Gökhan Faik Yazıcı
Türkiye ve çevresindeki coğrafyalarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, perakende sektörünü ve doğal olarak alışveriş merkezlerini (AVM) derinden etkilemeye devam ediyor. Enflasyon, kur hareketliliği ve tüketici davranışlarındaki değişimler, AVM yönetimlerini adaptasyon ve yenilikçi stratejiler geliştirmeye yönlendiriyor. Bu dinamik süreçte, mevcut kiralama sözleşmelerinin etkin yönetimi ve alanların yeniden değerlendirilmesi, AVM’lerin sürdürülebilir geleceği için kritik bir öneme sahiptir. Özellikle açık AVM’ler gibi yapısal esneklik taşıyan merkezlerde, bu alandaki çeviklik, zorlu koşullara uyum ve rekabet avantajı sağlamak amacıyla belirleyici bir faktör olabiliyor.
Alan yönetimi ve dönüşüm: Stratejik bir yaklaşım
Alan yönetimi ve kiracı ilişkileri, çoğunlukla mevcut sözleşmeleri yenilemek olarak görülse de günümüz ekonomik koşullarında bu yaklaşım yetersiz kalmaktadır. Artık, sadece doluluk oranlarını korumakla sınırlı kalmayıp, AVM’nin marka karmasını stratejik açıdan optimize ederek, ziyaretçi deneyimini zenginleştirerek ve nihayetinde gelirlerinin artış hedefi ile uzun vadeli bir değer yaratma sürecine dönüşmüştür.
Ekonomik belirsizliklerin arttığı dönemlerde bu yaklaşımın önemi daha da belirginleşir. Bazı Kiracılar, artan operasyonel maliyetler ve değişen tüketici talepleri karşısında zorlanabilirler. Bu durumda, standart kira artışları veya otomatik sözleşme yenilemeleri yerine, daha esnek ve yenilikçi çözümler sunabilmek büyük bir farklılık yaratır. İşte bu noktada, pazar dinamiklerini iyi okuyan ve proaktif alan yönetimi stratejilerini geliştirebilen bir yaklaşım devreye girer.
Ekonomik dalgalanmaların ardındaki fırsat potansiyeli
Peki, ekonomik dalgalanmalar AVM’ler için bir tehdit olmanın ötesinde nasıl bir fırsat penceresi aralayabilir?
• Marka karması optimizasyonu ve dinamik alan kullanımı: Zorlu piyasa koşulları, ilgili AVM müşterisinin teveccüh etmediği markalarla yolları ayırmak ve yerlerine İlgili AVM için daha cazip, güncel markaları konumlandırmak için bir zemin hazırlar. Bu gibi bir yol ayrımı, sadece AVM’nin genel çekiciliğini artırmakla kalmaz, aynı zamanda ilgili AVM’de müşterisini yakalayamamış perakendeciyi de korur; zira marka, verimsiz ve ona zarar veren bir mağazayı kapatarak gereksiz zarardan kurtulur. Bu sayede AVM içinde kalan mevcut kiracılar için de daha sağlıklı ve rekabetçi bir ortam sunularak genel performans yukarı çekilir. Tüketici alışkanlıkları hızla değişirken, AVM’nin sunduğu ürün ve hizmet çeşitliliğini sürekli güncelleyerek ziyaretçi beklentilerini daha iyi karşılamak mümkündür. Örneğin, online alışverişin yükselişiyle birlikte fiziksel deneyimi ön plana çıkaran veya online kanallarla entegre çalışan markalar, AVM’lere yeni bir enerji katabilir.
• Esnek kiralama yaklaşımları: Geleneksel sabit kira modelleri yerine, değişen pazar koşullarına uyum sağlayabilen esnek kiralama modelleri hem kiracılar için riskleri hafifletebilir hem de AVM’nin dönemsel gelir dalgalanmalarına adaptasyonunu kolaylaştırabilir. Bu tür iş birlikleri, özellikle yeni ve dinamik markaların AVM portföyüne katılımını teşvik edebilir, böylece pazarın değişen ihtiyaçlarına hızlıca yanıt verilebilir. Bu esneklik, sürdürülebilirliği destekleyen güçlü bir araçtır.
• Güçlü kiracı ilişkileri ve destek mekanizmaları: Ekonomik sıkıntıların yaşandığı dönemlerde kiracılarla şeffaf ve yapıcı bir iletişim kurmak, uzun vadeli ve güvene dayalı ilişkilerin temelini atar. Zor zamanlarda kiracılarına destek olan AVM yönetimleri, onların sadakatini kazanarak gelecekteki iş birliklerini sağlamlaştırır. Alanların yeniden değerlendirilmesi süreci, bu ilişkinin yeniden değerlendirildiği, güçlendirildiği ve karşılıklı fayda sağlayan çözümlerin üretildiği önemli bir platform sunar. Bu dönemde AVM yönetimi ve mağazalar, müşteriye karşı tek bir bütün, tek bir marka gibi davranarak, hizmet kalitesinde istikrar ve güven vermelidir.
• Veri odaklı stratejiler: Piyasadaki dalgalanmalar, detaylı pazar araştırmalarını ve veri analizini her zamankinden daha önemli kılar. Hangi sektörlerin daha dirençli olduğu, hangi tüketici gruplarının alışveriş alışkanlıklarını değiştirdiği veya hangi marka kategorilerinin yükselişte olduğu gibi veriler, alan yönetimi stratejilerini belirlemede hayati bir rol oynar. Doğru verilerle desteklenen kararlar, AVM’nin rekabet gücünü artırır ve geleceğe yönelik daha sağlam adımlar atılmasını sağlar.
• Değer yaratma ve kapsamlı yönetimin önemi: Başarılı bir alan yönetimi süreci, AVM’nin genel değerini ve pazar konumunu yükseltir. Yeni ve güçlü markaların AVM’ye gelişi, ziyaretçi trafiğini ve harcamalarını artırarak AVM’nin hem ticari performansı hem de yatırımcılar nezdindeki cazibesini yükseltir. Bu da, AVM’nin uzun vadeli sürdürülebilirliğine ve büyüme potansiyeline doğrudan katkıda bulunur. Ekonomik dalgalanmalar sırasında her bir müşterinin önemi katlanarak artar. Bu hassas dönemlerde AVM yönetiminin, tüm mağazaların tek bir ortak hedef doğrultusunda, tek bir mağazanın kalitesinde hizmet vermesini sağlaması kritik önem taşır. Müşteri memnuniyetini en üst düzeyde tutan bütünsel bir yönetim anlayışı, AVM’nin krizlerden daha güçlü çıkmasının anahtarıdır.
Sonuç olarak, ekonomik dalgalanmalar ne kadar zorlu olursa olsun, doğru stratejilerle ve kapsamlı bir anlayışla yürütülen alan yönetimi süreçleri, AVM’ler için sadece bir hayatta kalma aracı olmaktan çıkarak, önemli bir büyüme ve gelişim fırsatına dönüşebilir. Bu dönemler, ezber bozan yaklaşımlar sergileme, yaratıcı çözümler üretme ve AVM’nin geleceğini proaktif bir şekilde şekillendirme potansiyeli sunar. Önemli olan, zorlukları bir tehdit olarak görmek yerine, doğru bir yönetim anlayışıyla bir fırsat penceresi olarak değerlendirebilmektir. Gelecek ayki yazımızda, dünya perakendesinden ilham veren bu yaklaşımları daha detaylı ele alarak, stratejilerin yerel AVM’lere nasıl uyarlanabileceğini ve özellikle açık AVM konseptinde nasıl başarı hikayeleri yaratılabileceğini incelemeye çalışacağız. Tabii bu esnada gündemimize ilginizi çekebileceğini düşündüğümüz başka bir konu gelmezse. Bir sonraki buluşmamıza kadar esen kalın.
