Tufan KARACA
AVM’lerin tarihini 1950’lerde Amerika’da başlatmak kolay, ama eksik olur. İnsanlar yüzyıllardır alışverişi belli mekânlarda topluyor. İstanbul’un çarşıları, Avrupa’nın pasajları, 1798’de Paris’te açılan Passage du Caire, 1819 tarihli Londra Burlington Arcade ve 1828’de Rhode Island’da açılan Providence Arcade aynı ihtiyacın farklı dönemlerdeki karşılıklarıydı. Bunlar bugünkü anlamıyla AVM değildi; fakat alışverişi hava koşullarından korunan, yaya dolaşımına dayalı ortak bir mekânda topluyorlardı.
Bugünkü AVM’nin ortaya çıkması için otomobilin, banliyöleşmenin, büyük ölçekli perakendenin ve iklimlendirme teknolojisinin aynı dönemde buluşması gerekti.
Bu kırılma 1956’da Minnesota’da açılan Southdale Center ile yaşandı. Victor Gruen ve ekibinin tasarladığı Southdale, dünyanın ilk tamamen kapalı ve iklim kontrollü bölgesel alışveriş merkezi kabul ediliyor. İki katlı, içe dönük yapının ortasında gün ışığı alan geniş bir ortak alan vardı. Gruen’in aklındaki model, mağazaların yan yana dizildiği büyük bir satış makinesi değildi. Avrupa kentlerindeki yaya alanlarından etkilenmiş; insanların alışveriş yaptığı, buluştuğu ve sosyal yaşamın geliştiği yeni bir kent merkezi tasarlamıştı.
Southdale’in ticari başarısı bu fikri kısa sürede bir gayrimenkul ürününe dönüştürdü. Model önce ABD’ye, sonra dünyanın birçok ülkesine yayıldı. Kent dışındaki geniş arazi, büyük otopark, iki veya üç katlı kapalı dolaşım alanı, büyük çekim mağazaları ve bunların arasındaki küçük mağazalar uzun süre AVM’nin temel formülü oldu.
Gruen’in kent fikri zaman içinde geri planda kaldı. AVM, kentin bir parçası olmaktan çok, kentten kopuk ve kendi içine kapanmış bir tüketim alanına dönüştü.
Türkiye kendi AVM’siyle tanışıyor
Türkiye’nin alışveriş kültürü elbette AVM ile başlamadı. Kapalıçarşı, hanlar, bedestenler, pasajlar ve alışveriş caddeleri yüzyıllardır ticaretin ve sosyal hayatın parçasıydı. Modern AVM ise bu geleneğin devamından çok, 1980’lerin ekonomik ve toplumsal değişiminin ürünü olarak geldi.
1988’de Ataköy Galleria açıldı. Türkiye’nin ilk modern alışveriş merkezi kabul edilen Galleria, Ataköy Turizm Merkezi’nin marina, otel ve eğlence alanlarını da içeren daha büyük bütününün parçasıydı. Hayati Tabanlıoğlu’nun tasarladığı yapının Kapalıçarşı’dan izler taşıdığı da mimarlık literatüründe belirtiliyor.
Galleria yalnız yeni bir bina türü getirmedi; yeni bir hafta sonu alışkanlığı da yarattı. Alışveriş, yemek, eğlence ve sosyalleşme aynı çatı altında birleşti. Ardından İstanbul’da Capitol ve Akmerkez gibi projeler geldi; Ankara, İzmir ve diğer büyük şehirler aynı gelişimi izledi. 2000’li yıllarda AVM artık birkaç büyük şehrin ayrıcalığı değildi. Türkiye’nin pek çok kentinde perakendenin ve sosyal hayatın temel unsurlarından biri haline gelmişti. Ben 2016 yılında “AVM ler – avm LER” başlıklı bir yazı yazmıştım. Yazının çıkış noktası Providence Arcade’in mikro konutlara dönüştürülmesiydi. O dönemde beni düşündüren, içindeki mağazalar çekildiğinde geriye kalan devasa boşluktu. Bir zamanlar insanların dolaştığı, buluştuğu ve para harcadığı büyük bir yapı birkaç yıl içinde ekonomik anlamını kaybedebiliyordu.
Aradan on yıl geçti. Bugün Providence Arcade’e farklı bakıyorum. Mesele kapanan bir alışveriş merkezinin başka bir kullanıma geçmesinden daha büyük. Bir ticari işlev sona eriyor; binanın hayatının sona ermesi gerekmiyor.
AVM’nin ömrü ile binanın ömrü aynı değil
Providence Arcade bunun neredeyse sembolik örneği. 1828’de yapılan bina ticari gücünü kaybettikten sonra yıkılmadı. Tarihi yapı korunarak üst katlarında 48 mikro konut oluşturuldu, zemin kattaki ticari birimler yaşamaya devam etti. Yaklaşık iki yüzyıllık bir yapı, değişen ekonomik koşullara başka bir işle cevap verdi.
Bugün bunun çok daha büyük ölçekli örnekleri var. Bazılarında perakende tamamen ortadan kalkıyor, bazılarında küçülüyor ve başka işlevlerle birlikte yaşamaya devam ediyor.
Providence Arcade – Rhode Island: Alışveriş yapısından konut ve perakendenin birlikte bulunduğu bir modele geçti. Üst katlar 48 mikro konuta dönüştürüldü, zemin katta ticari kullanım sürdü.
100 Oaks Mall – Nashville: Vanderbilt University Medical Center yapının yarısından fazlasını sağlık hizmetleri, poliklinikler ve ofisler için kullanmaya başladı. AVM’nin bir bölümü perakende işlevini korurken diğer bölümü sağlık kampüsüne dönüştü.
Highland Mall – Austin: 1971’de açılan ve zamanla ticari gücünü kaybeden AVM’yi Austin Community College aşamalı olarak satın aldı. Eski AVM bugün eğitim, konut, ofis, perakende, park ve yaya alanlarının birlikte yer aldığı karma bir bölgenin merkezinde.
Westside Pavilion – Los Angeles: Bir zamanların önemli AVM’si önce yaklaşık 584 bin ft² büyüklüğünde teknoloji ve ofis kampüsüne dönüştürüldü ve Google için planlandı. University of California yapıyı 2024’te satın aldı. UCLA bugün burada laboratuvarların, araştırma alanlarının, ofislerin ve dersliklerin bulunduğu bir araştırma parkı geliştiriyor. Aynı bina perakendeden ofise, ofisten araştırma ve eğitime uzanan üçüncü hayatına geçti.
Oriente Green Campus – Lizbon: Tamamlanmamış ve terk edilmiş bir AVM yapısı, teknoloji şirketlerini, laboratuvarları ve yükseköğretim kullanımlarını bir araya getiren bir kampüse dönüştürülüyor. Urban Land Institute projeyi 2025’te adaptif yeniden kullanım konusunda örnek vakalardan biri olarak ele aldı.
Avalon – İstanbul: Başlangıçta AVM olarak tasarlanan yapı daha sonra Beykent Üniversitesi’nin eğitim kullanımına dönüştürüldü. Türkiye’de alışveriş merkezi için tasarlanmış büyük iç hacimlerin başka bir işleve uyarlanabildiğini gösteren somut örneklerden biri.
Birinde insanlar yaşıyor, diğerinde eğitim görüyor, bir başkasında sağlık hizmeti alıyor ya da araştırma yapıyor. Ortak nokta açık: İlk işlev ortadan kalktığında binanın ekonomik değeri ortadan kalkmıyor.
Perakende değişirken bina da değişir
AVM yatırımlarında uzun yıllar temel varsayım şuydu: Burası AVM olarak yapılacak ve ömrü boyunca AVM olarak çalışacak.
Perakendenin yaşam döngüsü ile betonarme bir yapının fiziksel yaşam döngüsü aynı değil. Tüketim alışkanlıkları, nüfus yapısı, kent merkezi, ulaşım sistemi, çevredeki rekabet, teknoloji ve e-ticaret binadan çok daha hızlı değişiyor. Bugün güçlü olan bir lokasyon yirmi yıl sonra aynı ticari çekim gücünü taşımıyor. Bugünün doğru mağaza karması yarının tüketicisi için anlamını yitiriyor.
Taşıyıcı sistem ise hâlâ ayakta.
Değerini kaybeden her zaman bina değil. Çoğu kez binaya yüklediğimiz işlev eskimiş oluyor.
Uyarlanabilir yeniden kullanım (adaptive reuse) bu yüzden yalnız mimari veya çevresel bir konu değil; doğrudan yatırım ve risk yönetimi konusu. Urban Land Institute’un 2025 çalışması da mevcut yapıların yeni kullanımlara dönüştürülmesinin ekonomik değeri yeniden yaratabildiğini, aynı zamanda mevcut yapı malzemesini ve gömülü karbonu koruduğunu gösteriyor.
AVM yatırımının fizibilitesi yalnız açıldığı günün ziyaretçi sayısı, kiralanabilir alanı, mağaza karması ve kira geliri üzerinden değerlendirilemez. Yapının otuz yıl sonraki kullanım seçenekleri de yatırım kararının parçasıdır.
Kat yüksekliği, kolon aralıkları, doğal ışık, cephelerin açılabilirliği, bağımsız girişler, mekanik sistemlerin bölünebilmesi, otoparkların başka kullanımlara uyarlanması ve farklı bölümlerin birbirinden bağımsız çalıştırılabilmesi bugün mimari ayrıntı gibi görünür. Yarın bunlar büyük bir gayrimenkul yatırımının yeniden ekonomik hayata dönüp dönemeyeceğini belirler.
Westside Pavilion bu açıdan öğretici. Eski AVM’nin yüksek tavanları ve geniş açıklıkları yeni kullanımlara geçişte avantaj sağladı. Kapalı AVM mimarisinin dış cephe ve doğal ışık açısından getirdiği sınırlamalar ise ciddi müdahale gerektirdi.
Bir AVM’nin B planı
2016’daki yazımda perakendenin hızla değiştiğini ve bazı AVM’lerin bu değişime ayak uyduramayarak işlevlerini kaybedeceğini düşünüyordum. Bugün buna bir cümle daha ekliyorum:
AVM’nin B planı yalnız yeni kiracı bulmak değildir. Bazen B planı, artık AVM olmamaktır.
Bu, başarısızlığı kabul etmek değil; gayrimenkulü tek bir iş modeline mahkûm etmemektir. Perakende modeli sona erer. İyi tasarlanmış bir bina konut, okul, sağlık merkezi, ofis, araştırma merkezi veya bugün henüz aklımıza gelmeyen başka bir kullanım için yaşamaya devam eder.
İki yüz yıla yaklaşan Providence Arcade bunu yaptı. Highland Mall başka bir kent parçasına dönüştü. 100 Oaks sağlık hizmetlerine yer açtı. Westside Pavilion üçüncü hayatına hazırlanıyor. Lizbon’daki yarım kalmış bir AVM teknoloji ve eğitim kampüsüne dönüşüyor. İstanbul’da AVM olarak başlayan bir yapı üniversite olarak kullanılabiliyor.
AVM’lerin geçmişi perakendenin ne kadar hızlı değiştiğini gösteriyor. Geleceği ise binaların bu değişime ne kadar izin verdiği belirleyecek.
Bugün yeni bir AVM tasarlanırken yalnız “burada nasıl daha fazla alışveriş yaptırırız?” düşüncesiyle hareket etmek yetmiyor. Binanın AVM olarak ekonomik ömrü sona erdiğinde neye dönüşeceği de daha proje aşamasında tasarlanmalı.
