı bir iş kültürüne değil, aynı zamanda bambaşka bir yaşam biçimine de adapte olmam gerekti. Bu süreç bana sabrı, uzun vadeli düşünmeyi ve sistematik çalışmayı öğretti. Profesyonel anlamda daha planlı, daha öngörülü ve disiplinli bir iş tarzı geliştirdim. Türkiye’den getirdiğim hız, esneklik ve samimiyetle birleşince, ortaya benim için güçlü bir yönetim tarzı çıktı.
Kişisel anlamda ise farklı kültürleri anlamayı, farklı bakış açılarını dinlemeyi ve daha geniş bir perspektiften bakabilmeyi öğrendim. Bu yolculuk bana, sadece bir alışveriş merkezi yöneticisi değil, aynı zamanda kültürler arasında köprü kurabilen bir profesyonel olma fırsatı sundu. Bugün geriye dönüp baktığımda, bu deneyimin hem kariyerimi hem de kişisel gelişimimi zenginleştiren en değerli adımlardan biri olduğunu söyleyebilirim.